Я всегда говорил, что привлечь нотариуса к ответственности за его ошибки при сделках купли-продажи недвижимости практически невозможно. Но вот случай, который опровергает мое мнение.
Хотя и с рядом важных оговорок.
Что произошло
Как и большинство мошеннических схем, эта начинается с доверенности. Которая выдала собственница своей родственнице на продажу квартиры.
Покупательница, проверив на официальном сайте действительность доверенности, вносит аванс и покупает квартиру.
Через какое время объявляется хозяйка и с удивлением обнаруживает, что ее квартира продана. Хотя она ее лишь… сдавала в найм. И доверенностей никаких никому никогда не выдавала.
Отойдя от шока, теперь уже бывшая владелица квартиры подает в суд и возвращает квартиру себе.
И вот уже бывшая новая собственница встает перед выбором:
истребовать через суд свои деньги у мошенников или … у страховой компании, которая страховала профессиональную деятельность нотариуса, который и выдал поддельную доверенность.
Выбирает второй вариант и подает в суд на страховую компанию.
Суд: сначала «нет», а после – «да»
В процессе судебных разбирательств выяснилось ряд любопытных подробностей
Всю схему провернула … одна мошенница!
Она завладела паспортами собственницы квартир и ее родственницы. Вклеила в них свои фото. У нотариуса она показала паспорт собственницы квартиры (настоящий, но со своим фото) и оформила доверенность на владелицу второго паспорта (который тоже был настоящим, за исключением фото мошенницы).
Покупательница квартира, убедившись, что доверенность настоящая и действующая, подписала договор купил-продажи с фиктивным представителем фиктивной собственницы в одном лице (хотя по паспортам все было «чисто»).
Суд в первой инстанции покупательница квартиры проиграла.
Высший суд Республики Башкортостан изменил решение нижестоящих коллег и присудил истцу полную компенсацию стоимость квартиры, которую должен была выплатить ответчик – страховая компания нотариуса.
Страховая не согласилась с решением и подала апелляцию уже в Верховный Суд России. И проиграла.
В чем виноват нотариус
Нотариусу вменялось недостаточная осмотрительность при выдачи доверенности.
Мол, не проверив должным образом паспорт доверителя, она допустила возможность мошеннических действий с квартирой.
А покупательница не могла и не должна была проверять паспорт доверенного лица на предмет подлинности (в том числе и фотографии в нем).
Так что виноват нотариус и эта ошибка – риск работы нотариуса, от неблагоприятных последствий которого и существует страхование профессиональной деятельности нотариуса.
Поэтому придется платить страховой всю сумму по договору купли-продажи квартиры (плюс расходы на оформление сделки).
Итак, эта история со счастливым итогом.
А теперь вопросы
Вопрос №1.
Откуда и каким образом мошенница завладела настоящими паспортами двух людей, чтобы вклеить свои фото?
Напомню, паспорта «бились» во всех базах, как действительные. Что за уровень такой мошенницы, что позволяет красть незаметно паспорта граждан.
Или не красть, а предлагать долю от полученного от покупателя?
Вопрос №2.
Заметим, что нотариус (намеренно или нет) «не заметила» разницу в возрасте указанное в паспорте владелицы квартиры и женщины, которая ей представилась. То есть речь идет именно о подделке документов.
А удаться ли привлечь нотариуса к ответственности (а страховую компанию нотариуса – к выплатам), если будут другие нарушения, которые повлекли потери право собственности нового владельца квартиры?
Четкого и однозначного ответа нет.
Вывод
Покупать квартиру, которая продается по доверенности, – всегда было, есть и, скорее всего, будет большим риском для покупателя.
Обязательно требуйте присутствие собственника приобретаемой недвижимости на сделке!
И прописывайте это требование в договоре аванса/задатка.
Если понятно, что собственник на сделку не придет, – смело отказывайтесь от сделки! Так вы сведете к минимуму риск остаться без квартиры и денег после сделки .
Полностью Решение ВС РФ № 49-КГ19-13 от 16 апреля 2019 года по делу, разбираемого в статье, можно прочитать здесь.
Будьте бдительны и внимательны при сделках с недвижимостью!
#квартира #недвжимость #покупка квартиры #мошенничество #судебная практика #высший суд рф #нотариус #доверенность