«Тебе не нужна квартира в Турции. Остынь» - сказала я своему знакомому из Москвы после того, как два месяца тщетно пыталась найти для него квартиру в Анталье по заданным параметрам. Конечно же, квартир здесь продается предостаточно на любой вкус и кошелек, вот только они никак не стыковались с поставленной передо мной задачей (начало истории здесь).
Для чего козе баян?
Первый и самый важный вопрос, на который следует ответить, перед принятием решения о поиске недвижимости, это вопрос о том, с какой целью вы хотите купить квартиру в Турции.
Вариантов ответов может больше, но приведу основные:
1) купить недвижимость с целью сохранить деньги;
2) купить недвижимость с целью инвестиций и заработка: купить-перепродать или купить - сдавать в аренду;
3) для проживания на время отпуска членов семьи (от двух недель до нескольких месяцев в году);
4) купить для переезда и постоянного проживания.
Самое главное, это не смешивать эти цели, иначе не выйдет ничего толкового. Это абсолютно разные задачи и абсолютно разные объекты.
Мой знакомый хотел купить квартиру с инвестиционной целью, чтобы потом зарабатывать. Так почему из этого ничего не вышло?
Давайте посчитаем, состоятельные кроты…
Обычная квартира в Анталье 2+1 (две спальни и кухня-гостиная), в районе Лиман, в пешей доступности до моря, в современном доме возраста до десяти лет стоит 120 000 евро.
К этому надо обязательно добавить: 2% - комиссия агентства (без него не купить), т.е. 2400 евро, и еще налог с покупки для иностранцев – 3% т.е. 3600 евро.
Получается, что уже на входе мы тратим 126000 евро.
Ежегодное содержание квартиры в Турции – удовольствие довольно дорогое. Оплачивать айдат (уборка дома, бассейна и пр.) и интернет (если подключен) надо каждый месяц, не зависимо от того, живешь ты в квартире или она стоит закрытая. Размер айдата зависит от уровня дома. Чем интереснее наполнение придомовой территории и дороже объект, тем выше сумма айдат. В данном случае это где-то 240 лир (20 евро) в месяц, интернет 120 лир (10 евро) в месяц. В год это 360 евро.
Ежегодный налог на недвижимость составляет от 0,2% до 0,3% от стоимости жилья. В данном случае это 240-360 евро.
Дополнительные платежи при проживании: вода, электроэнергия 150 евро в месяц (если пользоваться кондиционером на охлаждение и на отопление, центрального отопления в Турции нет). В год это 1800 евро.
Итого: 360 +360 +1800 = 2520 евро
Каждый год квартира будет высасывать из владельца 2520 евро, а лет через 10 потребует ремонта.
Стало очень жарко…
Рынок недвижимости Турции уже перегрет. За последний год рост цен на недвижимость составил 30%. Все как у нас, только с местным акцентом. Берут все и по любой цене. Скупают и иностранцы, и местные, для которых ставки по ипотеке постоянно снижаются. Доступные деньги вливаются в экономику, в том числе и в жилье. Инфляция усиливается, местная валюта ослабевает. Политика страны направлена на привлечение инвестиций, в том числе, через продажу квартир иностранцам. Квартира квартире рознь. В зависимости от региона стоимость очень сильно меняется. И если в Мерсине пока можно купить неплохую квартиру за 45000 евро, в Аланье это уже будет 60000 евро, а в Анталье это уже все 120000 евро. В соответствии с задачей меня интересовала только Анталья.
Где же выгода?
Как я ни старалась найти эту самую выгоду – не смогла. На перегретом рынке найти ее невозможно. Момент упущен ровно год назад. Лишь в двух случаях вложенные на пике цен в квартиру деньги могут отбиться:
1) если самому круглогодично в ней проживать, т.е. квартира станет основным местом жительства;
2) если квартиру эксплуатировать не менее шести месяцев году, т.е. кроме вас там будут проводить свой отпуск ваши родственники – люди, для которых вам не жалко денег и своего имущества.
Остальное - мираж.
«А как же сдавать в аренду и получать прибыль?» - спросите вы.
Покупка ради сдачи в аренду
«Сдадите квартиру в аренду. В сезон начнете деньги мешками вывозить. И будет вам счастье» - уловка, которой постоянно пользуются риелторы, заинтересованные в том, чтобы вы купили у них квартиру или доверили им сдавать вашу в аренду. Это расчет на то, что иностранец не знает местные законы.
В Турции по закону собственник не имеет права сдать свое жилье в аренду. Это может сделать только агентство. Вот только на практике все обстоит не так радужно: квартира очень быстро превращается в свинарник (видела таких очень много), получаемых денег едва хватает на покрытие расходов по содержанию. Но это цветочки.
По тем же местным законам собственник не имеет права выгнать арендатора до истечения срока действия договора аренды, даже если тот потерял работу и не платит. Внимание! Арендатор будет жить в вашей квартире и не платить ровно до истечения срока действия договора. Он не будет оплачивать воду, электроэнергию, газ – за все это будете платить вы, иначе отключат. Ничего с этим вы не сделаете, обращения в суд (суды длятся до года) вам не поможет, а суд с большой долей вероятно встанет на сторону несчастного жильца.
Но и это еще все. При покупке квартиры, если там живет арендатор, выгнать его вы точно также не сможете. Мне дважды предлагали купить квартиру с живущими в ней людьми: в одной до марта, а в другой - до мая.
Важно еще знать, что если не платится айдат и возникают долги за уборку и коммунальные - за воду, электричество и газ, то управляющая компания подает в суд на владельца. Выигрывает его. После этого размер айдат на эту квартиру резко вырастает (включают судебные издержки и пр.). В трех квартирах, которые мне показывали, не было ни света, ни воды, поэтому просмотр назначили днем. На прямой вопрос: «Где вода?» - лишь один раз агент честно сказал, что их отключили за долги, но хозяин якобы все оплатит (а почему не сделал этого раньше?), в остальных двух случаях агенты начали юлить, что вода и свет где-то там внизу перекрыты.
Поэтому, покупать квартиру, чтобы вынимать потом свои деньги через аренду – зыбкий путь.
Когда за время пути собачка не только подросла, но и состарилась
Для владельца квартиры вложения в нее не заканчиваются никогда. За годы владения обязательные платежи выльются в немалую сумму. Например, за 10 лет это составит
2520 евро х 10= 25200 евро.
Часть из этого он сможет перекрыть сдачей в аренду, если рискнет пойти по этому пути, оставив агентству немалый процент от уплаченной арендатором суммы, но при этом, велик риск, что попадет либо на ремонт, либо на лишившего работы арендатора. Жить самому в квартире, которая сдается, вы уже вряд ли сможете.
Если повезет, то первый ремонт грянет не раньше, чем через 10 лет. Стоимость бытовой техники и ремонта в Турции не дешевая, поэтому меньше 15 000 евро вряд ли получится уложится.
За первые 10 лет квартира вытянет из владельца
25200 обязательные платежи + 15000 ремонт = 40200 евро.
И это без страховок, аварийных ситуаций и другой нервотрепки, которую умеют устраивать арендаторы.
Даже если за первые 10 лет владения стоимость жилья подрастет, то сам дом очень сильно состарится, особенно, если он требует постоянного ухода. Это еще один подводный камень, о котором не говорят риелторы на этапе покупки.
Купив квартиру в обычном доме или в современном сите (несколько домов с общей территорией, куда входит бассейн, спортзал, сад, сауна, хамам, иногда паркинг), владелец не готов больше ничего вкладывать. Айдат покрывает лишь мелкие текущие расходы на содержание. Но спустя какое-то время необходимо заменить плитку и оборудование в бассейне, исправить тренажеры, почистить систему в хамаме и пр. Это требует дополнительных денег. Владельцы квартир, особенно те, кто купил и сам не живет, не хотят вкладывать дополнительные деньги. Что в итоге? Красивый двор очень быстро приходит в запустение.
Сама видела много раз поросшие тиной бассейны с отвалившейся плиткой, сауны и хамамы, которые превращены в склады старых ненужных вещей, спортивные залы с поржавевшими тренажерами. Дом ветшает. Стоимость квартир в нем падает.
Поэтому, за время пути к точке окупаемости инвестиций собачка не только подрастет, но и очень состарится. Может, правда, лучше баян?
Может, правда, лучше баян?
Что кому лучше – каждый решает сам. Главное, понять, зачем вам все это надо. И не забудьте поговорить с теми счастливыми владельцами заграничной недвижимости, которые навладевшись, пытаются от нее избавиться и хотя бы вынуть свои деньги обратно.
В следующей статье расскажу о том, где селят русских в Анталье и как не попасться на крючок агентств, предлагающих неликвид.
Ссылки на мои статьи ранее на тему недвижимости в Турции:
1. Как я не купила купить квартиру в Анталье. ТОП-5 основных способов обмануть клиента
Ссылки на статьи о моем неотельном отдыхе в Турции
1. В Турцию как на дачу. А где жить? Мой неотельный отдых
2. Что меня раздражает в Турции? ТОП-5. Мой неотельный отдых
3. О еде и продуктах в Анталье. Плюсы и минусы моего неотельного отдыха в Турции
4. Видео о самом русском районе Антальи:
Жилые кварталы, матрешки и русская речь. Анталья, Турция. Мой неотельный отдых
5. Видео о работе подъемника на этажи обычного дома во время ремонта:
Как поднять груз на верхний этаж высотки? Чудо враждебной техники
#турция #анталья #недвижимость #инвестициивнедвижимость #купитьквартиру #психология #пляжныйотдых #финансы #мореотдых