Случается так, что одного дома гражданину не хватает. Хочется поставить баню, мастерскую, жилой домик для подросших детей или гостей. Какие законные ограничения существуют для подобного строительства?
В первую очередь, нужно обратить внимание на норматив процента застройки участка. То есть, нужно выяснить, какую площадь вашей земли могут занимать объекты недвижимости. Эта характеристика устанавливается Правилами землепользования и застройки и зависит от назначения объекта капитального строительства, территориальной зоны, где расположен участок, его площади и вида разрешенного использования.
Помимо этого, следует обратить внимание на градостроительный план земельного участка (если он есть, конечно). Проблемы могут возникнуть в случае, если часть вашей земли входит в природо- или водоохранную зону.
«Самый простой способ легализовать вторую постройку — это оформить её как хозяйственную или вспомогательную, — советует адвокат по земельным вопросам правового центра "Человек и Закон" кандидат юридических наук Алибек Гуков. — Так можно зарегистрировать, например, гостевой дом или баню с жилым помещением. Проблема в том, что недвижимость с таким статусом не будет иметь собственного адреса, соответственно, в ней нельзя будет зарегистрироваться или продать отдельно».
Если такой вариант не устраивает, нужно быть готовым к общению с органами местного самоуправления. Принимать решение о строительстве капитального дома на участке должна местная администрация, а гражданин, в свою очередь, обязан уведомить её о грядущем строительстве соответствующим образом, заполнив специальную форму.
«В случае, если чиновники заартачатся и не позволят вам построить второй дом на участке, то не нужно вешать нос. Есть и другие способы добиться разрешения. — Продолжает адвокат по земельным вопросам Алибек Гуков. — Первое, что приходит в голову: разделить участок. Процедура эта довольно хлопотная и не быстрая. Сперва нужно понять, возможно ли подобное действие без нарушения Правил землепользования в части минимально допустимых размеров участков земли. Затем провести межевание и снять первичный участок с кадастрового учёта, а затем поставить на учёт уже два. И строить на второй территории с отдельным адресом».
Есть ещё один способ, но он достаточно рискованный. Можно построить дом вообще без какого-либо разрешения, а затем обратиться в суд с требованием признать право собственности на самовольно возведённое строение.
«Это достаточно «ковбойский» метод. Может получиться, а может — откажут. — предостерегает адвокат Алибек Гуков. — Здесь всё зависит от конкретного суда. В любом случае, если гражданин решит пойти по такому пути, ему следует максимально чётко соблюсти все установленные законом требования к постройкам, включая требования пожарной безопасности к расстоянию между соседними зданиями».
Кстати, наличие на земельном участке построек, не прошедших юридического оформления, не может служить препятствием при его продаже. Однако, новый собственник должен понимать, что после покупки регистрация объектов недвижимости станет его проблемой.
«Такие вопросы, безусловно, можно решить с помощью хорошего юриста по земельным вопросам, разбирающимся в применении правовых норм «дачной амнистии». Но нужно помнить, что каждый такой случай уникален, и перспективу положительного для владельца земли исхода дела нужно оценивать индивидуально, с учётом характеристик участка и прав собственности на него», — резюмирует Алибек Гуков.