Добрый день, мои уважаемые подписчики и гости канала, вы на канале адвоката Арсения Токарева. Сегодня отвечу на достаточно частый вопрос, который мне приходит на почту: можно ли сдавать квартиру, которая куплена в ипотеку? Давайте разбираться.
I. Что говорит по данному вопросу закон
Главная особенность приобретённой в ипотеку квартиры заключается в том, что после покупки недвижимости она попадает под обременения, т.е. в залог у банка.
В данном случае квартира выступает в качестве гарантии между заемщиком и кредитной организацией. Обременения спадают сразу после уплаты кредита.
При этом, с точки зрения закона, вы имеете право сдавать квартиру в аренду, но мы рассматриваем практику. В большинстве случаев банки блокируют Гражданский кодекс в лице п. 3 статьи 346. В ней сказано, что залогодатель вправе передать заложенное имущество в аренду без согласия залогодержателя.
Именно поэтому в ипотечном договоре прописывается прямой запрет на сдачу приобретенной недвижимости в аренду.
В качестве исключения банк может вам разрешить, но только на их условиях (например, ограничить срок сдачи на один календарный год).
Таким образом, когда вы подписываете кредитный договор, то автоматически соглашаетесь с данными условиями и ограничениями. Проверяйте договор перед подписанием.
II. В договоре запрета нет, обязан ли я уведомлять банк?
Настоятельно рекомендую уведомлять банк о сдаче квартиры в аренду. Вы обязаны прописать в договоре аренды факт того, что квартира находится в залоге. В противном случае ваши действия могут быть подведены под мошенничество, а это уже уголовная ответственность.
III. Сдам квартиру знакомым и банк не узнает. Большое заблуждение
В большинстве случаев ваша схемы будет выявлена и для вас начнутся проблемы. По закону банк в лице своих представителей имеет право прийти к вам с проверкой, так как недвижимость находится у него в залоге.
Если у вас открыта банковская карта в том же банке и вам каждый месяц приходят деньги на определенную сумму, то это тоже не будет оставаться без внимания. После нескольких платежей стоит ждать проверку.
И в качестве самого простого варианта можно привести донесения соседей, с которыми вы находитесь в конфликте. Они сами позвонят в банк и сообщат о нарушении.
IV. Какие последствия предусмотрены?
Если вы нарушили запрет банка, который был прописан в договоре ипотеки, то банк имеет право применить к вам следующие санкции:
1. Предупреждение. В первый раз банк, скорее всего, вас просто предупредит и потребует прекратить нарушать договор.
2. Денежные санкции - штраф. Данный момент так же будет зафиксирован в вашей кредитной истории.
3. Расторжение ипотечного договора. При этом перед вами будут выдвинуты требования досрочно погасить обязательства перед банком. Если вы не сможете это сделать, то квартира будет выставлена на торги.
Как вы поняли риски потерять квартиру действительно есть, так что дальше решать вам. Все основные моменты вам были донесены.
Свои вопросы вы можете задать здесь: a.tokarev.ur@yandex.ru
Надеюсь, данная информация будет для вас полезной. Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые статьи. Спасибо за внимание и до встречи.