Некоторое время назад я решила посмотреть какие активы связанные с недвижимостью появились на Московской бирже. Причем интересовали меня не акции, а фонды недвижимости. Я была немного удивлена, узнав, что многие ПИФы связанные с недвижимостью прекратили свою существование, но в то же время появились некоторые новые, достаточно интересные. Я немного почитала, подумала и даже купила себе кое что.
Предисловие
С одной стороной паи фондов недвижимости являются акциями, ведь их цена зависит от рынка, а с другой у них есть хороший бонус в виде регулярного дохода, почти купонных выплат, который УК выплачивают своим инвесторам. С этой точки зрения пай подобного фонда можно рассматривать чуть ли не как облигацию. Но надо понимать, что стоимость фонда недвижимости может падать, а доход выплачиваемый инвесторам может меняться так как он частично зависит от арендных платежей, которые получает управляющий от своих арендаторов. Я говорю частично, потому что у каждого фонда свои механизмы для расчета размера выплаты. Некоторые фонды в своих правилах прописывают определенные условия при которых они могут прекратить выплаты дохода. И в 2020 году некоторые УК от Сбера пользовались этой лазейкой и прекращали выплаты.
Мой выбор - склад OZON
Просматривая доступные фонды, я обратила внимание на один из них, о котором на самом деле уже писала ранее. Это ЗПИФ Парус-ОЗН. Это паевый инвестиционный фонд которому принадлежит один объект - один большой склад. Данный склад передаг маркетплейсу OZON в долгосрочную аренду. Срок действия договора аренды истекает в 2030 году. Когда я изучала данный фонд ранее, я не решилась купить его пай по ряду причин. Вот что мне тогда не понравилось:
- Отсутствие проверенной информации о размере выплат и их регулярности. На официальном сайте есть "ориентировочная доходность" - но это величина прогнозная. Одно название говорит мне о том, что на нее надо смотреть осторожно. При этом на сайте фонда нет данных о фактических выплатах, что для меня удивительно;
- Отсутствие истории. Данный фонд является новым, ранее складом управляла совершенно другая компания. Не известно почему та компания продала склад этой. Вроде бы бизнес прозрачный, но ... не все так прозрачно как хотелось бы. Вроде как в управляющей работают солидные ребята из Сбера, что внушает доверие, но не понятно что они могут сделать чтобы доходность фонда стала лучше когда в составе фонда пока один объект недвижимости;
- Высокая комиссия УК. Комиссия состоит из двух составляющих: оплаты за успех, которая измеряется в процентах и оплаты менеджменту - 10 миллионов в год. На мой взгляд комиссия великовата.
Также были другие моменты, которые вызывали у меня сомнения. Не могу сказать, что сейчас я отбросила все свои сомнения. Нет, я просто оценила рынок и решила попробовать.
Пока беру мало
Для себя я решила, что пока что возьму всего на всего один пай. С одной стороны один пай - это звучит просто смешно! Но! Я взяла его для того, чтобы оценить реальный размер выплат. В интернете можно найти скриншоты со старыми выплатами, но насколько на них можно ориентироваться сейчас? Не понятно насколько быстро приходят выплаты. Если зачисления приходится ждать месяц-другой, то это не серьезно.
Моя конечная цель - создание постоянного денежного потока. Если дивиденды будут приходить на счет достаточно быстро и я смогу их реинвестировать в тот же актив, то выйду на сложный процент. А сложный процент - это всегда хорошо.
Если ориентироваться на то, что размер одной выплаты составляет 10.57% годовых до уплаты налогов или 9,195% после. То с учетом сложного процента, можно надеяться на доходность 9,59% годовых при условии что актив не будет дорожать, а на полученные деньги я буду успевать докупить еще паи до даты составления реестра тех, кто претендует на новые выплаты. Если же актив будет дорожать, то мой капитал будет расти и доходность будет увеличиваться за счет этого.
В проспектах УК заявлено, что компания имеет право поднимать арендную ставку, взимаю с OZON один раз в год на фиксированный небольшой процент. Мне вот интересно, когда арендная ставка поднимется, выплаты инвесторам автоматически вырастут?
Фонд vs Облигации
Доходность данной ценной бумаги складывается из двух составляющих:
- ежемесячных выплат;
- роста цены актива.
Размер выплат сравним с доходностью некоторых облигаций, по своему проценту. Но в то же время у новых облигаций, которые размещаются сейчас размер выплат выше чем у рассматриваемого фонда. Например, по облигации ГК "Пионер" 001Р-06 сейчас заявлена потенциальная доходность около 12%. Если из них вычесть НДФЛ 13%, доходность упадет до 10,44%. По облигациям с меньшей оценкой, доходность еще выше, например у АБЗ-1 001Р-02 она оценивается в 12.5% до уплаты налога или 10,875% после.
Инвестору не приходится рассчитывать на большой рост стоимости облигаций. Но и по ЗПИФ Парус-ОЗН тоже не стоит ожидать высокого роста котировок пока что. Рост котировок может начаться, если УК возьмет еще какое-то помещение, если они начнут расширять свой бизнес. Пока у них модель: один фонд - один объект и если смотреть на предыдущее изменение котировок, особого роста нет и не было. Зато были колебания цены. Я конечно рассчитываю на то, что они начнут масштабировать свой бизнес.
Не могу сказать, что я рассчитываю на космическую доходность от фонда ЗПИФ Парус-ОЗН. Скорее я рассматриваю его как рисковую облигацию, чья доходность потенциально может вырасти. А еще мне нравятся его периодические выплаты.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.