Вопрос поступил от читателя канала Zakoniym:
Спасибо Татьяне за вопрос. Уже давно подумываю о том, чтобы осветить его в рамках Дзена.
Сразу оговорюсь: я буду рассматривать ситуацию с позиции - двухкомнатная квартира, доли наследников одинаковые. Этот нюанс важен, так как не возникают микродоли.
Двоюродных брата и сестру буду называть просто братом и сестрой для более комфортного прочтения статьи.
Краткий ответ: Если брат найдет покупателя на свою долю в квартире, и при этом соблюдет процедуру по праву преимущественной покупки, то сможет продать долю по своей цене. При этом сестра сохранит свои права на ½ долю квартиры, но будет жить с соседом.
Более подробный ответ разделим на три части:
1. Какие варианты сособственности возможны?
2. Что будет, если наследники не сойдутся в цене?
3. Вариант как договориться наследникам между собой
Какие варианты сособственности возможны?
Вступая в наследство, наследники становятся сособственниками имущества, что накладывает на них ряд общих обязанностей и ограничений.
Они могут вместе владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом (статья 246 ГК РФ).
- Могут совместно проживать в квартире. Если не достигнут договоренностей о порядке пользования жилья, то могут обратиться в суд для определения этого порядка.
- Могут вместе сдавать жилье в аренду. С «односторонней» арендой (то есть, когда в аренду захочет сдать один из собственников) возникнут проблемы.
- Один из собственников может заключить договор аренды с другим собственником, передав ему право пользоваться имуществом за плату.
- Можно составить договор безвозмездного пользования жилым помещением.
- Можно дарить свои доли в квартире любым лицам, а также составлять завещание на распоряжение собственностью после смерти.
- Можно совместно продать квартиру.
- Один из собственников может продать или обменять долю в квартире, но при этом обязан соблюсти процедуру по праву преимущественной покупки другим собственником.
Делаем вывод, касательно вопроса Татьяны:
Брат вправе распорядиться своей долей имущества. Так как сестра является сособственницей имущества, брат должен предложить ей первой выкупить долю в квартире по той цене, какую он предлагает.
Если сестра откажется выкупить квартиру по данной цене, то брат не сможет продать квартиру по цене меньшей, чем оговорено с сестрой. Это положение закреплено в ст. 250 ГК РФ.
Что будет, если наследники не сойдутся в цене?
Брат уведомляет сестру о продаже доли в квартире, указывая цену по которой готов продать данную долю. У сестры есть МЕСЯЦ на то, чтобы согласиться на условия брата, либо согласовать с ним иной порядок приобретения жилья и провести сделку.
Если они не сойдутся в цене, либо сестра не ответит на предложение, либо даст письменный отказ от преимущественной покупки, то брат вправе продать собственность другим лицам.
Обращаю внимание, что мы рассматриваем ситуацию, когда доли одинаковые и квартира двухкомнатная. Другие случаи будут иметь иные нюансы, которые нужно рассматривать отдельно.
Если брат не известит о продаже, то можно в течение 3 месяцев со дня сделки обратиться в суд суд и требовать перевода на неё прав и обязанностей покупателя.
Вариант как договориться наследникам между собой
Представлю один из вариантов, как можно договориться сособственникам. За основу я всё же поставлю сохранение взаимоотношений между родственниками, а не грубые действия, которые приведут к разладу.
Задача сестры: купить долю в квартире по минимально возможной цене.
Пути решения: Показать брату, что предложенная сестрой цена адекватна, не сильно разниться с тем, что он может получить при продаже человеку «с улицы», сэкономит его силы и деньги.
Как это сделать?
- Узнаем кадастровую стоимость квартиры.
- Находим объявления о продаже ½ доли в похожих квартирах (важны район, тип дома, этажность, количество комнат и площадь и т.д.). Обязательно сохраняем данные о сроках объявления, то есть, как долго люди пытаются продать долю в квартире.
- Проводим анализ по затратам и времени ожидания брата на сделку по продаже доли в квартире.
- Делаем презентацию брату в доброжелательном ключе.
Все вышесказанное рассмотрим на примере:
Кадастровая стоимость квартиры равна 3 000 000 рублей. То есть доля брата – 1 500 000 рублей.
На сайте объявлений средняя стоимость похожей комнаты в двухкомнатной квартире – 1 000 000 рублей.
Продавцы похожих комнат выложили объявления год-два назад.
Следовательно, в течение этого времени они несут расходы по содержанию имущества, оплачивают налоги. Возьмем некую абстрактную сумму в 70 000 рублей за год.
Отражаем нюансы квартиры, которые могут повлиять на продажу: необходимо сделать косметический ремонт, поставить счетчики учета коммунальных услуг. Доля вложения брата - 100 000 рублей
Объясняем брату, что если продажа займет 2 года, то его расходы по содержанию и ремонту составят 240 000 рублей.
Поэтому, если он согласиться на продажу своей доли сестре за 900 000 рублей и она возьмет расходы по проведению сделки, то он сэкономит более 100 000 рублей, получит деньги в ближайшее время, а не через год-два.
Всё подкрепляется скриншотами с сайтов объявлений, чтобы брат наглядно видел свою выгоду.
Это один из примеров действий. Подходит он в случае, когда между братом и сестрой нет сильных недомолвок.
Поддержите канал, поставив лайк. Подписывайтесь на Zakoniym!