Переселение из аварийного жилья: судебная практика.
В данной статье я бы хотел раскрыть неоднозначность применения судами норм жилищного законодательства при переселении граждан из аварийного жилья. Дело в том, что проблемами при переселении из аварийного жилья сталкивается каждый орган местного самоуправления, будь то городское или сельское поселение. Зачастую, когда органы местного самоуправления не могут договориться с гражданами, судьям приходится принимать решение за них. Однако, суд не всегда основывается на нормах действующего законодательства, вынося при этом немотивированные решения.
Прежде всего стоит разобраться в категории лиц подлежащих переселению из аварийного жилья - это собственники жилого помещения, расположенного в доме, признанном непригодном для проживания и подлежащем сносу и граждане проживающие по договору социального найма. Собственники жилых помещений переселяются согласно норме 32 Жилищного кодекса РФ, граждане, проживающие в жилых помещениях на основании договора социального найма подлежат переселению с учетом нормы статьи 89 Жилищного кодекса РФ.
В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ имеются два способа переселения собственника жилого:
- предоставление взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение;
- выкуп жилого помещения у собственника с соблюдением процедуры.
В соответствии со ст. 89 Жилищного кодекса РФ гражданину проживающему на условиях социального найма, взамен изымаемого жилого помещения предоставляется другое жилое помещение, выкуп не предусмотрен. При этом общая площадь предоставляемого жилья должна соответствовать площади ранее занимаемого помещения или нормам, установленным правовыми актами (что не исключает возможности предоставления жилья большей площади при отсутствии в муниципальном жилищном фонде равнозначного жилого помещения). Жилое помещение должно быть благоустроенным и находиться по общему правилу в границах соответствующего населенного пункта.
При наличии письменного согласия нанимателя по договору социального найма и проживающих совместно с ним членов его семьи допускается предоставление им взамен жилого помещения в аварийном доме жилого помещения меньшей площади. Такое согласие должно быть закреплено в отдельном документе, а также во вновь заключаемом договоре социального найма
Судебной практики по данным категориям делам довольного много, но я бы хотел остановиться на решении Верховного суда Республики Башкортостан от 26.02.2020 дело № 33 - 3531/2020. Данное решение представляет особый интерес, так как по моему мнению оно противоречит действующему законодательству в сфере переселения граждан из аварийного жилья и применены нормы не подлежащие применению.
Так Хамидуллина И.М. обратилась в Октябрьский районный суд г. Уфы с иском к Администрации городского округа город Уфа РБ об обязании предоставить жилое помещение во внеочередном порядке в собственность на состав семьи из двух человек, в том числе Баяновой Завие Сахибзадовне, другое благоустроенное жилое помещение, расположенное в черте г. Уфа Республики Башкортостан, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям и равнозначное по общей площади занимаемому ими жилому помещению общей площадью 35.64 кв.м., жилой площадью 24,7 кв.м., мотивировав требования тем, что она на основании договора дарения от 19.02.2013 г., дата регистрации 22.02.2013 г. №02-04-01/086/2013-028, является собственником изолированной жилой комнаты площадью 24,7 кв.м., входящей в состав коммунальной квартиры, расположенной на первом этаже многоквартирного дома. Вместе с ней зарегистрирована и проживает ее мама Баянова З.С., являющаяся инвалидом 3-ей группы бессрочно по общему заболеванию. Дом был признан постановлением главы Администрации ГО город Уфа РБ непригодным для постоянного проживания и подлежащим сносу, включен в программу РБ по переселению граждан из аварийного жилого фонда на 2015-2019 г.г. Общая площадь занимаемого ею и ее мамой жилого помещения в составе коммунальной квартиры, включая жилую площадь комнаты в размере 24,7 кв.м., составляет: 24,7 кв.м. + 10,94 кв.м. = 35,64 кв.м. Ответчик до настоящего времени не предоставил ей взамен признанного аварийным и непригодным для проживания жилого помещения другое жилое помещение, отвечающее требованиям ст. 89 ЖК РФ.
Вопрос о выплате ей выкупной стоимости комнаты с ответчиком не обсуждался, также ответчик не направил ей требования о сносе или реконструкции жилого дома в разумный срок, не принимал решения об изъятии ее жилого помещения и выплате его выкупной стоимости. За все время МБУ «Служба сноса и расселения ГО г. Уфа РБ, действующее в интересах ответчика, только один раз - в августе 2019г. предлагало ей однокомнатную квартиру-студию общей площадью 24.3 кв.м., жилой площадью 12,1 кв.м., расположенную по адресу: адрес, в рамках переселения по Адресной программе РБ, что подтверждается извещением МБУ б\н от 09.08.2019г. Однако она заявила об отказе от переселения в эту квартиру, подав 16.08.2019г. в МБУ соответствующее заявление, мотивировав отказ несоответствием размеров площади предложенного жилого помещения нормам, установленным жилищным законодательством РФ при расселении аварийного дома; общая площадь квартиры была меньше общей площади занимаемого жилого помещения на 11,34 кв.м., а ее жилая площадь меньше площади ее комнаты более чем вдвое. Кроме того, в извещении МБУ не было указано, что предлагаемое жилое помещение предоставляется ей на праве личной собственности. Другие варианты жилых помещений, отвечающих критериям ст. 89 ЖК РФ, ответчик, а также третье лицо в его интересах, ей не предлагали.
Судом принято решение которым отказано в удовлетворении искового заявления Хамидуллиной И.М.
Далее Хамидуллина И.М. обратилась с апелляционной жалобой в Верховный суд Республики Башкортостан в котором просила отменить решение суда первой инстанции, мотивируя тем, что дело было рассмотрено поверхностно и необъективно, в деле имелись все законные и фактические обстоятельства для удовлетворения заявленных ею исковых требований. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан отменила решение Октябрьского районного суда г. Уфы и обязала Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан предоставить Хамидуллиной Илизе Мухтаровне в собственность другое благоустроенное жилое помещение не менее 35,64 кв.м. общей площадью, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям в черте города Уфы.
При вынесения нового решения по данному делу, Верховный суд РБ применил нормы 86 - 88 Жилищного кодекса РФ, а также норму 89 Жилищного кодекса РФ регулирующего предоставление жилого помещения по договору социального найма, взамен подлежащего изъятию.
Считаю, что решение Верховного суда РБ незаконно, так как применены нормы не подлежащие применению. Незаконность решения обосную через судебную практику.
В соответствии с разделом II (обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений, признанных непригодными для проживания) обзора судебной практики Верховного Суда РФ по аварийному жилью, расселению, сносу домов утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отметила, что в порядке, установленном статьями 86 - 89 ЖК РФ. жилые помещения предоставляются гражданам, занимающим жилые помещения в подлежащем сносу доме по договору социального найма в связи с чем указанные нормы права не подлежали применению при рассмотрении спора о выселении собственника подлежащего сносу жилого помещения, (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 18-КГ12-88).
Если объектом найма является комната в коммунальной квартире, расположенной в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, то при определении общей площади предоставляемого в связи с выселением другого жилого помещения необходимо учитывать общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры, включая жилую площадь самой комнаты и площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты. (Раздел III. Обеспечение жилищных прав нанимателя по договору социального найма жилого помещения, признанного непригодным для проживания. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по аварийному жилью, расселению, сносу домов утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014. Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 43-КГ13-2).
Таким образом, статья 89 ЖК РФ, устанавливающая предоставление жилого помещения равнозначного по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, применяется к лицам занимающих жилое помещение по договору социального найма. При этом в судебных заседаниях было установлено, что Хамидуллина И.М. являются собственником жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме. Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Данная позиция считается верной, что подтверждается судебной практикой:
1. Так Апелляционным определением СК по гражданским делам Тульского областного суда от 28.02.2013 по делу № 33 - 492 оставлено в силе решение Новомосковского городского суда Тульской области от 29.11.2012, которым Антипову С.А. и Павловой Т.Н. было отказано в удовлетворении встречного иска к администрации муниципального образования город Новомосковск о предоставлении жилого помещения. Доводы апелляционной жалобы о том, что Антипову С.А. должно быть предоставлено жилое помещение не менее 42 кв.м., а также о том, что расселение жильцов из обычной квартиры в квартиру-студию невозможно, судебная коллегия признала несостоятельной и не влекущей отмену решения суда, поскольку предоставление собственнику другого жилого помещения взамен изымаемого, возможно в силу ч.8 ст. 32 ЖК РФ только по соглашению с собственником жилого помещения. Равнозначные жилые помещения в силy действующего ЖК РФ предоставляются гражданам, занимавшим жилые помещения на основании договоров социального найма.
2. Судебная коллегия по гражданским Верховного суда РФ рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Свердловского района г. Перми в интересах Гейбуллаевой Л., Гейбуллаева А., Гейбуллаева Э. к администрации города Перми о предоставлении жилого помещения по кассационной жалобе администрации города Перми на решение Ленинского районного суда г. Перми от 9 сентября 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 14 декабря 2015 года.
Решением Ленинского районного суда г. Перми от 9 сентября 2015 года заявленные прокурором требования удовлетворены, на администрацию города Перми возложена обязанность предоставить Гейбуллаевой Л. и сыновьям Гейбуллаеву А., Гейбуллаеву Э. на состав семьи из трёх человек во внеочередном порядке в границах города Перми по договору социального найма другое благоустроенное жилое помещение, соответствующее санитарным и техническим требованиям, общей площадью не менее 45,0 кв.м.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 14 декабря 2015 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения
Однако определением Верховного Суда РФ от 08.10.2016 дело № 44 - КГ16-23 решение Ленинского районного суда г. Перми от 9 сентября 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 14 декабря 2015 года отменено и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Одним из оснований для отмены вышеуказанных судебных актов послужило то, что комната Гейбуллаевой Л.И. принадлежит ей на праве собственности и предоставление им (семье Гейбуллаевой) другого жилого помещения должно производиться с учётом положений ст. 32 ЖК
Собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого и помещения на праве собственности. Выбор любого из названных способов остается за с собственником жилого помещения (п. 3 ст. 2, ст. 16 Закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно - коммунального хозяйства»; раздел 2 Обзора судебной практики утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).
Проводя анализ действующего законодательства и судебной практики в сфере переселения граждан из аварийного жилья можно сделать вывод о том, что при вынесении решения по делу Хамидуллиной И.М., Верховный суд Республики Башкортостан не учел, что Хамидуллина И.М. является собственником жилого помещения и имеет право на получение благоустроенного жилого помещения без учета площади вспомогательного назначения. К сожаленью, решение Верховного суда Республики Башкортостан вступило в законную силу и его никто не обжаловал.