Нужно ли идти к юристу, платить ему несколько тысяч за составление договора или можно скачать такой договор в интернете? В принципе, можно и скачать в интернете. Но обязательно проверьте эти 5 пунктов в договоре. Эти ошибки могут обойтись вам ну очень дорого!
Ошибка №1
Ошибка №1 это заключение договора аренды (найма) в устной форме. Потому, что в Гражданском кодексе, для таких договоров предусмотрена только письменная форма. Если вдруг вам придется идти в суд, а вы не заключали письменный договор или потеряли его, то вам сначала придется доказывать, что устный договор был заключен. А это очень сложно.
Причем фотография, скан или копия договора для суда будут означать, что договора у вас нет. И ни на один пункт договора сослаться вы не сможете. Суд будет рассматривать все обстоятельства в соответствии с требованиями кодексов и других законов.
И еще, обязательно нужно вписать в договор тех, кто будет проживать с вашим нанимателем в вашей квартире. Проверьте паспорта и правильность всех данных. Иначе рискуете прийти в квартиру, а там вместо семьи - целое “общежитие” трудовых мигрантов.
Ошибка №2
Проверьте срок действия договора. Обычно пишут, что срок договора составляет 11 месяцев. А почему не 12 месяцев или больше? Дело в том, что договор, заключенный на срок более 11 месяцев, подлежит регистрации в Росреестре.
За регистрацию договора необходимо уплатить пошлину. Для граждан размер такой пошлины составляет 2 тысячи рублей. Если договор не зарегистрируете, то за это предусмотрен штраф в размере 5 тысяч рублей
Если же в договоре не указан срок действия, то по умолчанию такой договор признается бессрочным, и срок его действия составит 5 лет. И если вы не прописали возможность досрочного расторжения, то не сможете выселить жильцов раньше 5-и лет, даже через суд.
Так же проверьте пункт с указанием даты, когда договор вступает в силу. Бывает, что договор подписан пятого числа, а вступает в силу пятнадцатого.
Поэтому, обратите особое внимание на все даты при составлении договора.
И еще один нюанс. Если вы заключили договор на срок более 11 месяцев и не зарегистрировали его, и при этом квартирант заселился и своевременно вносит оплату, то считается, что договор заключен должным образом. Стороны в таком случае, не имеют право расторгнуть его (договор) в одностороннем порядке только на том основании, что он не зарегистрирован.
Ошибка №3
Не платить налоги. В принципе, этот вопрос мы разбирали в отдельной статье. Но, коснемся этой темы ещё раз.
Ещё с 90-х годов известна такая схема: заключается 2 одинаковых договора, один безвозмездный (для налоговой), а второй как бы настоящий, в котором прописаны все суммы и условия осуществления платежей. Считалось, что арендатор будет всё платить по-честному и в суд не пойдет.
Однако в жизни зачастую все бывает не так. Бывали случаи, когда жильцы шантажировали собственников и не платили, или платили символическую плату. А если что-то не получались, то с этим “настоящим” договором шли в суд или налоговую.
И собственнику приходилось выплачивать немалые штрафы и всю сумму причитающихся налогов. А еще есть угроза попасть и под уголовную статью о незаконном предпринимательстве.
Так что, чтобы спать спокойно, платим налоги и “такие” договора не подписываем.
Ошибка №4
Опись имущества. В приложении к договору в виде акта делают опись передаваемого имущества. Некоторые собственники либо вообще не делают опись, либо делают её формально.
Иногда, квартиранты продают качественную технику или мебель, а вместо неё устанавливают откровенное старье и хлам. Поэтому, чем больше внимания вы уделите описи, тем меньше шансов, что вас смогут обмануть квартиранты.
Прописывать нужно всё: марку, цвет, год выпуска, состояние и цену. Не ленитесь.
Ошибка №5
Залог за сохранность имущества. Обычно он составляет сумму, равную размеру месячной арендной платы. И вносят залог вместе с первым арендным платежом. Иногда хозяева идут навстречу жильцам и соглашаются на то, чтобы разбить этот платеж пополам и получить его двумя суммами, в первый и второй месяц.
Когда договор закончится, хозяин принимает квартиру у жильца по описи, о которой я рассказывал выше. И если всё в порядке, то хозяин возвращает залог. И тут скорее собственник имеет возможность “кинуть” квартиранта на сумму залога.
Поэтому, кроме описи, нужно подписывать акт приема-передачи квартиры, с фразой, что стороны “не имеют претензии” друг к другу.
P.S. Обязательно посмотрите мое виде о последствиях к которым приводят ошибки при заключении договора Аренды (найма)
А какие особенности или риски при сдаче квартиры в аренду знаете вы? Напишите в комментариях.
Ваш, Антон Синьков
#недвижимость #суд #деньги #квартира #аренда #квартирис #квартирисаренда