Вы получили долю в квартире или доме и не знаете, что с ней делать? Не получилось договориться с другими собственниками, и вас ущемляют в правах? Разбираемся, какие варианты возможны и что можно сделать в рамках закона.
Что это значит — владеть долей в недвижимости?
Долевая собственность — в квартире, доме или земельном участке — означает, что у недвижимости несколько собственников с равными правами. При этом размеры долей в ней четко определены (в отличие от совместной собственности) и могут быть разными, а не равными. При этом доля может быть выражена только в размере площади (даже если это всего 0,5 кв.м) или в натуре — то есть в виде отдельного помещения, например, одной из комнат в коммунальной квартире.
Число долевых собственников не ограничено: квартирой, домом или участком могут владеть десятки человек. На практике это создает немало трудностей — например, если вы решите продать свою долю или разделить с кем-то еще. В обоих случаях вам придется получить согласие каждого из долевых собственников.
Как оформить долю на нового собственника?
Это можно сделать разными способами:
1. Продать долю
Даже если вы продаете долю кому-то из родственников, перед этим нужно сообщить (лучше всего в письменной форме, заказным письмом с уведомлением о вручении) остальным сособственникам: у них есть преимущественное право на выкуп доли. Сделать это они могут в течение месяца или написать письменный отказ. В противном случае любой из них может оспорить сделку в суде в течение трех месяцев после продажи.
Если никто из собственников не против, вы можете оформить сделку в простой письменной (если все собственники — совершеннолетние) или нотариальной форме — точно так же, как и с любой другой недвижимостью. Правда, цена доли обычно на 30% ниже ее реальной рыночной стоимости: из-за того, что распоряжаться долей гораздо сложнее, чем квартирой целиком.
2. Подарить по договору дарения
Здесь также вначале нужно получить согласие всех остальных владельцев, и только потом оформлять сделку. Если вы передаете долю близкому родственнику, помимо стандартных документов на квартиру понадобится еще и подтверждение родства. Например, свидетельство о рождении или о браке. В этом случае тот, кому вы дарите долю, не будет платить с нее налог.
3. Передать по наследству
Если после смерти человека осталась недвижимость или доля в ней, она переходит всем законным наследникам в равных долях. Однако умерший может составить завещание, в котором точно укажет, кому переходит недвижимость целиком или в каких долях. Но и в этом случае по закону есть категории наследников, которые получат обязательную долю: несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруги и родители, иждивенцы. Что бы ни было сказано в завещании, этим наследникам достанется не менее половины того, что они могли бы получить по закону — то есть при отсутствии завещания. Оформить собственность на доли они смогут после того, как вступят в наследство.
4. Оформить долю на супруга
Если квартира была приобретена в браке, то супруги будут владеть ею в рамках совместной собственности, а не долевой. Но вы можете выделить конкретную долю супругу, если оформите брачный договор или нотариальное соглашение о разделе имущества. Его нужно затем зарегистрировать в Росреестре. Обычно в этом случае каждому из супругов достаются равные доли — половина от совместной квартиры или дома или половина доли, которой владеют оба супруга. В последнем случае, опять же, понадобится предварительное согласие от остальных собственников долевой недвижимости.
Важно: если вы покупаете квартиру или дом с использованием материнского капитала, в нем нужно будет обязательно выделить равные доли всем детям. Сделать это нужно в течение полугода с момента регистрации права собственности или погашения ипотеки на это жилье.
Как увеличить долю в квартире?
1. Выкупить одну или несколько остальных долей. Вы также можете уговорить кого-то из сособственников продать свою долю вам или вашему родственнику, а потом получить и его долю по договору дарения. Тогда ваша доля в квартире увеличится.
Выкупить долю можно, даже если сособственник не хочет ее продавать. Например, если доля в переводе на квадратные метры меньше, чем любое помещение в квартире, а то и вовсе составляет 1/40 квартиры: пользоваться такой долей в реальности просто невозможно. Или у собственника доли есть другое жилье, в котором он проживает постоянно, а в этом не появляется и не платит за ЖКХ. То же касается ситуаций, когда обладатель незначительной доли не позволяет пользоваться жильем — например, перекрывает доступ в отдельные помещения — или регистрирует в квартире третьих лиц без согласия остальных собственников. Во всех этих случаях суд может признать долю незначительной и потребовать ее продать.
2. Сделать капитальный ремонт или пристройку. Такие улучшения называются неотделимыми, так как их невозможно использовать отдельно от квартиры или дома. Кроме того, из-за них стоимость недвижимости увеличивается. Вы можете полностью заменить несущие конструкции, перекрытия, кровлю, а также пристроить дополнительные помещения или присоединить общедомовые. Важно, чтобы все улучшения были согласованы с остальными собственниками. Только в этом случае вы можете требовать, чтобы вашу долю увеличили.
3. Перевести на себя долю собственника, который отсутствует. Если один из собственников долгое время не пользуется жильем, не участвует в его содержании и не оплачивает услуги ЖКХ, его долю можно забрать через суд. Для этого остальным собственникам нужно доказать, что они пользуются недвижимостью не менее 15 лет, делают необходимый ремонт и платят за коммунальные услуги. Главная сложность здесь в том, что часто счет за ЖКХ один на всех, и доказать, кто именно и как часто оплачивал расходы очень непросто. В случае победы в суде долю перераспределят между всеми собственниками поровну.
Можно ли уменьшить долю?
Ваша доля может уменьшиться или вовсе исчезнуть, если кто-то из сособственников воспользуется ситуациями, которые мы описали выше. Если вас это не устраивает, можно попытаться оспорить изменение доли в суде. Но для этого потребуется доказать, что вы участвовали в содержании жилья, вносили улучшения и оплачивали ЖКХ, а также не злоупотребляли своими правами
Что еще можно сделать с долевой собственностью?
- Зарегистрировать кого-либо в жилье, где вы владеете долей. Это можно сделать только с согласия других собственников. Исключение — дети в возрасте до 14 лет.
- Выделить свою долю в натуре: с согласия сособственников или через суд. Это можно сделать физически — например, если доля соответствует по размеру одной из комнат в квартире. Причём эту комнату вы уже сможете продать, подарить или сдать без согласия сособственников.
- Сдать в аренду. Распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо по соглашению всех участников, поэтому для сдачи в аренду потребуется согласие всех собственников, иначе придётся получать согласие в судебном порядке.
С помощью СберЮриста вы можете составить документ для продажи, передачи или дарения долевой собственности в готовом конструкторе. Оформите документы, заверьте их у нотариуса и отправьте в нужную инстанцию онлайн.
Если потребуется консультация юриста по вопросам, связанным с долями в недвижимости, её также даст СберЮрист. В результате консультации вы получите чёткий алгоритм действий и готовые документы.