Краснодар хоть и столица одноименного края, нередко воспринимается даже не как «младший брат Сочи», а как совершенно отдельная агломерация, да еще и будто бы пониже рангом, ведь здесь нет моря. Тем не менее, цены на новостройки и здесь растут как на дрожжах. Dombook побывал в Краснодаре и спешит поделиться с вами и своими впечатлениями, и самыми свежими данными о ценах и предложении новостроек.
Неофициальная столица Кубани сегодня насчитывает меньше 1 миллиона человек населения (но свыше миллиона – с учетом населенных пунктов, которые входят в городской округ). При этом непосредственно в городе Краснодар сегодня застройщиками предлагается не менее 238 корпусов-новостроек, свидетельствуют данные аналитической платформы bnMAP.pro.
Это совсем не мало: для сравнения, в Воронеже (с населением более 1 млн человек) в продаже сейчас 58 корпусов строящегося жилья, в еще более густо населенном Ростове-на-Дону – и того меньше (53 корпуса).
Даже в Сочи строится вдвое меньше новых домов, чем в Краснодаре (149 корпусов).
По числу лотов экспозиция краснодарских новостроек в целом отражает тенденции, характерные и для столиц: достаточно стабильный объем предложения в первой половине года, резкий «провал» в июне (очевидно, сказался «ипотечный дедлайн») – и затем довольно резкий рост в июле и августе, когда вымывание объемов ослабло.
Цены же, напротив, повели себя нелогично, и в итоге к концу августа средняя цена метра по сравнению с январем увеличилась почти вдвое – с 67,6 тыс. руб. до 129,3 тыс. руб.
Сейчас же минимальный бюджет покупки квартиры в Краснодаре составляет 2,5 млн рублей: это 18-метровая студия с предчистовой отделкой в ЖК «Светлоград» (19-этажный дом на ул. Красных Партизан). Самые высокие цены – в элитном проекте Role Clef на ул. Николая Кондратенко: минимальная цена квартир начинается с 17,8 млн руб. за 1-комнатный лот без отделки площадью 54,2 кв. м (да, краснодарская «элитка» тоже стремится к компактности). Дом уже достраивается и планируется к вводу в конце 2021 года.
Вблизи знаменитого парка «Краснодар» (народное название – Парк Галицкого) новостроек от застройщика сейчас нет, хотя по окружающей застройке видно, что район довольно новый. Ближайшие к парку ЖК – это «Бау-Инвест» на ул. Героев Разведчиков (цены от 4,6 млн рублей) и «Сердце» на Школьной улице (от 13,8 млн рублей с предчистовой отделкой).
Юг без моря
Что представляет собой Краснодар сегодня (оговоримся: приводим здесь впечатления человека, впервые в нем побывавшего)?
Это город, в котором сильно смешались частный сектор, дома старой застройки (сталинки и панель, а также превосходные образцы модерна и конца XIX века), новостройки с вентфасадами, безумные торговые центры из стекла и бетона, киоски и ларьки. В общем, довольно привычная для регионального центра картина. Самые дорогие проекты предсказуемо находятся недалеко от главной улицы – Красной, которая представляет собой широкий и очень зеленый бульвар с платанами.
При этом основная проблема города – это пробки, о которых вам расскажет любой таксист или местный автолюбитель. Немудрено: жилая застройка наступает (честно говоря, было даже неожиданно увидеть такие объемы строительства) – а дороги, в сущности, расширять некуда.
Привлекает Краснодар достаточно сильно развитой ресторанной культурой и относительной близостью моря: до Анапы можно добраться «Ласточкой» за 3 часа, а на машине еще быстрее, если повезет обойтись без заторов. Ну и расстояние до Москвы самолетом меньше 2 часов: многих это вдохновляет на спонтанные поездки в теплые края на выходные.
Почему растут цены?
Почему цены разогнались уже после отмены программы льготной ипотеки?
Ну, прежде всего, показатель средней цены очень «хитрый». На него влияет весь объем жилья, представленный на витрине. И если самые доступные варианты раскупили, то в экспозиции остаются самые дорогие, что тоже влияет на показатель средней цены. Если было мало стартов продаж – это также оказывает влияние, ведь новостройки дорожают по мере роста строительной готовности.
Второй момент – льготную ипотеку вовсе не отменили, а «урезали»: лимит кредитования составляет 3 млн рублей, что для Краснодара может и маловато, но все же позволяет купить какие-то квартиры по льготной ставке, в отличие от Москвы и Петербурга. Поэтому цены продолжают подогреваться.
Возможно, какую-то лепту в рост цен внесла категория «удаленщиков», решивших выбрать Краснодар как место временного пребывания на период пандемии. Но это довольно слабая теория.