Добрый день.
Пришел как то к нам клиент, АО, и говорит "У нас тут Росреестр отказался регистрировать договор аренды земельного участка, а у нас тут здания и строения. Надо как то вопрос решать".
Мы принялись, собственно, "вопрос решать".
Первым делом запросили у нашего доверителя документы выяснили следующие обстоятельства:
Между Департаментом города, который мы оставим без обозначения,(арендодатель) и ООО (наш доверитель) (арендатор) заключен договор аренды от даты и с номером (ну как без этого) (далее - договор аренды земельного участка) земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке сроком до XX.XX.2070; земельный участок предоставлен для эксплуатации существующей промышленной площадки.
Департамент города, который мы оставим без обозначения, обратился в Росреестр (регистрирующий орган) с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Решением, оформленным уведомлением об отказе, регистрирующий орган отказал в государственной регистрации договора аренды, в том числе со ссылкой на положения ст. 27 (ст. 27 "Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав") Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" указывая на нецелевое использование земельного участка, выраженное в размещении имущества (конструкции, строительные материалы и прочее), не представленных для целей строительства, и при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству на указанном земельном участке; а также на пересечение границ земельного участка с границами строения, расположенного по прилегающему адресу.
Диспозиция ясна, начали готовить документы для иска, но перед подачей поехали в Департамент, дабы узнать их позицию по данному вопросу.
Департамент нам сказал прямым текстом: нам в принципе без разницы, либо вы подавайте иск, а мы там если что поможем, либо давайте мы подадим иск, а там вы нам помогайте.
Мы, посовещавшись с доверителем, приняли решение что будем с радостью помогать Департаменту с поддержанием иска, ибо если мы подадим указанный иск сами, то Департамент забъет на этот спор и не допросимся от него ни документов, ни помощи.
Благо и руководитель Департамента был не прочь с Росреестром посудиться.
В итоге, Департамент подал иск в арбитражный суд "о признании незаконным решения об отказе регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды, а также об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем государственной регистрации договора аренды земельного участка" и "потерялся".
Но и на том спасибо.
В первом заседании по делу Росреестр предоставил свой отзыв на иск, в котором просил отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку государственный регистратор вправе совершать регистрационные действий только при отсутствии сомнений относительно наличия или отсутствия признаков самовольного строительства или нецелевого использования земельного участка и бесспорности представленных документов.
Тут мы вступили от доверителя (ООО) в качестве Третьего лица в настоящее дело и начали излагать нашу позицию.
А наша позиция кратко свелась к следующему:
В соответствии с ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машиноместах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее -государственный кадастровый учет).
Согласно п. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.
Согласно ч. 4 ст. 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
Согласно ч. 1 ст. 29 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3).
Пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (договора) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации).
Соответственно, регистратор не вправе подвергать проверке наличие или отсутствие условий для заключения спорного договора, поскольку вопрос определения наличия соответствующих условий относится к компетенции органов, уполномоченных на осуществление функций по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности.
В силу ч. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно ч. 2 ст. 222 ГК РФ названного Кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Росреестр также указывал, что на земельном участке размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее) обладающее признаками самовольной постройки.
На данном земельном участке учтены здания (строения) производственной площадки.
Вместе с тем из отказа регистрирующего органа невозможно достоверно установить о каком конкретно имуществе идет речь, какие объекты обладают признаками самовольно строительства.
Росреестром не представлено доказательств признания принадлежащих ООО объектов недвижимости самовольной постройкой на основании ст.222 ГК РФ. Право собственности на объекты недвижимости не оспорено в судебном порядке.
Значит, выводы Росреестра необоснованы.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В частности, согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Условия договора аренды не противоречат требованиям действующего законодательства и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.
При этом, решение Росреестра об отказе в государственной регистрации договора аренды нарушает права и законные интересы Департамента в экономической деятельности, поскольку он лишен возможности осуществлять полномочия собственника земельного участка, предусмотренные ст. 209 ГК РФ.
А также указанное решение Росреестра нарушает права ООО как стороны сделки, а соответственно участника экономической деятельности.
Итог: Арбитражный суд вынес решение в нашу пользу, Апелляция признала его законным, сейчас ждем Кассацию, но, думаем и она не отменит и не изменит указанное решение.
P.S. А если Вам нужна правовая помощь - то мы всегда готовы помочь.
Наш телефон: +7-92-55-8888-11
Там и WhatsApp работает.