Так как же продать квартиру в ипотеке. В любом случае, вам необходимо известить банк о намерении продать ипотечную квартиру. В данной ситуации банк не враг, и он окажет необходимое содействие.
Сотрудники банка, скорее всего, помогут вам выбрать оптимальную схему продажи. Но, тем не менее, желательно знать эти схемы, прежде чем соглашаться на какую-то из них.
Сложный и большой материал, но в жизни встречаются и не такие ситуации. Поэтому читаем с начала и до конца. Пришлось разделить на 7 частей
Часть 1/7. Как продать квартиру в ипотеке
Часть 2/7. Так как же продать квартиру в ипотеке
Часть 3/7. Продажа квартиры с ипотечным долгом покупателю с ипотекой в другом банке
Часть 4/7. Продажа квартиры вашим банком
Часть 5/7. А если квартира куплена по военной ипотеке?
Часть 6/7. Можно ли продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке
Часть 7/7. Вы продавать умеете? Поговорим о продаже
Как объять необъятное
Вариант №1 Досрочная выплата ипотеки за счет покупателя
В случае, если у вас выплачена существенная часть тела кредита, то можно взять у покупателя аванс или, скорее, задаток, оформив соответствующий договор в письменной форме, и этим задатком погасить оставшуюся часть ипотечных платежей.
Другими словами, можно погасить ипотеку досрочно. И конечно, у покупателя должны быть необходимые денежные средства. Таким образом, покупатель получает квартиру уже без обременения.
Этапы сделки:
1. Извещаем банк, указываем причину досрочного погашения кредита и получаем его согласие на продажу ипотечной квартиры.
2. Просим банк составить акт сверки с указанием суммы долга.
3. Составляем с покупателем договор аванса, задатка или даже предварительный договор купли-продажи. Такой договор лучше заверить у нотариуса.
4. Собираем все необходимые справки и выписываем всех прописанных.
5. Получаем задаток или аванс и гасим ипотеку. Банк после внесения остатка долга снимает обременение.
6. Совершаем сделку купли продажи и оформляем её как обычную сделку. Рассчитываемся.
Плюсы:
- относительно простая юридическая схема
- быстро
- скорее всего, придется снижать цену для поиска лояльного покупателя
Минусы:
- должна быть выплачена существенная сумма долга
- наиболее рискованная форма сделки для покупателя. После снятия обременения продавец может отказаться от сделки, пропасть, заболеть, умереть, а заставить его наследников вернуть аванс/задаток - дело непростое и хлопотное. Нотариальная форма договора несколько облегчает жизнь покупателю, но не решает всех проблем. Суды по таким делам могут тянуться годами
- трудно найти покупателя с живыми деньгами, которого не смущают риски такой сделки
Вариант №2 Досрочная выплата ипотеки за счет покупателя, через ячейки
Отчасти риски покупателя можно решить путем проведения сделки через две ячейки. В одну закладываются деньги для погашения кредита. Во вторую ячейку закладываются деньги за квартиру для продавца. Подписывается и регистрируется договор купли-продажи в Росреестре.
После регистрации права залоговое обязательство переходит на покупателя. Продавец получает деньги для погашения кредита и гасит остаток кредита. Банк снимает обременение с покупателя. Покупатель получает в МФЦ выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. После чего продавец получает деньги из второй ячейки за квартиру.
Этапы сделки:
1. Извещаем банк о досрочном погашении ипотеки, возможно, придется указывать причину досрочного погашения кредита, и получаем его согласие на продажу ипотечной квартиры.
2. Просим банк составить акт сверки с указанием суммы долга.
3. Покупатель закладывает деньги в две ячейки.
4. Стороны подписывают договор купли продажи .
5. Регистрация права собственности в Росреестре.
6. Залоговое обязательство переходит на покупателя.
7. Покупатель получает деньги из первой ячейки и гасит остаток ипотеки
8. Банк снимает обременение, а покупатель получает выписку из ЕГРН с отметкой об отсутствии обременения.
9. Продавец получает доступ ко второй ячейке с основной суммой за квартиру.
Плюсы:
- продавец уверен, что покупатель не откажется от сделки, так как он внес деньги в ячейку
- покупатель уверен, что продавец так же не откажется от сделки, так как он не получит деньги до завершения сделки
- покупатель уверен, что в случае, если сделка не пройдет по причинам, не зависящим от воли сторон, то он сможет получить свои деньги назад
- банк получает остаток ипотеки в полном объеме
- банк выступает гарантом сделки
Минусы:
- должна быть выплачена существенная сумма долга.
- всю сделку контролирует банк
- сроки и даты сделки устанавливаются банком
- полная зависимость от банка
Вариант №3 Досрочная выплата ипотеки за счет потребительского кредита
Есть еще один способ совершения продажи ипотечной квартиры с досрочным погашением. Он применим в ситуации, когда так же существенная часть долга по ипотеке уже выплачена.
В идеале, если вы заключили брачный контракт перед покупкой этой ипотечной квартиры. Это вариант, когда вы или ваша супруга/супруг или близкий родственник/ друг можете взять потребительский кредит на сумму оставшегося долга, или займ, или кредит в любом другом месте.
Гасите ипотеку, снимаете обременение и продаете квартиру без обременения. Из полученных денег от продажи квартиры гасите потребительский кредит.
Этапы сделки:
1. Извещаем банк, указываем причину досрочного погашения кредита и получаем его согласие на продажу ипотечной квартиры.
2. Просим банк составить акт сверки с указанием суммы долга.
3. Берем кредит или займ в другом месте.
4. Собираем все необходимые справки и выписываем всех прописанных.
5. Гасим ипотеку. Банк после внесения остатка долга снимает обременение.
6. Совершаем сделку купли продажи и оформляем её как обычную сделку. Рассчитываемся.
Плюсы:
- просто
- быстро
- квартиру можно продать дороже, практически по рыночной цене
Минусы:
- должна быть выплачена существенная сумма долга.
- не всегда есть возможность кредитоваться в другом месте.
- продажа квартиры по рыночной цене - может затянуться время продажи, а проценты по потребительским кредитам обычно выше ипотеки, и сроки, на которые выдаются потребительские кредиты, короткие.
- возможны штрафные санкции, как по ипотеке, так и по потребительскому кредиту за досрочное погашение кредита. Читайте внимательно кредитный договор.
Какова вероятность найти покупателя с одобренной ипотекой? Напишите в комментариях, что вы об этом думаете
С уважением, Антон Синьков
#недвижимость #деньги #квартира #продажа #квартирис #квартириспродажа #ипотека