Пошаговая инструкция как продавать квартиру. С агентом или без, вот в чем вопрос
Многие собственники годами безуспешно продают свою недвижимость. Причем они продавали как с риэлторами, так и без. Осталась только надежда на молитву о продаже квартиры, да и та не помогает. Так неужели ничего нельзя сделать?
Можно. И в этой статье я рассказываю о 9 главных этапов при продаже квартиры. Статья большая, чтобы удобнее было читать, я разбил её на 3 части:
Часть 1/3. С агентом или без, вот в чем вопрос
Часть 2/3. ТОП 9 шагов по продаже квартиры
Часть 3/3. ТОП 9 шагов по продаже квартиры
6. Как показывать квартиру при продаже
Вам позвонили. Никогда не обсуждайте цену по телефону. Ни при каких условиях не торгуйтесь по телефону. Если у вас заложена в цену скидка для торга, то используйте её только при личном визите покупателя.
Как и когда проводить показы? Ни в коем случае нельзя прибегать и показывать вашу квартиру по первому звонку. Определите для себя удобное время для показов. Например, вечером после работы с 18:00 до 21:00, ну, или когда вам удобно. Купите блокнот и держите его рядом всегда.
Вам могут позвонить и во время приема пищи, и в туалете, и в душе. Будьте готовы к этому. Спросите, как зовут звонящего, где он увидел объявление, и запишите все, включая номер телефона.
Договоритесь об удобном для вас и вашего покупателя времени просмотра. Если в один день записалось на просмотр несколько человек, то заложите на каждого, по крайней мере, по 30 минут.
Перед назначенным временем, скажем за один час, можно сделать контрольный звонок, все ли у человека идет по плану, и планирует ли он приехать в назначенное время. Зачастую у людей меняются планы, а вы перенесли все дела, ждете, но никто и не приехал…
А вы знаете что такое Хоум Стейджинг?
Перед приходом покупателя сделайте уборку. Отправьте детей и животных на прогулку или в гости. Возможно, нужно будет убрать и подъезд. Сварите кофе. Запах свежесваренного кофе создает уют. Более подробно о подготовке квартиры к показу можете узнать из бесплатного видеоролика про Хоум Стейджинг, который можете посмотреть тут.
Купите упаковку бахил. Заранее продумайте маршрут в квартире, по которому будете делать показ квартиры. Продумайте рассказ о преимуществах квартиры. О недостатках можно помолчать, но если спросят, то вот как раз тут лучше не врать.
Составьте рассказ о причинах продажи. Можно немного, капельку приукрасить. Людям нравятся продающие истории. Поговорите с человеком на отвлеченные темы, о погоде, о районе. Это поможет установить контакт.
Один человек, продавая квартиру, рассказывал, что рядом находится кладбище. Как вы думаете, стоит ли рассказывать о кладбище? Думаю, не стоит. Но если спросят, то отвечайте прямо. А вдруг вы дойдете до сделки, вскроется ваш обман,
и сделка сорвется…
Итак, человек пришел, надел бахилы, вы минутку поболтали на отвлеченные темы, провели человека по квартире, рассказали о преимуществах, и возможно стали торговаться. Можете обсудить предварительные условия сделки…
А дальше, если сложилось взаимопонимание, понравилась квартира, сторговались по цене… Дальше аванс или задаток. Приглашаете своего юриста или риэлтора, и он организовывает вам договор задатка, предварительный договор купли продажи и саму сделку, а также приемлемую схему расчета
7. Переговоры
И как я писал выше, что не советовал бы людям, которые не являются риэлторами или юристами, или теми, кто за последний год купил и продал несколько квартир, проводить сделку самостоятельно. Можно потерять намного больше, чем сэкономить.
Поэтому, к переговорам подключаем специалистов. Как их найти, и какие к ним предъявлять требования, я напишу в отдельной статье.
И даже если вы – специалист, то при продаже своей квартиры вы можете оказаться в стрессовой эмоциональной ситуации. Ведь это ваша квартира, и тут нельзя ошибиться и продешевить, а потому может возникнуть завышенная важность процесса и хладнокровие покинет вас.
А в стрессовой ситуации легко сделать ошибку. Поэтому, хорошо подумайте, стоит ли проводить сделку купли продаже самостоятельно, включая переговоры…
Хорошо, когда сделка простая и понятная - у вас квартира, у покупателя наличные деньги, ну или хотя бы первоначальный взнос и одобренная ипотека. Но так бывает далеко не всегда. И такие ситуации сейчас редкость.
А бывает альтернативная сделка, бывает двойная или тройная альтернатива. Бывает альтернатива с ипотекой, с военной ипотекой и с использование материнского капитала. Бывают сделки с долями. Да много чего ещё бывает. И вот в таких ситуациях без опытного риэлтора или юриста не обойтись никак.
А еще будут пытаться торговаться и сбить цену. Иногда это просто торг, а иногда покупатели ходят по квартире и докапываются к каждой мелочи, придираются к каждой трещинке или пятнышку.
И делают это настолько вызывающе и унизительно, что удержать себя в руках и не начать нервничать крайне сложно. Ведь это же ваша квартира, вы в ней жили, растили детей, а тут кто-то хает её на чем свет стоит. В то числе и для этого, что бы избежать лишнего стресса, зачастую и нужны переговорщики в лице риэлторов.
8. Аванс или задаток при продаже квартиры
Итак, переговоры и торги позади, вы нашли идеального покупателя. Нужно взять аванс или лучше - задаток. И бежать собирать недостающие документы.
Что выгоднее: задаток или аванс? Аванс - в случае, если покупатель передумал, необходимо возвращать. На практике же это случается редко. Да и если возвращают то, как правило, не полностью, удерживают суммы, потраченные на справки и т.д.
Условия возврата аванса прописываются в предварительном договоре купли продажи квартиры.
Задаток же не возвращается, если от сделки отказывается покупатель, или возвращается в двойном размере, если от сделки отказывается продавец. Это в теории, на практике же бывают условия, когда возвращается и задаток. Например, банк не одобрил квартиру, или что-то ещё.
Разобраться во всех хитросплетениях и тонкостях в принципе можно.
Готовимся к сделке.
Тут все просто, стороны:
- собирают все документы
- готовят деньги
- назначают дату сделки купли продажи квартиры
- находят банк
- арендуют ячейку
9. Сделка и расчеты при продаже квартиры
В назначенный час и день стороны собираются в банке, подписывают договор купли продажи квартиры, подписывают договор аренды банковской ячейки с условиями доступа к деньгам, пересчитывают и закладывают в ячейку деньги.
Договор купли продажи и необходимые документы сдают в МФЦ для направления их в Росреестр. В МФЦ выдается расписка с датой получения заверенного в Росреестре договора купли продажи и выписки из ЕГРН. Регистрация сделки обычно занимает неделю.
Через неделю выдаются зарегистрированные документы, с этими документами в банке продавец получает доступ к ячейке и деньгам. Стороны подписывают АКТ приема передачи квартиры. Покупатель становится собственником и вступает в права владения.
Заключение
Мы достаточно подробно рассмотрели все этапы сделки купли продажи квартиры. Можно ли продать квартиру без риэлтора? Да, можно. И в общем-то, это по силам большинству. Кому-то не справиться без фотографа или юриста, а кто-то вообще не захочет возлагать на себя все эти хлопоты.
В любом случае подготовка квартиры, сбор и подготовка документов, фотографирование, реклама, показы, переговоры и сделка - это большой объем работы. Готовы ли вы самостоятельно сделать эту работу, или часть работы делегировать специалистам, или полностью поручить всю работу специалисту - это решать только вам.
Не забывайте о стрессе, который может быть вызван каким либо этапом продажи вашей квартиры. Возможно, вы столкнетесь с ситуацией, когда просто не будете знать, какие действия предпринять. Что-то может пойти не так. Покупатели могут отказаться от сделки в любой момент, и все нужно будет начинать сначала. Впоследствии сделка может быть оспорена. Готовы ли вы ко всему этому?
Надеюсь, что вы трезво оценили свои силы и приняли правильное решение. В любом случае, дорогу осилит идущий, и не Боги горшки обжигали. Дерзайте! И все у вас получится.
Если у вас возникли вопросы, смело задавайте их, постараюсь ответить в кратчайшие сроки. Пишите Ваши комментарии.
С уважением, Антон Синьков
#недвижимость #деньги #квартира #продажа #реклама #квартириспродажа #квартирис