Когда супруги покупают квартиру в ипотеку, общим у них становится не только жилье, но и кредит. И лучше еще «на берегу» определиться со всеми условиями: на кого оформлять ипотеку, кто будет ее выплачивать, какая у каждого из супругов будет доля в квартире и как это оформить юридически. Это позволит четко распределить финансовые обязательства и поможет даже в случае развода разделить имущество мирно и быстро. Расскажем о 5 нюансах оформления ипотеки, о которых стоит помнить тем, кто состоит в браке.
Если брать ипотеку после свадьбы, лучше заключать брачный договор
По Семейному кодексу РФ, если квартира куплена во время брака, у обоих супругов будут на нее равные права. Если супруги приобретут жилье в ипотеку, то и обязанности по выплате кредита у них будут равные.
Но если супруги заключат брачный договор, они смогут сами указать, кто из них и по сколько будет платить за ипотеку, кому и в каких долях будет принадлежать квартира.
Брачный договор — соглашение, которое фиксирует имущественные права и обязанности супругов. В него можно включить пожелания насчет имеющегося или будущего имущества, прописать обязательства по кредитам. Необязательно заключать его при регистрации брака — можно сделать это позже, перед оформлением ипотеки.
Такое соглашение — хорошая подстраховка на случай появления разногласий. Также он нужен, если супруги хотят документально закрепить, что обязан выплачивать кредит только один из пары, и прописать, как при этом будут распределены доли в квартире между ними.
А еще брачный договор может упростить взятие кредита. Например, если у одного из супругов плохая кредитная история, в договоре можно прописать, что брать ипотеку и владеть имуществом будет второй супруг — с хорошей кредитной историей. Тогда банк будет оценивать только его платежеспособность.
Если кто-то из супругов не может быть созаемщиком, может понадобиться его согласие на ипотеку
Обычно, если нет брачного договора, супруги берут ипотеку как созаемщики. Тогда банк ориентируется на их совокупный доход. Но бывает, что один из супругов работает неофициально, его доходы ничем не подтверждаются, тогда можно оформить ипотеку только на второго супруга.
В этом случае банку может быть достаточно согласия первого супруга на ипотеку вместо брачного договора. Согласие должно быть заверено у нотариуса. Услуга стоит от 1200 рублей, также понадобится заплатить госпошлину — 500 рублей.
Дело в том, что ипотечная квартира должна находиться в залоге у банка до погашения кредита. А раз это жилье приобретается в период брака, то супруги могут распоряжаться им и передавать его в залог банку только совместно.
Если супруги берут ипотеку как созаемщики, то согласие оформлять не нужно, потому что и муж, и жена участвуют в сделке.
Если часть ипотеки оплачена маткапиталом, нужно выделить доли детям
По закону, если часть ипотеки оплачена материнским капиталом, квартиру нужно оформить в общую долевую собственность и выделить доли детям. Размер долей родители определяют самостоятельно. Как правило, часть, купленная на маткапитал, делится между мамой, папой и детьми в равных долях, оставшаяся часть квартиры — только между супругами.
Выделить доли нужно в течение полугода после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости.
Если квартира куплена на деньги одного из супругов, ему стоит хранить доказательства
Бывает, что только один супруг платит первоначальный взнос, выплачивает ипотеку. Тогда ему стоит хранить чеки и документы, которые подтверждают, что он для этого использовал личные средства. Например, что на первоначальный взнос пошел доход от продажи другого имущества: полученного или купленного до брака, унаследованного, подаренного. При разводе так будет шанс получить большую часть квартиры или даже квартиру целиком — в зависимости от размера вложений.
Допустим, один супруг оплатил половину новой квартиры, продав свою старую. Значит, при разводе он может получить 75% новой квартиры: 50% на основании своих вложений при покупке и еще 25%, так как оставшаяся часть квартиры будет разделена между супругами поровну.
Долг по ипотеке, если она еще не погашена, тоже будет поделен пополам.
Если брак официальный, каждый супруг имеет право на два налоговых вычета
Каждый супруг может претендовать на два налоговых вычета — за покупку жилья и выплату процентов. Получить их могут только те, у кого официальная зарплата и кто платит налог на доход 13%.
Вычет за покупку жилья. Лимит на одного супруга — 260 тыс. рублей, то есть 13% от 2 млн рублей, потраченных на покупку квартиры. Если человек вложил в покупку меньше 2 млн, то он может еще раз претендовать на вычет — при приобретении другой недвижимости. Главное, чтобы общая сумма не превышала лимит в 260 тысяч.
Например, супруги купили первую квартиру за 2 млн рублей — доля каждого по 1 млн рублей. Налоговый вычет 13% с 1 млн рублей — 130 тыс. рублей. Если оба супруга его получат, у каждого из них останется возможность получить еще до 130 тыс. рублей при покупке другого имущества.
Супруги могут распределить вычет и не поровну, а как им самим удобно. Например, муж может получить его с 1,5 млн, а жена — с 500 тыс., вложенных в квартиру.
Вычет за проценты. Если ипотека оформлена после 2014 года, то максимальный налоговый вычет — 390 тыс. рублей, то есть 13% с 3 млн рублей. Если ипотека оформлена до 2014 года, то супруги могут получить налоговый вычет со всей суммы процентов — без ограничений.
Налоговый вычет за уплату процентов можно получить только один раз. Допустим, супруги выплатили процентов на 1 млн рублей — тогда налоговый вычет составит 130 тыс. рублей. Его могут получить оба супруга — просто поделят пополам. Но если они хотят купить новое имущество в ипотеку, то лучше, если вычет сейчас получит только один супруг, а второй — сохранит право при оформлении другой ипотеки.
Кратко
✅ При покупке квартиры в ипотеку в период брака лучше заранее все прописать в брачном договоре.
✅ Если брачного договора нет, а ипотека оформляется только на одного супруга, потребуется согласие второго.
✅ Если для оплаты ипотеки используется маткапитал, нужно обязательно выделить доли в квартире детям.
✅ При покупке квартиры в ипотеку каждый супруг может получить два налоговых вычета — за покупку жилья и выплату процентов.
✅ Лучше сохранять чеки и документы, которые подтверждают оплату ипотеки, — они пригодятся в случае развода.
При покупке квартиры в ипотеку в период брака нет особых сложностей. Если заранее прописать права и обязательства супругов в брачном договоре, то даже при разводе все можно решить мирным путем.
Однако не всегда быстро удается найти банк с выгодными условиями кредитования. Иногда на это уходит больше времени, чем на подготовку документов.
Чтобы ускорить процесс, лучше подавать заявку онлайн через специальный сервис, который отправит ее сразу в несколько банков. Например, через Циан.Ипотеку. Это поможет быстро сравнить индивидуальные предложения от разных банков и выбрать наиболее выгодное. Предложения получаются такими же, как если бы пользователь пришел в офис банка, заполнил заявку и дождался решения. Только в Циан.Ипотеке все происходит онлайн за считанные минуты.
Чтобы узнать, какие условия по ипотеке предложат вам разные банки и найти подходящее предложение, листайте ниже и переходите на сайт Циан.
Содействие в подборе финансовых организаций. Финансовые услуги оказывают Банк ВТБ (ПАО), ПAO «Промсвязьбанк», Банк ГПБ (АО) и другие организации