Когда ипотека выплачена, закрыта и обременение с квартиры снято, то нет никакой разницы, как именно приобрел ее продавец. Это такая же недвижимость, как и любая другая, и правила ее продажи ничем не отличаются от стандартных.
Но пока ипотечный кредит за квартиру не погашен и обременение не снято, действуют определенные ограничения на продажу. Самое главное из них – квартиру невозможно продать без согласия залогодержателя, т.е. банка. Поскольку квартирой, получается, владеют двое, один собственник и один «виртуальный совладелец», любой вариант продажи ипотечной квартиры должен обязательно включать в себя обращение в банк и одобрение со стороны кредитной организации.
Следующее по важности – закрыть, если они есть, все имеющиеся просрочки и задолженности по ипотеке. Квартиру лучше продавать без неприятного «наследства», отсутствие долгов сильно упростит получение согласия банка и не даст повода покупателю требовать крупную скидку. О юридической чистоте сделки покупатель может не беспокоиться: ипотечная квартира в уже проверена банком, так что можно ограничиться обычной проверкой на всякий случай.
Первый шаг в любом случае – подача заявления в банк на получение согласия на продажу и справки об отсутствии задолженностей по ипотечному кредиту. Дальше все упирается в то, скажет банк «да» или «нет».
Если банк говорит «да» и одобряет сделку, нужно:
- Подписать предварительный договор купли-продажи между продавцом и покупателем. При этом покупатель должен еще отдать небольшой задаток продавцу (и эту передачу тоже нужно документально зафиксировать у нотариуса).
- Запросить в банке досрочное погашение ипотеки и получить справку, в которой будет указана точная сумма оставшегося долга.
- На основе известной суммы долга продавец и покупатель составляют договор купли-продажи и отправляются с ним в банк. Банковский сотрудник должен проверить его и ставит свою подпись от лица банка о том, что не видит препятствий к заключению сделки. После этого договор считается подписанным первой из трех сторон: собственником, залогодержателем и покупателем.
- Оговоренная сумма (за вычетом задатка) делится на две части: одна, в сумме оставшегося долга, положена банку, другая – продавцу и закладываются в ячейки или на аккредитивные счета. После регистрации сделки каждый со стороны продавца получает свои деньги. После этого подписывается договор купли продажи.
- Дальше можно регистрировать переход права собственности и снятие обременения в Росреестре и деньги переходят соответственно продавцу и банку.
Если банк не одобряет сделку, нужно будет сперва вывести квартиру из-под залога. Для этого нужно:
- В любом случае продавцу придется получить справку по сумме задолженности для полного погашения ипотеки. И обозначить намерение досрочно погасить ипотеку в сроки и в соответствии с правилами договора и политикой банка по поводу досрочного погашения.
- Составить у нотариуса предварительный договор купли-продажи и поделить деньги за квартиру на две части: на погашение задолженности по ипотеке и на покупку самой квартиры. В том же договоре фиксируется, что продавец получает под расписку сумму для погашения задолженности. Продавец и покупатель подписывают договор.
- Продавец подает на досрочное погашение ипотеки и выплачивает банку всю оставшуюся сумму долга.
- Когда долг погашен, продавец берет у банка все документы о погашении ипотеки и (если подписывалась) закладную. С ними он обращается в Росреестр для снятия обременения и дожидается снятия залога.
- Оставшаяся часть денег переводится на аккредитивный счет/закладывается в ячейку. Продавец и покупатель окончательно подписывают у нотариуса договор купли-продажи.
- Покупатель подает все документы в Росреестр и регистрирует переход права собственности на квартиру. После регистрации прав продавец получает доступ к деньгам.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.