Рыночная стоимость – понятие, с одной стороны четкое и «твердое», как и все, что касается денег, а с другой – довольно гибкая и меняющаяся со временем величина. Это происходит из-за того, что рыночная стоимость существует не сама по себе, а в привязке к движениям рынка, у которого, в том числе, есть и своя сезонность.
Поэтому оценка квартиры, которая проводится даже профессиональным экспертом-оценщиком, всегда выдается с важной оговоркой: с учетом текущего состояния рынка. И она может «плавать» как в ту, так и в другую сторону.
Стоимость квартиры зависит от комбинации сразу нескольких факторов:
Площадь и планировка квартиры. Это самая важная составляющая рыночной цены. Количество комнат, жилая и нежилая площади, конфигурация – все это напрямую определяет стоимость квартиры. Больше жилая площадь, больше комнат, больше кухня – выше цена. Правда, планировка тоже может внести свои коррективы, квартиры со смежными комнатами всегда проигрывают квартирам с изолированными, а окна на одну сторону считаются хуже, чем квартира, выходящая на две стороны дома.
Тип и возраст дома. Здесь давно сложилась своя табель о рангах и на самом верху традиционно кирпич, а внизу – панели. На стоимость квартиры также может влиять возраст дома, как правило, чем он старше, тем ниже стоимость квартиры в нем. Хотя реконструкции и «дома с историей» вносят свои коррективы.
Этаж. Традиционно – первый и последний считаются самыми невыгодными. А из того, что между ними как правило больше ценятся квартиры повыше, особенно с учетом того, что в 99% современных домов установлены лифты.
География. Престижный район и хорошая транспортная доступность повышают цену квартиры. «Пролетарский» спальный район с единственной остановкой единственного автобусного маршрута в километре от дома при прочих равных даст более низкую цену. Наличие рядом промзон или крупных транспортных развязок тоже понизит цену.
Состояние жилья. Износ квартиры при проживании в ней неизбежен. И даже то, что в большинстве случаев покупатель будет делать в квартире, как минимум, косметический ремонт, не отменяет влияния состояния жилья на рыночную стоимость. Состояние водопровода, сантехники, отопления, проводки, окон, дверей и полов – все это означает для покупателя необходимость вложений или возможность сэкономить на ремонте и вносит свои коррективы в рыночную стоимость.
«Аксессуары». Закрытая придомовая территория, большие балконы/лоджии, консьерж в подъезде, стоянка, расположенный рядом парк – все это дополнительные факторы, которые могут сыграть на рыночную стоимость квартиры.
Положение на рынке. Это та самая переменная, которая может колебаться в зависимости от сезона и довольно случайных факторов. Рынок в конкретном округе или в конкретном районе может быть перенасыщен, и покупатель буде выбирать из трех десятков предложений аналогичных квартир. Другое дело, когда выбор предстоит из двух-трех вариантов. Чем хуже выбор – тем выше цены.
Точнее всего рыночную стоимость квартиры вычислит и оформит в виде официального документа профессиональный оценщик. Он не заинтересован в том, чтобы ее завышать или занижать, имеет опыт и постоянно мониторит рынок. Оценочный отчет с печатями – это солидный документ, ко мнению, изложенному в котором, стоит прислушаться.
При этом нужно различать рыночную стоимость и цену продажи. Хоть цена продажи и устанавливается, отталкиваясь от рыночной стоимости, при ее выработке большую роль играют личные и ситуативные факторы.
Во-первых, в какие сроки нужно продать квартиру. Если продавец никуда не торопится, он не будет снижать цену ниже рыночной и спокойно дождется своего покупателя.
Во-вторых, сложность оформления сделки – квартира в долевой собственности, тем более, когда часть долей принадлежит детям, сложнее по процедуре продажи и это может понизить цену.
В-третьих, не нужно сбрасывать со счетов личные предпочтения продавца. Он может не обращать внимания на рынок и назначит такую цену на квартиру, которую сам посчитает справедливой и достаточной.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.