Рассмотрены особенности продажи доли в квартире. Особое внимание уделено соблюдению преимущественного права покупки и правилам направления извещения о продаже доли.
Особенности продажи доли.
Договор на продажу доли в квартире должен быть составлен в нотариальной форме. Обычная ППФ в данном случае не является допустимой. Это означает, что для совершения сделки купли-продажи доли в квартире нужно обратиться к нотариусу с целью удостоверения договора. В ходе удостоверения нотариусом договора он будет проверять законность сделки в целом. Следует сказать, что когда мы говорим о нотариальной форме сделки, то имеется в виду, что нотариус удостоверяет не просто подлинность подписи сторон, но и факты, изложенные в договоре. Удостоверение просто подписей на предоставленном сторонами тексте договора не допускается.
И здесь мы сталкиваемся с необходимостью соблюдения права преимущественной покупки доли других собственников. Закреплено данное право ст.250 ГК и заключается в том, что продавец доли должен известить собственников других долей в квартире о намерении продать свою долю. И только в том случае, если собственники других долей откажутся от покупки, то продавец сможет продать долю любому третьему лицу.
Последствия нарушения преимущественного права покупки.
Последствия заключаются в том, что тот собственник, чьё право преимущественной покупки доли было нарушено имеет право требовать перевода на себя прав покупателя по договору в течение 3 месяцев. При этом сделка купли-продажи остаётся действительной и имеет последствия в виде перехода права собственности. Однако, на место покупателя, в случае удовлетворения иска встаёт истец, чьё право преимущественной покупки было нарушено при подготовке сделки. Покупатель же получает компенсацию суммы, уплаченной продавцу в счёт доли. Эта компенсация осуществляется за счёт истца, то есть лица, чьё преимущественное право было нарушено. Для того, чтобы не оставить покупателя без купленной доли и без денег, практикой выработано правило, что истец (то есть то лицо, чьё право преимущественной покупки было нарушено) может обратиться в суд с соответствующими требованиями только при условии уплаты на депозит судебного органа суммы денежных средств, которые потратил покупатель по договору на покупку доли (сюда включается не только стоимости доли, но и все затраты покупателя на сделку-пошлина и т.д.). При удовлетворении иска, на истца записывают право собственности на долю, а в пользу несостоявшегося покупателя взыскивают с истца суммы, уплаченные им по договору и в связи со сделкой. Для того, чтобы избежать судебных споров и подобных последствий, необходимо внимательно отнестись к соблюдению преимущественного права покупки. Для этого необходимо правильно составить и направить извещение о продаже собственникам других долей.
Направление извещения о продаже доли в квартире.
Принципиальными здесь являются следующие моменты: форма, содержание, способ и адрес направления извещения. Рассмотрим каждый из этих параметров.
Закон нам говорит о том, что уведомление собственникам других долей о продаже должно быть сделано в письменной форме с указанием цены и других условий продажи. На этом всё относительно формы извещения.
Что касается содержания уведомления, то в нём должно быть указание на объект, цену продажи, а также дополнительно порядок расчётов (способ и сроки оплаты), сохранение права пользования за какими-либо лицами, сроки передачи. Обратите внимание на то, что именно порядок оплаты следует прописывать максимально чётко (указывать, что оплата производится без рассрочки, в конкретный срок после регистрации, либо до неё и т.д.). В противном случае лицо может настаивать на том, что из уведомления усматривается возможность оплаты в длительную рассрочку или отсрочку и т.д.
Теперь необходимо уведомление с вышеуказанным содержанием доставить адресату, и иметь возможность доказать факт направления. Рассмотрим, каким способом это лучше сделать.
Данным требованиям соответствуют следующие способы направления. Направление уведомления через нотариуса (в данном случае выдаётся нотариальное свидетельство о направлении, а потом и о результате направления- вручении, либо возврате уведомления). Возможно направление телеграммой самостоятельно продавцом. Направление ценным письмом с описью вложения не является достаточным доказательством направления уведомления, так как невозможно подтвердить содержание уведомления. В случае с телеграммой имеется возможность получить копию направленной телеграммы на почте.
Таким образом, уведомление можно направить либо через нотариуса, либо самостоятельно посредством телеграммы.
Что касается личного вручения под роспись адресату, то с этим вариантом могут возникнуть проблемы, так как нотариус, проводящий сделку, не будет иметь подтверждения подлинности подписи. Поэтому личное вручение может быть сделано также через нотариуса, который и засвидетельствует факт получения адресатом уведомления лично.
Действия после направления уведомления о продаже.
И так, извещение о намерении продать долю направлено. Что дальше? Дальше нужно ждать 1 месяц. Этот месяц отсчитывается с момента доставки извещения адресату. А как же быть в том случае, если адресат уклоняется от получения извещения?
В этом случае все риски неполучения такого поведения ложатся на самого адресата (но при условии направления по верному адресу, каковым является адрес места регистрации по месту жительства).
Если извещение вернулось спустя месяц к нотариусу, то датой вручения будет считаться дата прибытия в почтовое отделение по месту жительства адресата (определяется по штампу на конверте). После этой даты ждём 1 месяц, и если никакого ответа не последовало, то можно совершать сделку с любым третьим лицом на условиях, на которых предлагалось купить долю по преимущественному праву, либо на более худших условиях (по более высокой цене).
Таким образом отсутствие ответа является отказом от преимущественного права покупки.
При этом месяц не нужно ждать, если в ответ на извещение был сделан прямой отказ от преимущественного права покупки. Такой отказ лучше заверить нотариально.
Если же продавец в ответ на извещение получил предложение купить у него долю на других условиях, нежели были указаны в извещении, то это не может считаться согласием на покупку. В этом случае можно говорить также об отказе от преимущественного права покупки.
Часто продавец не располагает сведениями о месте жительства собственников других долей (не всегда все они зарегистрированы в квартире, доля в которой продаётся). В этом случае допускается направление извещения по месту нахождения имущества (то есть по адресу квартиры), либо по фактическому месту жительства адресата (нотариус указывает его со слов продавца).
Не совершайте ошибок при сделках с недвижимостью! Подписывайтесь на канал! До новых встреч!