Эксперты в сфере недвижимости и архитектуры рассказали, в какое жилье сегодня есть смысл вкладывать большие деньги, если они у вас есть.
«По-настоящему продуманные локации для жизни — единичны»
— В Минске есть дефицит качественных проектов. По-настоящему продуманные локации для жизни — единичны, — рассказывает замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — И несмотря на то, что в целом стоимость метра за последний год снизилась во всех категориях недвижимости, цены на некоторые объекты, — например, в Новой Боровой, — не падают и сейчас, в кризис. За четыре года реализации проекта стоимость квадратного метра на «вторичке» здесь выросла практически вдвое.
Это говорит о том, что есть немало людей, которые хотят покупать не просто квадратные метры. И вариантов не много:
- Уехать в комфортабельный загородный дом
- Купить престижную «сталинку» в старом доме
- Искать новое качественное премиальное жилье в центре.
Минус первого варианта в том, что за пределами Минска практически нет комфортной упорядоченной частной застройки с соответствующей инфраструктурой.
«Сталинки» — это, конечно, круто с точки зрения исторической ценности недвижимости. Но комфорт в них относительный. Средняя стоимость квадратного метра очень «несвежей» «сталинки» по итогам реальных сделок в районе ул. Захарова-Козлова в 2021 году — $ 1600. Плюс нужно вложить огромные деньги в ремонт, чтобы привести квартиру в нормальный вид. И даже в таком случае покупатель сталкивается с «уставшими» подъездами и такими же коммуникациями.
Для по-настоящему комфортной жизни объективно подходит лишь последний вариант — новостройка в центре.
Таких предложений на рынке совсем немного — в этом их преимущество.
Тогда вместе с квартирой покупатель получает качественную архитектуру, продуманный с точки зрения инфраструктуры, благоустройства и целевой аудитории интересный проект. Место для жизни определенного класса людей. В новых жилых комплексах владельцы чувствуют себя как в отдельном городе: комфортно, безопасно, рядом с людьми такого же социального статуса.
Хорошим примером качественного жилья премиум-класса в центре может стать квартал Depo, который строит «А-100 Девелопмент».
Что представляет собой Depo?
Квартал Depo возводит компания «А-100 Девелопмент» совсем рядом с площадью Победы, на месте бывшего троллейбусного депо № 1. К 2025 году в центре Минска появится современный жилой комплекс премиум-класса с магазинами, частным детским садом, пешеходной улицей и искусственным прудом.
Проектировал квартал Depo московский архитектор Сергей Скуратов. Основная идея проекта — вписать современное жилье и технологии в аутентичный облик центра Минска. Внешне здания сохранят атмосферу исторической застройки, но при этом будут соответствовать всем требованиям, предъявляемым к актуальному жилью премиум-класса.
Ожидается, что к окончанию строительства здесь будет более 20 жилых зданий высотой 5−7 этажей на 554 квартиры.
Уже идет продажа квартир в первых трех домах квартала — они будут сданы в 2022 году.
Внешне дома похожи, но внутри будут разными. В первом доме — квартиры с предчистовой отделкой: застройщик разведет все коммуникации, подготовит поверхности для дальнейшей чистовой отделки. Во втором доме — дизайнерские интерьеры в стиле «классика» или «минимализм» на выбор. Третий же — со стандартной черновой отделкой.
Пока квадратный метр в них стоит от $ 3500. Самая маленькая квартира проекта — 55-метровая, — соответственно, обойдется чуть более чем в $ 190 тысяч в эквиваленте, самая большая — пентхаус на 6 этаже площадью 226−227 метров — более чем в $ 790 тысяч.
Как оценить недвижимость для вложений?
Тремя наиболее важными факторами при оценке привлекательности недвижимости являются: местоположение, местоположение, местоположение. Эта фраза уже около 100 лет является своеобразной мантрой экспертов по недвижимости во всем мире. Как правило, речь идет о центре города.
Для примера рассмотрим тот же Depo. Основные преимущества:
1. Цена всегда будет расти. Даже если спрос останется стабильным, предложение будет снижаться. Плотность застройки в центральной части Минска такова, что строить больше негде. Конечно, в центре будут, вероятно, появляться отдельные здания за счет «уплотнения» существующей застройки. Но уровень комфорта в домах, насильно вжатых в старые дворики, будет оставлять желать лучшего.
Что станет со стоимостью такого жилья, когда через несколько лет предложение упадет в несколько раз? Неизбежно пропорциональное удорожание квадратного метра.
2. Близость делового центра. Исследование, проведенное Лаурой Фернандес-Дюрэн из Universitat Politècnica de València с использованием нейросетей, показало, что цена на недвижимость и ее привлекательность значительно падает по мере удаления от делового центра города. При этом чем выше класс жилья, тем больше заметна разница.
Связано это в первую очередь с комфортом владельцев недвижимости: экономия времени на передвижение по городу, шаговая доступность основных учреждений и офисов, развитая сервисная инфраструктура. Все это является преимуществом жизни в центре.
3. Транспортная доступность. Потенциальные жители квартала Depo находятся практически в идеальных условиях: проспект Независимости — совсем рядом, 1-е транспортное кольцо — тоже. Линия метро (станция «Площадь Победы») — в шаговой доступности.
4. Развитая социальная инфраструктура. В отличие от новых районов, где, как правило, есть проблемы с инфраструктурой, в центре она уже существует: школы, гимназии, детские сады построены и работают. Центр города привлекает и своим культурным пространством. Здесь сосредоточены музеи, театры, художественные галереи и концертные залы. Цирк, филармония, оперный театр, Дворец искусств — до любого из них 10 минут пешей прогулки.
5. Экология. Центр Минска избавлен от крупных промышленных предприятий — и они, конечно, не появятся. Зато по соседству с кварталом Depo — набережная Свислочи, парк Горького и парк им. Янки Купалы. Кроме того, застройщик «А-100 Девелопмент» озеленит квартал и создаст авторское благоустройство.
«Человек покупает среду, а не просто дом»
— Когда человек покупает премиальную квартиру, он смотрит на место не в контексте комфорта. Ему важно, чтобы это было место, которое не изменит свой статус через 10, 20 или 50 лет, — уверен директор архитектурно-брендингового агентства DeVision, соучредитель девелоперской компании «Создатели», организатор форума недвижимости «Движение» (Россия) Илья Пискулин. — Такая покупка инвестиция в место. Здесь ценна не окупаемость, а сохранность. Так что все, что важно покупателю — чтобы место не девальвировалось. Квартал Depo находится в центре Минска и в центре Восточной Европы. Оно будет таким всегда и только лучше.
Привязка к локации важна, когда речь идет о премиуме, потому что покупается в какой-то степени и дом, и все, что его окружает. Человек покупает весь вид, а не просто вид из дома или на дом. Он покупает большую среду, район и возможность быть его частью — достойной частью.
«Интегрировать историческое наследие с новым жилым кварталом — хорошая идея»
— Локация влияет и на инвестиционную привлекательность недвижимости, — поясняет партнер консалтинговой компании Civitta International, эксперт в сфере управленческого консалтинга и инвестиций Даниэль Крутцинна. — Я бы смотрел на это с двух точек зрения.
Во-первых, как будет меняться стоимость — а мы видим, что в кризис центр никогда не проседает, остается стабильным и даже растет, когда более отдаленные районы колеблются.
Второй критерий — это ликвидность, спрос. Квартиры в самом центре всегда ликвидны, их в любой момент можно продать, если планы меняются.
Идея интегрировать историческое наследие, немного «индастриал», с новым жилым кварталом, офисными элементами, где была бы определенная инфраструктура, возможность жить и работать, кажется мне очень хорошей. Это путь редевелопмента, по которому успешно шли другие города в регионе, такие как Киев, Санкт-Петербург, Варшава.
Переходите на сайт https://kvartaldepo.by и выбирайте квартиру в самом сердце Минска!