Новый генплан ‒ самая обсуждаемая тема в Анапе все последние дни.
8 ноября состоялась встреча главы администрации с анапчанами, в ходе которой власть попыталась донести до жителей города-курорта свою позицию. К сожалению, далеко не все остались довольны итогами этого мероприятия (назначены очередные «рабочие» встречи, многие вопросы остались без ответа).
В рамках данной статьи я постараюсь доходчиво, без эмоций, донести основные положения нового генплана и объяснить те моменты, которые больше всего волнуют людей.
Оглавление:
- Терминология и постановка проблемы
- Расширение рекреационной зоны
- Ограничения на земельные участки
- Применение статьи 56.1
- Изменение кадастровой стоимости
- Выводы
Терминология и формулировка проблемы
Для начала определимся с терминами, которые использует городская власть в диалоге с общественностью.
Новый генплан Анапы ‒ это документ, разработанный на перспективное развитие курорта в течение ближайших 20 лет. В соответствии с ним будут внесены изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
Рекреационная («розовая») зона ‒ это территория, предназначенная для размещения объектов санаторно-курортного лечения, физкультурно-оздоровительного комплекса, индустрии туризма и развлечений и т.д.
Обозначу 3 основных аспекта, которые вызывают непонимание и, как следствие, недовольство жителей Анапы:
- Расширение рекреационной зоны.
- Ограничения, наложенные на земельные участки.
- Изменение кадастровой стоимости земельных участков.
Давайте разберём каждый из них.
Расширение рекреационной зоны
По новому генплану Анапы площадь рекреационной зоны расширилась. В будущем, собственники земельных участков с назначением ИЖС, которые оказались в этой зоне, столкнутся с проблемами при возведении новых строений (не важно, жилой дом это или хоз. постройка). Новое строительство на таких участках будет запрещено.
Слухи о том, что дома в «розовой» зоне будут сносить, а участки отбирать, не соответствуют действительности. В данном случае закон обратной силы не имеет, поэтому все возведённые на легальных основаниях постройки останутся на своём месте.
В свою очередь, в концепцию расширения рекреационной зоны вполне органично вписывается идея создания «Новой Анапы» ‒ круглогодичного туристического кластера, о планах строительства которого стало известно несколько месяцев назад.
К теме рекреационной зоны я ещё вернусь в конце статьи.
Ограничения на земельные участки
Когда начиналось обсуждение нового генплана, некоторые собственники обнаружили, что по данным сайта Росреестра на их земельные участки наложены различные ограничения. Кроме того, многих смутил тот факт, что наложены они были задним числом ‒ к примеру, человек в 2019 году покупал землю и по документом всё было в порядке, а в 2021 году вдруг появилось ограничение.
В выписках, которые собственники заказывали на сайте Росреестра, была отсылка к статьям 56 и 56.1 Земельного кодекса РФ. В чём суть этих статей?
Статья 56 ЗК РФ предусматривает, что права собственника земельного участка могут быть ограничены в зонах с особыми условиями использования территорий.
Статья 56.1 закрепляет за государством (или муниципалитетом) право резервировать земельные участки для государственных (или муниципальных) нужд. Проще говоря, землю могут изъять (за определённую денежную компенсацию).
Именно привязка к статье 56.1, а также то, что ограничения налагались задним числом, и вызвали озабоченность и недовольство общественности.
Остановлюсь на этих двух моментах подробнее.
Как выяснилось, при регистрации какого-либо ограничения на сайте Росреестра пока нет технической возможности выбрать конкретную статью (56 или 56.1), в соответствии с которой это ограничение наложено. Таким образом, это вводит в заблуждение собственников. Возможно, что ограничение на участок наложено по статье 56, но в выписке с сайта Росреестра значатся обе статьи.
Что касается «заднего числа», то здесь может быть несколько предпосылок для этого:
- При покупке земельного участка Росреестр выдает сокращенный вариант выписки ЕРГН, в которой не будут указаны ограничения по ст. 56 Земельного кодекса, даже если они уже имеются в базе данных Росреестра;
- Далеко не все собственники земельных участков периодически отслеживают по сайту Росреестра наличие новых ограничений. Вполне возможно, что ограничения появились и в 2019м году, но собственники узнали о них только сейчас. Росреестр не уведомляет собственников о наложении подобных ограничений;
- Еще одной причиной позднего появления данных об ограничениях может служить задержка самого Росреестра в добавлении такой информации к объектам недвижимости.
В связи с этим при получении выписок на любой объект недвижимости советую пользоваться другим ресурсом ‒ сайтом Кадастровой Палаты РФ. Стоимость выписки здесь составляет 350 рублей. Документ практически сразу загружается в личный кабинет данного сервиса и содержит более развёрнутую информацию об объекте недвижимости.
Применение статьи 56.1
Вернёмся к статье 56.1 ЗК РФ. Какие могут быть последствия, если основанием для наложения ограничений на конкретный участок является именно она?
Повторюсь, резервирование ‒ это потенциальная возможность изъятия земельного участка в будущем, на возмездной основе.
Вот пара примеров, когда землю действительно могут зарезервировать:
- Строительстве объектов, имеющих федеральное значение (яркий пример ‒ олимпийская стройка в Сочи в 2007-2014 гг.).
- Строительство дороги и придорожной инфраструктуры (Крымский мост с подъездными путями, трасса «Таврида», возможное строительство в будущем дорожных участков «Джугба ‒ Сочи» и «Новороссийск ‒ Сукко»).
Изменение кадастровой стоимости
Наложение ограничений может повлечь за собой и понижение кадастровой стоимости, чем также недовольны собственники земельных участков.
Следует учесть, что пересмотр кадастровой стоимости происходит один раз в 3-5 лет в зависимости от региона. С 2022 года этот срок станет единым для всей России и составит 4 года.
В Анапе последние изменения кадастровой стоимости объектов недвижимости происходили в 2016 и 2020 годах. Таким образом, новый генплан на этот показатель никакого влияния пока оказать не мог. Это произойдёт не ранее 2024 года.
Давайте заглянем в недалёкое будущее и представим, что кадастровая стоимость участка снизится. Какие могут быть последствия?
Во-первых, это снижение налога, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. Это скорее плюс для собственника.
Во-вторых, снижение кадастровой стоимости может повлечь за собой какую-либо корреляцию рыночной стоимости участка. Как раз этого и опасаются владельцы земельных участков, оказавшихся в «розовой» зоне.
Выводы
Исходя из всего вышесказанного следует, что снижение кадастровой стоимости земельных участков и ограничения по статьям 56 и 56.1 ЗК РФ никак не связаны с новым генпланом Анапы. Эти процессы независимы друг от друга, происходят параллельно и начались даже раньше, чем разработка генплана. Возникший в обществе ажиотаж вокруг нового генплана лишь вскрыл те изменения, которые для анапчан до этого оставались незамеченными.
Соответственно, критикуемый многими генплан «в ответе» только за расширение рекреационной зоны и связанные с этим неудобства:
- запрет на новое строительство;
- запрет на реконструкцию (увеличение этажности или добавление пристройки).
На текущий и капитальный ремонт ограничений нет.
Также городская администрация в целях пополнения бюджета заинтересована в выходе из тени гостиничного бизнеса, ведущего свою деятельность на землях ИЖС. Если какой-либо гостевой дом оказался в «розовой» зоне, то я думаю, что собственнику данного земельного участка будет предложено изменить вид разрешённого использования с жилого на коммерческое.
В остальном владельцы недвижимости в рекреационной зоне могут распоряжаться своей собственностью, как и раньше ‒ продавать, дарить, завещать по наследству и т.п. В этом плане закон одинаков для всех.
Я надеюсь, что мне удалось донести информацию по самым главным вопросам, касающихся нового генплана Анапы. Пишите в комментариях, в чём бы вы хотели ещё разобраться. На ваши вопросы будет отвечать наш опытный юрист.
Если нужна немедленная консультация юриста, то звоните по нашему беслатному номеру +7 (800) 350-34-54. Будем рады помочь вам.
Документы по генплану Анапы 2021:
- Анапа ПЗЗ 2019 скачать
- Предварительные материалы по ген плану Анапы скачать
- Концепция нового генплана скачать
- Страница сайта администрации Анапы посвящённая данной тематике - перейти
График обсуждений генплана по Анапе и Анапскому району
9 ноября в 11-00 встреча с жителями пос. Пятихатки и Нижнее Джемете в ДК пос. Пятихатки по адресу: Пятихатки, ул. Солнечная, 7.
9 ноября в 13-00 встреча с жителями с. Цибанобалка и пос. Верхнее Джемете в здании администрации Приморского округа по адресу: Цибанобалка, ул. Садовая, 54.
10 ноября в 10-00 встреча с жителями с. Витязево в местном ДК по адресу: Витязево, ул. Лиманная, 8.
10 ноября в 14-00 встреча с жителями Анапы, живущих в границах ул. Крепостная – ул. Ленина – пр. Революции – ул. Лечебная. Встреча состоится в ЦК «Родина»: Анапа, ул. Астраханская, 2.
10 ноября в 16-00 встреча с жителями Анапы, живущих в границах ул. Горького – пер. Малинкин – ул. Красноармейская. Встреча состоится в ЦК «Родина»: Анапа, ул. Астраханская, 2.
11 ноября в 10-00 встреча с жителями Анапы, живущих в границах ул. Омелькова – Анапское шоссе – ул. Крымская – ул. Таманская. Встреча состоится в ДК «Молодежный»: г. Анапа, ул. Крылова, 18.
11 ноября в 14-00 встреча с жителями с. Большой Утриш, Сукко и Варваровка в ДК по адресу: Варваровка, ул. Калинина, 69.
Хотите купить или продать недвижимость в Анапе?
Звоните +7 (800) 350-34-54. Поможем оценить реальную стоимость вашей недвижимости в настоящий момент.
Для инвесторов, которые вкладывались ранее в недвижимость и не могут найти сейчас выгодный вариант.
Звоните +7 (800) 350-34-54. Спросите директора – Ворсова Андрея. Для вас есть уникальное предложение с доходностью которую вы получали в прошлые годы.
С уважением,
Андрей Ворсов ‒ ваш личный эксперт по недвижимости на юге России
