Приветствую Вас, Уважаемый читатель! Идёт последняя неделя осени 2021 года (хотя по погоде, как весна, смотрите фото) и, обычно в Сочи, это означает - высокий сезон спроса на квартиры, дома и земельные участки.
Инвесторам хочется скорее продать свои объекты, чтобы реализовать планы по доходности в уходящем году, а покупателям - обрести то, о чём они давно мечтали - встретить Новый Год, зарегистрировав право собственности в лучшем субтропическом городе России. Но, чтобы разобраться в особенностях местного рынка и найти лучшее предложение, важно определиться - с кем из специалистов вы будете работать на доверии. Для чего это?
Всё дело в том, что не зная рельефа местности, ближайшего окружения, истории строительства и ввода, вы не сможете самостоятельно, на фоне общей массы "фейков" и неликвида в объявлениях, быстро определить ценность интересного объекта по честной цене. Скорее всего, вы даже не обратите на него своё внимание и, тем более, не сделаете звонок.
Поэтому, если вы не знали, самые вкусные предложения не размещаются на досках объявлений, а расходятся очень быстро по тем, кому не требуется доказывать свой профессионализм и тратить время на долгие доказательства и сравнения для принятия верного решения. Это инвесторы или лояльные партнеры, с которыми уже есть опыт сотрудничества, а обсуждение новых выгодных объектов проходит по-дружески в ресторане, за утренним кофе или online. Они готовы в кратчайшие сроки, а может быть и сегодня, выйти на сделку.
Если вы уже примерно ознакомились с уровнем реальных текущих цен в Сочи на курортную недвижимость, которая расположена рядом с морем, в приятной локации, то знаете, что квартира 45-50 кв.м в сданном законном жилом комплексе стоит в диапазоне 13...30 млн.₽, и чем ближе к пляжной полосе, тем площадь меньше, а стоимость наоборот. Именно поэтому, многие начинают рассматривать альтернативные варианты, а когда хочется побольше квадратных метров и хоть кусочек земли для шезлонгов и барбекю, то речь заходит о таун-хаусах.
Один из моих покупателей обрисовал похожую задачу: 100...150 кв.м с возможностью организации 3-х спальных комнат, доступность морского пляжа (до 1.5 км), небольшой участок 1-3 сотки, законность возведения и ввода объекта, ликвидность вложений и хотя бы скромная панорамка морского вида. К такому решению он пришёл после нескольких лет эксплуатации собственного дома районе "Прогресс", хотя и с большим, по местным меркам, участком в 10 соток.
С одной стороны, в интервале 25...35 млн.₽ достаточно много вариантов таунов с отделкой и без, есть даже дома 150...200 кв.м с участками до 4...6 соток, но это будут: удаленные от моря и цивилизации районы Сочи (4...12 км), сомнительное окружение в виде хаотичной застройки "ЖП" и примитивного частного сектора, узенькие дорожки с крутыми перепадами, высокая нагрузка на существующие сети, посредственное качество и культура, либо полное отсутствие архитектурного мышления при проектировании и строительстве.
Связано это с тем, что основные интересные локации давно застроены, а новые расположены дальше и выше, а как вы знаете, один из ключевых факторов принятия решения при выборе места - это качество подъездных путей. За редким исключением, для повышения привлекательности объекта, застройщики коттеджных посёлков за свой счёт строят короткие бетонные участки съездов с основных дорог. И всё! Это касается элитных и масштабных проектов(от 50 млн.₽ за дом и выше), т.к. в обычных это приведет к значительному удорожанию затрат на строительство и, как следствие, снижению доходности или увеличению цены дома.
Посему, найти по-настоящему стоящее предложение, да ещё и по привлекательной цене, как все покупатели любят называть "срочное" - это многолетний опыт переговоров с собственниками и застройщиками, ежедневный труд в любимой профессиональной сфере, обмен знаниями с партнерами, а также понимание юридической стороны вопроса и принципов налогообложения. Когда находишь такой "супер горячий" вариант, то ждать долго не приходится, его просто разрывают на части!
Зачастую, за такой срочностью скрываются самые разные подвохи. Как вы думаете, кто из продавцов реализует свою собственность по цене ниже рыночной? Вы бы, как нормальный здравомыслящий человек, так поступили? Каждый пытается получить за своё максимально возможную цифру, даже если ситуация, которая заставляет это сделать, крайне сложная. А принимая во внимание скачущий всегда вверх рынок Сочи, люди ужасно боятся продешевить.
Даже после переговоров с собственником "супер срочного" о конкретной цене, подготовив аналитические данные по аналогичным объектам в локации, и что вообще можно приобрести за эти деньги, иногда по прошествии одного или нескольких дней получаю звонок с повышением прайса! Таким образом, определившись с районом, находим 2-3 ликвидных предложения, выбираем из них лучшее, проводим профессионально работу по возможному снижению цены. Далее действуем решительно и быстро.
Среди массы новых, растущих как грибы, коттеджных поселков в Сочи, хотелось бы отметить те, что расположены ближе к пляжной полосе, отвечают требованиям законодательства и удовлетворяют запросу, про который я написал выше. Поверьте, их всего несколько штук.
Один из них находится в Адлерском районе, на расстоянии 900 метров от моря, застроен однотипными таунами (более 200 штук), с охраняемой территорией в 7 Га, а так как рельеф представляет собой легкую возвышенность, то с третьего этажа каждого домика есть приятный вид на морскую гладь. Две очереди уже распроданы и введены законно по актам ввода в эксплуатацию, но в них можно найти предложения от собственников, а две следующих очереди отстроены и в ближайшее время будут также сданы. За более подробной информацией обращайтесь ко мне.
Друзья, делайте выводы, читайте также другие мои статьи на канале о Сочи и особенностях местного рынка. Благодарю вас за внимание!
★ По вопросам покупки звоните по телефону:
📞 +7 (928) 45-99-511
📞 +7 (912) 64-90-002 (whats app)
Андрей Коровяков, услуги купли-продажи недвижимости в Сочи.
