Что обычно предлагают при срочном выкупе квартир?
Иногда в жизни складываются ситуации, когда необходимо срочно продать квартиру. Одна из первых мыслей, которая возникает — срочный выкуп квартир. Вводим в поисковике эту фразу и что видим.
Специалисты по срочному выкупу предлагают владельцу недвижимости следующие пути решения вопроса:
- выкуп квартир по рыночной цене
- деньги сразу
- платим больше, чем другие
- выкупим за 1 день без выхода из дома и документов
И так далее.
Как обстоят дела в реальности
Срочный выкуп — это рабочий вариант, если хотите продать быстро и не важно, за какую цену. Мы ни разу не встречали собственника недвижимости, который хочет продать её дешево. Все хотят продать по рыночной цене – в крайнем случае, с небольшой скидкой.
На срочный выкуп квартир нужно смотреть трезво, без идеализации. Необходимо понимать, что это бизнес, а не альтруизм. То есть выкуп будет там, где возможен заработок выкупщика. Заработок выкупщика возможен, если покупка позволит значительно заработать на перепродаже.
Если вы решили в пользу срочного выкупа квартир, то необходимо понимать, какой будет реальный дисконт на квартиру и из чего он складывается. Для выкупщика, как для предпринимателя, такой дисконт вполне обоснован.
Из чего складывается выкупная цена квартиры при срочном выкупе?
Рассчитаем, по какой стоимости выкуп будет экономически целесообразен для выкупщика. Именно это формирует выкупную цену квартиры.
Квартира для примера: с условной оценочной стоимостью 20 млн рублей и площадью 70 кв.м. в среднем состоянии пригодном для жилья, без проведения предпродажной подготовки.
1. Затраты на покупку квартиры
Расчет необходимо делать с учетом заемных средств по ставке не менее, чем 1,5% в месяц или 18% годовых. В бизнесе не бывает бесплатных средств, даже если они свои, поскольку деньги должны работать, и у любого бизнесмена подобный расчет присутствует.
2. Вложения в улучшение квартиры
Покраска или обои, ламинат, сантехника, потолки и т.п.). Т.е. проведение минимального комплекса работ необходимого для приведения продажи квартиры в более привлекательный вид. Подобный ремонт будет стоить минимум 6-7 тысяч рублей с квадратного метра и составит около 0,5 млн рублей.
3. Стоимость оплаты сотрудников
Комиссия минимум 1% от продаваемой стоимости. Данная комиссия всегда закладывается в выкупную цену и уменьшает её.
4. Срок перепродажи квартиры
Продать купленную недвижимость необходимо быстро, поскольку бизнес требует оборота и прибыли. Допустим, срок перепродажи 6 месяцев. В СМИ часто указывается, что средний срок продажи квартиры составляет 3-4 месяца, но это без гарантий. А бизнесмену необходимо страховаться, поэтому разумно брать срок не менее 6 месяцев и более.
6 месяцев продажи х 1,5% по реальному или условному займу = 9% стоимости денег. К ним необходимо прибавить стоимость комиссии 1% и стоимость ремонта в 0,5 млн рублей.
Расходы на выкуп квартиры стоимостью 20 млн рублей составят 10%+0,5 млн рублей. 2,5 млн. рублей затрат, которые рачительный бизнесмен должен учесть. Не рачительные на рынке не выживают.
Кроме того, бизнесмен должен заработать. И заработать не меньше, чем может потратить с учетом рисков (задержка в продаже, падение цен и т.п.). Т.е. 2,5 млн рублей минимум. Получается для рентабельности выкупа необходимо чтобы квартира стоила около 15 млн рублей.
5. Налоги
На разницу между покупкой и продажей надо будет заплатить налог не менее 6%. Т.е. 300 000 рублей с 5 млн. Этот расход бизнесмен сам нести не захочет и возложит его на собственника, то есть уменьшит выкупную цену квартиры.
Как мы отметили выше, с собственников в большинстве случаев берут комиссию за услуги по оформлению не менее 1% о стоимости квартиры. Т.е. еще 200 000 рублей.
Что получается в итоге
Выгодная для бизнесмена стоимость выкупа квартиры с рыночной стоимостью 20 млн. руб. составит 14,5 – 15,5 млн. руб. Максимальная стоимость выкупа установлена для бизнесмена оптимиста, который сочтет, что из-за улучшений с ремонтом сможет продать квартиру не только быстрее, но и дороже. Т.е. не за 20 млн. рублей, а за 21 млн.
Поскольку оптимисты выживают редко, скорей всего, придется столкнуться с реалистом. И маловероятно, что предложенная цена будет больше 14,5 млн рублей.
Дисконт в 27,5% - это реальная цена срочного выкупа, которая может варьироваться с меньшую сторону, если с документами не все в порядке и деньги хочется получить сразу, а не после регистрации перехода права собственности. При использовании электронной регистрации деньги можно получить за 10 -15 календарных дней.
Выгоду этого предложения можно оценить самостоятельно. Теперь вы знаете, из чего складывается выкупная цена квартиры при её продаже по схеме срочного выкупа. Чуда не будет – будет реальность.
Повторимся, способ вполне рабочий. Всё зависит от того, какая цель у собственника квартиры – просто продать быстро или продать быстро и дорого.
Продать быстро и дорого возможно. В нашем журнале много статей на эту тему. Мы оставляем ссылки на некоторые из них.
Желаем вам принимать только правильные решения.
А вот ссылки на статьи: