Владельцы квартиры могут скрывать проблемы с документами и состояние своей недвижимости, если хотят продать ее быстро и по более высокой цене. Недоразумения могут привести к задержке продажи, родственники владельца поставят под сомнение сделку, а покупатели будут недовольны покупкой. Репутация риэлтора пострадает.
Узнайте, что скрывают владельцы и как агент по недвижимости может проверить недвижимость.
Проблемы с документами Ипотека - самый распространенный вид проблем. Владелец хочет продать закладную. Однако они не могут совершать никаких операций, пока не погасят свой долг перед банком. Продавец должен получить первоначальный взнос, использовать эти деньги для погашения остальной части кредита, снять обременение с квартиры, и только после этого он может приступить к сделке. Такие манипуляции требуют дополнительного времени и заставляют покупателей насторожиться.
Что делать. Чтобы получить достоверную информацию о своей квартире, необходимо запросить выписку из реестра недвижимости на сайте Росреестра или Госуслуг. Для этого необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости. Плата за услугу в 2021 году составляет 350 рублей.
Если владелец имеет большие долги, например, по алиментам или непогашенным кредитам, судебные приставы могут наложить арест на дом и запретить владельцу распоряжаться имуществом. Если вы хотите продать имущество, вы должны погасить долг и подождать, пока судебный исполнитель закончит исполнительное производство и получит постановление об освобождении имущества от ареста. Что делать. Вы можете узнать о задолженности продавца из базы данных компании по сбору долгов. В поле поиска этой услуги введите фамилию, имя, отчество и дату рождения продавца. Наличие долгов не означает, что имущество должно быть арестовано. Однако если владелец или кредиторы инициируют процедуру банкротства, сделка может быть признана недействительной.
Квартира находится в совместной собственности обоих супругов Квартира находится в равной собственности мужа и жены, хотя согласно нотариальному акту у недвижимости может быть только один владелец. Если фактический владелец решит продать квартиру, ему необходимо согласие другого супруга. Согласие не требуется, если квартира принадлежит одному из супругов на основании брачного контракта.
Что делать. Перед сделкой с недвижимостью следует выяснить, был ли продавец женат на момент покупки недвижимости. Дату регистрации можно проверить в ЕГРП, а дату регистрации брака - в паспорте. Если владелец купил квартиру, будучи в браке, ему или ей необходимо получить нотариально заверенный контракт от мужа или жены.
В противном случае супруг, чьи права были нарушены, может оспорить сделку в суде в течение трех лет. У продавца может быть новый паспорт, но штампа о браке в нем нет. В этом случае лучше попросить нотариально заверенное заявление о том, что клиент не состоял в браке на момент покупки. Изучите документы, подтверждающие право собственности. Супруги не делят имущество, полученное ими в результате приватизации, дарения или наследования. Бывает, что владелец торопится продать квартиру, доставшуюся ему или ей по наследству. Это не противозаконно, но является тревожным сигналом. Случается, что не все законные наследники принимаются во внимание в процессе наследования. Например, мужчина "забыл" сообщить своему брату о смерти отца и через полгода стал единственным владельцем унаследованной квартиры.
Согласно закону, братья имеют равные права на жилье. Правопреемник может оспорить наследство в течение года после того, как узнал о смерти родственника. Суд аннулирует сделку, и покупателю придется съехать из дома. Хотя и здесть не всё так просто, Но нервы вам потрепят, это точно.
Предсказуемая продажа
Мошенники часто используют знакомую схему: они арендуют недвижимость, подделывают паспорт владельца, получают недействительную доверенность и продают недвижимость. Когда настоящий владелец узнает о сделке, он оспаривает ее в суде. Покупатель должен покинуть квартиру и попытаться вернуть деньги мошеннику. В Челябинске мошенник снимал квартиры на длительный срок, а затем продавал их как свои собственные. Каждый раз мошенник покупал фальшивый паспорт для осуществления мошенничества. Все данные в документе совпадали с данными владельца, отличалась только фотография. Даже сотрудники МФЦ, регистрировавшие договор купли-продажи, не подозревали о подделке. Преступная схема была раскрыта, когда один из владельцев забеспокоился - арендатор перестал платить и поддерживать связь. Владелец пришел в свою квартиру и обнаружил, что замки сменили и квартира принадлежит кому-то другому. В настоящее время дело расследуется следственными органами.
Как проверить доверенность. Вы можете воспользоваться услугами по проверке документов. Вы можете проверить подлинность доверенности и своего паспорта. Чтобы проверить подлинность доверенности, наведите камеру смартфона на QR-код, нажмите на ссылку и посмотрите результат. Сравните полученную информацию с содержанием доверенности.
Вы также можете проверить доверенность на сайте Федерального нотариального округа. Введите номер реестра, дату выдачи и имя нотариуса и посмотрите результат. Как проверить свой паспорт. На сайте Главного управления по вопросам миграции МВД вы можете проверить, предъявляет ли продавец действующий паспорт.
Иногда владельцы сносят стену в жилище или прорубают новый дверной проем. Для этого требуется разрешение Бюро технической инвентаризации и внесение изменений в регистрационную форму транспортного средства. Можно подать заявление на ретроспективное изменение, если не были нарушены строительные нормы. Например, можно расширить дверной проем или снести внутреннюю перегородку. Однако нельзя увеличивать нагрузку на несущую конструкцию, уменьшать сечение вентиляционных каналов или переносить радиаторы на балкон или лоджию. Квартиру с незаконной перепланировкой трудно продать, если покупатель планирует взять ипотечный кредит. Оценочная компания укажет, что недвижимость была переделана, и банк, скорее всего, откажет в кредите. Продать квартиру с перепланировкой за наличные несложно - регистрационные органы не проверяют, соответствует ли недвижимость техническому плану. Однако, если переделка будет обнаружена, новому владельцу придется заплатить штраф. 2,000-2,500 ₽ штраф за незаконное переоборудование в 2021 году Что делать. Чтобы узнать, были ли внесены изменения, сравните фактическое состояние квартиры с планом в техническом паспорте. Если были произведены какие-либо переделки, продавец обязан зарегистрировать их в Бюро технической инвентаризации или привести недвижимость в первоначальное состояние. Семьи с детьми часто используют материнский капитал для покупки жилья. В этом случае каждый член семьи должен выделить свою долю: сразу - если вы купили жилье за наличные, или в течение шести месяцев после выплаты ипотеки - если кредит. Иногда родители "забывают" дать детям их долю. Если эта ошибка обнаружится, Пенсионный фонд может признать сделку недействительной в судебном порядке.
Что делать. Попросите хозяина квартиры предъявить договор купли-продажи квартиры - в нем не должно быть пункта о выплате материнского капитала. Если продавец оформил ипотеку, вам потребуется справка из банка о том, что капитальный долг не был погашен по ипотеке. Вместо этого сертификата вы можете попросить у продавца выпис
ку о материнском капитале - так вы узнаете, на что продавец потратил деньги.
Если выяснится, что квартира была куплена на эти деньги, вам потребуется разрешение органа опеки на ее продажу. Арендаторы, не планирующие выселяться Бывшие арендаторы должны выселиться до продажи или в течение 7 дней после продажи. Однако иногда они просят сохранить регистрацию, например, чтобы их ребенок мог получить место в выбранной ими школе. Если предыдущие владельцы не съедут, они по-прежнему будут иметь право на квартиру. Трудно продать квартиру с арендаторами, немногие покупатели хотят быть обремененными таким бременем.
Что делать. Попросите у продавца свидетельство о регистрации и спросите, есть ли у него другое место для регистрации.
Трещины в стенах могут возникнуть, например, из-за усадки нового дома. Обычно они сигнализируют о ненадежности недвижимости и заставляют покупателей насторожиться. Чтобы избежать их, продавцы закрывают их коврами, шкафами, картинами или оклеивают новыми обоями. Что делать. Внимательно осмотрите стены в квартире и подъезде. Если вы не можете оценить, насколько критичны трещины, пригласите инженера-строителя для их осмотра.
Плохая сантехника. Владелец продает квартиру в старом здании, например, в хрущевке или сталинке. Случается, что сантехнику в этих зданиях не меняли с момента их постройки. Новому владельцу придется заменить трубы - это может снизить цену на стоимость ремонта. Что делать. Чтобы оценить качество сантехники, осмотрите канализационный стояк и водопроводные трубы. Если они скрыты обшивкой или шкафами, попросите хозяина открыть трубы. Проверьте, не протекают ли соединения труб и нет ли признаков ржавчины. Проверьте исправность кранов и запорной арматуры. Проблемы с отоплением Радиаторы могут протекать или плохо нагреваться. Вы можете определить, есть ли ржавчина на радиаторе или потускнел ли ламинат под радиатором. Плохое отопление обычно вызвано засорением радиатора. В отопительный сезон это можно легко определить, сравнив температуру стояка и радиатора.
Что делать. Визуально оцените состояние радиатора и пола под ним. Если вы не платите арендную плату в течение нескольких месяцев, ваши счета за электричество, воду или газ могут быть отключены. Новый домовладелец должен будет доказать коммунальной компании, что счета не имеют к нему никакого отношения.
Что делать. Попросите арендодателя предоставить счет за коммунальные услуги за последний месяц. В нем будет указано,
имеются ли долги за коммунальные услуги.
Вы также можете попросить продавца погасить задолженность или уменьшить стоимость имущества арендатора на сумму задолженности. Психическое заболевание арендодателя, алкогольная или наркотическая зависимость Психически больные или зависимые люди не осознают последствий своих действий. В будущем родственники могут оспорить сделку некомпетентного арендодателя. Что делать. Если внешний вид или поведение продавца вызывают сомнения в его компетентности, вы можете запросить справку о компетентности в центре психологического и наркологического консультирования. Этот документ доказывает, что арендодатель не состоит на учете и несет ответственность за свои действия. Аналогичный сертификат следует запросить и у пожилого домовладельца. Проблемные соседи, постоянный шум Музыка по ночам, крики детей за стеной, шум самолета или поезда мешают нормальной жизни. Владельцы хотят избавиться от проблемной квартиры. Чтобы не оттолкнуть покупателя, они назначают осмотр на утро, в определенное время дня.
Что делать. Поговорите с соседями, бабушками у подъезда или мамами на детской площадке. Проверьте свой район по карте, чтобы узнать, есть ли поблизости автомагистраль, железнодорожная станция или аэропорт. Предложите им отложить встречу до позднего вечера, когда большинство жильцов уже вернутся с работы.
Грызуны и насекомые, опасный грибок Антисанитарные условия угрожают здоровью и спокойствию будущих жильцов. Черная плесень, как правило, растет во влажных помещениях и в помещениях, промерзающих зимой.
Что делать. Тщательно осмотрите все помещения. На кухне на полу и под шкафами может быть помет грызунов и мертвые насекомые. Иногда крысы, тараканы и плесень уже находятся в подъезде.
Как осмотреть объект недвижимости Поговорите с клиентом и узнайте больше об объекте недвижимости. Осмотрите территорию. Осмотритесь, не прячут ли хозяева дефекты за шкафами, картинами или коврами. Сравните план объекта недвижимости с технической документацией. Изучите документацию, проведите юридическую экспертизу сделки. Расскажите клиенту о проблемах и обсудите пути их решения.
"Подписывайтесь на мои каналы правозащитник, юрист"
Ставьте лайк. Оставляйте свои комментарии.
Мне важно ваше мнение.
Пишите вопросы отвечу на все.
Что вы думаете о данной теме?»
Правозащитник Шепида Виталий Данилович