Продать долю в квартире не просто, иногда совсем не просто. Особенно сложно это сделать, когда между собственниками плохие отношения. В законодательстве предусмотрены некие процедуры, без соблюдения которых продавать нельзя.
Статья большая, материала в ней много, поэтому разделена на 6 частей:
Часть 1/5. Доля в квартире. Какие они бывают?
Часть 2/5. Зачем и как выделять долю в квартире
Часть 3/5. Преимущественное право покупки доли в квартире, что и почему
Часть 4/5. Продающее объявление и фотографии
Часть 5/5. Порядок сделки и важные нюансы
Право первой ночи | Почему у сособственников есть преимущественное право покупки доли в квартире
Порядок сделки по купле продаже доли в квартире, в общем то такой же, как и при продаже любой квартиры. Но есть определенные аспекты. И их нужно знать.
В действующем законодательстве прописан порядок продажи общего имущества. В частности, приоритетное право покупки доли в квартире имеют ваши сособственники. В первую очередь вы должны им предложить купить вашу долю.
И только в случае их отказа вы имеете право продать вашу долю другим покупателям. Причем цена продажи не может быть ниже, чем вы предложили сособственникам.
Для того, что бы оповестить собственников о продаже вашей доли, составьте уведомление. Такое уведомление можно передать лично. Важно, чтобы получатель уведомления расписался с указанием даты на вашем экземпляре.
Либо собственник должен предоставить вам нотариальный отказ от покупки вашей доли.
А если откажет
Зачастую отношения между собственниками квартиры бывают натянутыми. И получить нотариальный отказ от приоритетного права покупки практически не реально. И как быть?
Напишите каждому собственнику уведомление о вашем желании продать долю с предложением купить ее и отправьте по почте заказным письмом с уведомлением. Типовую форму такого письма можно найти и скачать в интернете.
Если прошел месяц с момента получения такого письма, то это можно считать отказом от права покупки в приоритетном порядке. Еще можно направить телеграмму с уведомлением о вручении. Обязательно отправляйте по адресу прописки собственника.
Каковы последствия несоблюдения порядка уведомления? Другие собственники смогут через суд расторгнуть вашу сделку купли продажи. Росреестр так же может отказать в регистрации такой сделки без подтверждения соблюдения приоритетного права покупки доли.
Но может быть и так, что ваши сособственники выразят желание приобрести вашу долю. В такой ситуации выбирать вам, кому из них продать долю. В случае если покупателем вашей доли выступит один из собственников квартиры, то извещать остальных не нужно.
Как показывает практика, некоторые собственники, не желая проделывать долгую процедуру с уведомлениями, оформляют на покупателя свою долю по договору дарения. Не самый лучший вариант. Если кто-то из остальных собственников захочет оспорить такую сделку в суде то, скорее всего у него это получится.
Маловероятно, что вы в суде сможете доказать свое родство с покупателем. Да, и еще покупателю придется заплатить подоходный налог за такой «подарок».
Еще можете сообщить остальным собственникам, что нашли «беспокойного покупателя». Это может заставить ваших собственников подумать, а не стоит ли им самим выкупить вашу долю.
Что и почем | Правильная цена доли в квартире
Определение цены при продаже доли в квартире дело не простое. Нужно иметь четкое представление о рынке. Важно знать, какова средняя цена квадратного метра в аналогичных домах вашего района нормальных квартир.
У таких квартир так же может существенно различаться цена из-за метража, планировки, этажности, состояния квартиры, качества ремонта, правоустанавливающих документов, состава собственников.
В идеале, вам нужно найти все объявления о продаже долей и комнат в вашем районе, обзвонить их, прийти и посмотреть, обсудить условия продажи, поторговаться. Если вы посмотрите хотя бы 10-20 аналогичных предложений, у вас сложится понимание рынка.
И вы сможете назначить максимально конкурентную и адекватную цену. Просто посмотреть все объявления недостаточно. В объявлениях указана желаемая цена. А это “хотелки” продавцов, не имеющие ничего общего с ценой сделки купли продажи доли.
Как вариант, для оценки стоимости вашей доли, можно пригласить риэлтора, знающего и работающего в вашем районе. Но помните, ни один риэлтор, ни один эксперт, ни даже вы не в состоянии дать точную оценку недвижимости. Это может сделать только рынок, а именно цена сделки.
Если у вас в квартире большое количество собственников, в квартире проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане, то все это снижает цену вашей доли, которая и так из расчета цены квадратного метра будет дешевле квадратного метра в квартире, которая продается целой, на 20%-40%.
И наоборот, если доли выделены, и ваши дольщики дали согласие на продажу вашей доли, то цена будет существенно выше, и найти покупателя будет легче.
Переговоры по условиям сделки купли продажи доли
Если вы продаете долю в квартире, то предварительные переговоры важны как никогда. Есть существенные особенности в отличие от покупки обычной квартиры с одним собственником. И эти особенности нужно учитывать. Цена ошибки невероятно высока.
Цена в сделке с продажей в доле имеет особенное значение. И дело даже не в том, что зачастую доли в пересчете на квадратный метр стоят существенно дешевле. Вы должны уведомить остальных собственников о намерении продать свою долю и сделать им предложение о покупке.
Это мы уже рассмотрели. Дело еще в том, что вы не можете продать свою долю дешевле, чем делали предложение собственникам.
Поэтому, с покупателем нужно оговорить цену заранее. Так же следует оговорить вопросы авансирования сделки, услуг нотариуса, государственных пошлин, других расходов. Обычно для таких сделок заключается предварительный договор купли продажи доли в квартире.
Вы сталкивались с юридическим тонкостями при продаже долевой собственности? Напишите об этом в комментариях
С уважением, Антон Синьков
#недвижимость #деньги #квартира #продажа #квартирис #квартириспродажа #доля
