Будучи счастливым обладателем «ипотечной» квартиры, хочу поделиться с вами своим опытом. Выплачиваю ипотеку уже семь лет. За этот период успел два раза рефинансировать кредит, под более выгодные условия. Когда берете ипотеку на долгий срок, вы обращаете внимание, на то, что в конце срока набегает существенная переплата за пользование кредита. И возникает вопрос, как эту переплату уменьшить? Первое что приходит на ум, это досрочное погашение кредита. Но и тут возникает вопрос, что лучше уменьшить срок или уменьшить платеж? И так обо всем по порядку.
В 2014 году, мы взяли ипотеку в банке ВТБ под 11,35% годовых. Платежи за ипотеку и сопутствующие расходы (страхование жизни и жилья) составляли примерно половину от моего дохода. Выплачивать половину дохода это очень чувствительно для семейного бюджета, комфортный платеж не должен превышать одну треть от вашего дохода.
Часто можно встретить утверждение, что лучше при досрочном погашении сокращать срок, а не уменьшать сумму ежемесячного платежа. Приводят аргументы, что так будет меньше переплата. Ежемесячный платеж целиком и полностью зависит от так называемого тела долга, т. е., остаток кредита. Мой опыт говорит об обратном, лучше сокращать сумму ежемесячного платежа. Лучше платить дольше но меньше, чем меньше но больше.
Для уменьшения суммы ежемесячного платежа, мы воспользовались материнским капиталом. Это позволило нам уменьшить платеж примерно на 5 000 рублей. Важно учитывать, что использование материнского капитала, накладывает ограничение на дальнейшие сделки с вашей недвижимостью. Вы обязуетесь выделить детям долю в квартире или доме, на который был потрачен материнский капитал. Придется согласовывать сделку с органами опеки и попечительства.
В 2018 году, начали уменьшаться ставки по ипотечному кредиту и появились программы по рефинансированию. К сожалению банки, не хотят снижать проценты по кредиту для своих заемщиков, а только для новых клиентов. Имеет смысл заниматься рефинансированием, если ваша ставка минимум на 2% выше, чем та, которую предлагает другой банк. Если меньше, то затраченные усилия не принесут существенной выгоды. Будучи ипотечным заемщиком, я вам не рекомендую делать даже меленькую перепланировку в квартире. В дальнейшем это может вылиться в дополнительные незапланированные траты. Когда вы решаетесь на рефинансирование, вам нужно заказать оценку квартиры. Если текущая планировка не соответствует плану, то вам могут отказать в рефинансировании, либо попросят устранить переделку. Я столкнулся с этой ситуацией, мне пришлось возвращать, все в исходное состояние как было в плане. Благо изменения были не существенные. Но как вы понимаете это требует времени и затрат. Стоило тратить на это время и силы? Определенно стоило, благодаря рефинансированию я уменьшил срок на 2 года, при сохранении ежемесячного платежа.
В 2020 году продолжилось снижение ставок по ипотеке и я решился еще раз рефинансировать кредит. В сумме я смог сократить срок кредита с 20 до 15 лет и при этом сохранить ежемесячный платеж.
Почему я утверждаю, что лучше сокращать ежемесячный платеж, чем уменьшать срок кредита. Если у вас позволяют средства вы можете ежемесячно вносить больше и тем самым уменьшать остаток по кредиту. К примеру, вы взяли ипотеку на 15 лет, ваш ежемесячный платеж 40 000. Пока позволяют доходы, вы можете легко платить эту сумму, но как только доход снизиться, вам будет очень тяжело обслуживать этот долг. Во втором случае, вы взяли ипотеку на 20 лет, ваш платеж составляет 30 000 и ваши доходы позволяют платить те же 40 000, вы закроете кредит через 15 лет. Но в случае потери части дохода, 30 000 платить легче чем 40 000.
За такой длительный промежуток времени, случиться может что угодно. Коронавирус повлиял на доходы очень многих семей. Кто-то потерял работу, у кого-то работодатели сократили доходы примерно на 30%. Мне приходилось сталкиваться с сокращением доходов. В такие моменты ценится каждая 1000.
Подводя итоги, вкратце повторю. Берите ипотеку из расчета не более 30% от вашего дохода. Если позволяют средства, погашайте кредит досрочно. Сокращайте сумму ежемесячного платежа, лучше платить дольше но меньше. По возможности рефинансируйте ипотеку, это позволит вам уменьшить срок кредита. Очень желательно иметь накопления, они помогут компенсировать не достающую часть расходов.
Всем добра и хороших финансовых результатов!!!