При покупке недвижимости люди часто сталкиваются с различными проблемами, например, как нередко бывает, собственник в последний момент меняет условия сделки или требует предоплату. Также осложняет покупку жилья изменение цен на рынке недвижимости, существует еще множество таких моментов. Как же их можно избежать?
Как лучше вести себя покупателю
Прежде всего, покупатель квартиры должен выбрать наиболее подходящий для себя вариант договора, бывают:
• Договоры с первоначальным взносом.
• Договоры с использованием депозита за проживание.
В случае заключения договора с первоначальным взносом, у покупателя есть определенные гарантии, которые также можно прописать в соглашении. Например, возврат первоначального взноса, другими словами, денежных средств. Этого нельзя сказать о заключении сделки с использованием депозита за проживание. Бывают даже случаи, в которых при отмене сделки с первоначальным взносом продавец возвращает двойную стоимость задатка покупателю, если, конечно, это оговорено в договоре. Но также здесь есть и свои минусы, ведь в случае отмены сделки из-за покупателя, задаток ему не возвращается.
Некоторые специалисты рекомендуют покупателю настаивать на соглашении о задатке только в том случае, если он уверен в покупке именно этой конкретной квартиры и не рассматривает другие варианты. Если же покупатель собирается рассмотреть и другие варианты, то в этом случае лучше заключить соглашение об авансе, так покупатель будет уверен в возврате денежных средств, даже если передумает покупать жильё.
Для безопасного заключения сделок с недвижимостью покупателям и продавцам нужно учитывать вероятность изменений условий сделки. Именно поэтому сначала стоит заключить договор, который устанавливает намерения сторон, то есть предварительный договор. А затем уже подписать основной договор купли-продажи, в котором будут прописаны условия предварительного договора.
На каких условиях стоит заключать соглашение
По мнению некоторых юристов, все соглашения о задатке (авансе) достаточно однотипные, но есть обязательные пункты, которые стоит прописать в соглашении, некоторые из них:
• стоимость объекта недвижимости;
• местонахождение квартиры (дома);
• период действия соглашения;
• дата совершения сделки;
• сумма задатка с обязательной пометкой о том, что задаток будет передаваться непосредственно владельцу помещения.
Часто при заключении такого рода договоров возникают следующие проблемы:
• Если покупатель и продавец заключают договор с учетом залога, лучше прописать в договоре, что эта сумма будет использована в качестве предоплаты. Часто в таких ситуациях возникает путаница, например, продавец может отказать в возврате денег и покупателю для возврата уже внесенных денежных средств в качестве залога приходится обращаться в суд для разрешения возникшей ситуации.
• Если оплата аванса проводится через банковскую ячейку, есть вероятность того, что банк не проведет оплату авансового платежа или проведет ее не в те сроки, которые необходимы для заключения сделки. Произойти это может в том случае, если банк не получит необходимые документы вовремя или комплект документов будет неполный, поэтому лучше прописывать в договоре такого рода причины.
Сложно предсказать все возможные причины срыва сделки в соглашении. Даже не каждому высокопрофессиональному риелтору это под силу. Часто бывает так, что покупатель может самостоятельно написать текст договора: скачать стандартный документ, подготовленный юристами в Интернете, и адаптировать его к своей конкретной ситуации. Но, конечно, стоит учитывать, что в таком случае ответственность за совершение сделки и все финансовые потери вы несете сами, так как договор подготовлен самостоятельно.Покупатель также может воспользоваться услугами высококвалифицированного риелтора или адвоката.
Покупатель может потребовать от продавца вернуть деньги за оформление документов, если сделка не состоится по вине владельца. Если продавец отказывается возмещать расходы, покупатель может подать иск в суд. Но перед тем как обращаться в суд, лучше отправить продавцу письменное заявление о возмещении расходов. Если стороны устно обсуждают вопрос, продавец может заявить в суде, что вы не запрашивали возврат денежных средств, а когда у вас уже будет письменное тому подтверждение (письменное заявление), будут уже и реальные доказательства для представления в суд.
По словам юристов, основная задача истца в таких случаях – доказать, что сделка не состоялась по вине владельца недвижимости, и что покупатель сам потратил деньги на оформление документов. Например, покупателю будет легче доказать, что собственник сильно увеличил цену, что и стало причиной отказа от сделки, если он представит предварительный договор с четко определенными условиями сделки. Повышение цены может быть подтверждено свидетельскими показаниями, записями разговора или перепиской.
В случае обращения о взыскании в суд, судьи должны четко понимать, какие именно расходы требуют возмещения, поэтому стоит сохранить документы, подтверждающие фактическую оплату за документальное оформление или какие-то справки, подтверждающие расходование денежных средств в связи с заключением этой сделки.
Рекомендации для покупателей
• Если покупатель уже внес аванс, а не задаток при совершении сделки, ему нужно очень аккуратно и грамотно подходить к общению с продавцом. Другими словами, дать ему понять, что это не единственный вариант для покупки недвижимости, чтобы у вас была возможность заключения договора на наиболее выгодных условиях для покупателя, как правило, такими навыками владеют уже «ярые» риелторы.
• Если вы наняли риелтора и в ходе переговоров он вам сообщает о повышении цены недвижимости, лучше убедиться в достоверности информации у самого собственника, так как нередко бывают такие случаи мошенничества, в которых риелтор, таким образом, зарабатывает деньги себе в «карман»
• Ну и последнее, но не менее важное, перед подписанием предварительного договора нужно обязательно внимательно изучить документы на приобретаемую недвижимость. Если после подписания договора выяснятся какие-либо детали, вызывающие у вас вопросы (например, собственник квартиры может быть не один или квартира находится в аресте и тому подобное), сделка уже практически не может быть отменена. В таких случаях остается только обращаться в суд и не факт, что вопрос решится в вашу пользу.
Также читайте по этой же теме:
Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк 👍 и подписаться на нас, чтобы не пропустить новые статьи и посмотреть на захватывающие аэросъемки новостроек с птичьего полета.