Договор эскроу призван защитить дольщика от нечистоплотных застройщиков и задержек со сдачей объекта. Если просто, то застройщик не получит денег дольщика до того, как не завершит строительство и сдаст объект, причем без задержек, в срок.
Механизм работы договора эскроу выглядит следующим образом: в банке создается счет эскроу, на котором деньги дольщика замораживаются до наступления условного события – сдачи дома в эксплуатацию. До того самого момента застройщик работает в кредит, который ему предоставляет банк.
Как и у любого финансового решения, у эскроу есть свои плюсы и минусы.
Плюсы использования эскроу-счета:
- Для заемщика оформление эскроу-счета бесплатно.
- Договор эскроу становится гарантией безопасности для покупателя квартиры. Что бы ни случилось с застройщиком и проектом, дольщик получит либо свою квартиру, либо свои деньги назад.
- Работа с эскроу становится хорошим дополнительным «фильтром качества»: банки не поленятся лишний раз проверить застройщика, чтобы у того было все в порядке и будут доверять только компаниям с хорошей репутацией.
- Для застройщика оформление сделок с использованием эскроу – лишний стимул точно выполнить свои обязательства по проекту и не тянуть со сроками. Иначе никаких денег и проблемы с банком, профинансировавшим строительство.
Но, вместе с тем, есть и возможные минусы.
- Все гарантии за счет покупателя: если раньше застройщик пользовался средствами дольщиков, то теперь приходится работать или на свои, или брать кредит в банке. Проценты за этот кредит застройщик, скорее всего, компенсирует за счет того, что поднимет стоимость квартиры для конечного покупателя.
- Гонки с рынком и инфляцией: замороженные на эскроу-счете деньги никак не растут. Они там действительно заморожены. Как следствие, если застройщик банкротится или не может завершить объект в срок, деньги возвращаются дольщику. Но за это время (примерно 2,5-3 года) рынок недвижимости вырастет, а инфляция съест покупательную способность денег. И купить аналогичную квартиру уже не получится.
- Никто не вернет проценты: если застройщик сорвет сдачу объекта, деньги вернутся только с эскроу-счета. А если заемщик клал на него деньги, взятые в ипотеку, то проценты за обслуживание ипотечного кредита ему уже никто не вернет – он их уже отдал банку. С поправкой на первоначальный взнос, за те же 2,5-3 года может набежать 15-20% от стоимости квартиры.
- Ограниченный возврат: если, вдруг, банк, в котором лежат деньги, замороженные на счете-эскроу, обанкротится, то вернуть покупателю смогут не больше 10 млн рублей. А это может быть заметно меньше, чем сумма, вложенная в покупку квартиры.
Но даже с учетом указанных минусов, гарантии, которые обеспечивает механизм эскроу, перевешивают. И при выборе застройщика лучше обращаться к тем, кто работает именно по такой схеме – так больше шансов получить свою квартиру, а не проблемы и разочарование.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.