Это продолжение темы кредитования. Мы уже поговорили о расписках и затронули тему обеспечения. Сегодня подробнее обсудим договор займа и залог.
Если Вы кредитор, отнеситесь к обеспечению как можно серьезнее, поверьте, когда Ваш инвестиционный проект накроется, и вы, вместе с должником начнете падать в финансовую яму (а в нее, как известно, можно падать всю жизнь, но чаще падение бывает короче), обеспечение обязательств по кредиту будет единственным вашим парашютом.
А вы же помните, что делают парашютисты, уложив парашют? Правильно, вкладывают в парашютную сумку записку: Этот парашют я укладывал сам. Чтобы ни на кого не грешили, если гробанется. Вот и вы укладывайте сами. Это ваша безопасность. Если вы сами не позаботитесь о себе, никто о вас не позаботится. Как говорил наш управляющий – столько денег берут эти нотариусы за оформление залога, а случись что, толку от них никакого.
Дополнительные бонусы от залога
Разумеется, не все в оформлении займа и залога вы сможете сделать сами. Юрист составит договор займа. Нотариус удостоверит договор залога, наложит запрещение отчуждения имущества. Это большое дело. Еще большее дело – упрощенный порядок взыскания. Вам не придется проходить три круга судебного ада – первая инстанция, апелляция и кассация, вы получите упрощенный порядок взыскания. Нотариус просто совершит для вас исполнительную надпись, и с ней Вы попадаете сразу в конец истории – к судебным приставам.
Кстати, залог дает вам преимущество перед другими кредиторами в исполнительном производстве. Сначала Вы, потом все остальные. В очередь, сукины дети!
И в случае банкротства должника вы получите привилегированные позиции в комитете кредиторов и первую очередь удовлетворения требований.
Видите как все хорошо? Но это пока… Помните поговорку – гладко было на бумаге, но забыли про овраги.
Будьте внимательны
Не полагайтесь полностью на официальных лиц, проявите чуть больше интереса к предмету залога. Да, у вас в руках правоустанавливающий документ, в котором указано, что данный дом, квартира, особняк, тарная база, консервный завод принадлежит вашему должнику – Васе Пупкину. Но так ли это? На заборе тоже много чего написано из высшей математики.
Скажу вам по секрету, ограничиться официальной процедурой в проверке предмета залога, это – как говорят китайцы, все равно, что кататься на лошади с гнилыми поводьями.
Не поленитесь лично осмотреть предмет залога. Если это недвижимость, вы можете совершенно неожиданно увидеть самострой, или незаконную реконструкцию, которые сведут к нулю защиту ваших прав. Либо скрытые недостатки – текущую крышу, текущий подвал, признаки износа, неприятная трещина в несущей стене. Не погнушайтесь прокатиться на залоговом автомобиле. Разумеется до того как дадите деньги должнику. Вы может услышать такие тона двигателя, что вам сразу перехочется давать займ. А в багажнике может быть… Однако, оставим это вашей фантазии.
Также совершенно необходимо знать историю имущества, которое передается вам в залог. Это не менее полезная вещь, чем так называемая и более широко известная кредитная история.
Ищите женщину (или мужчину)
В цепочке собственников могут быть зерна конфликта, который взорвет изнутри залоговую сделку и уничтожит защиту ваших прав. Например, гражданин, который был собственником залогового дома до вашего должника, мог иметь сожительницу, которая не давала согласия на отчуждение дома. У жены нотариус всегда берет согласие на сделку, а о наличии сожителя он запросто может не знать ничего. А ведь такая скромная сожительница имеет полное право оспорить куплю-продажу, по которой дом перешел в собственность к вашему должнику. Это сделает недействительным и договор залога. Да что там, ведь такую сожительницу может иметь и ваш должник-залогодатель.
Неплохо бы поближе познакомиться и с ним, а не только с предметом залога. Хорошо также взять с него расписку, что он не проживает совместно с женщиной и не ведет с ней совместное хозяйство. В этом случае, если такая женщина вдруг отыщется, – должник пойдет под суд за мошенничество с финансовыми ресурсами, т. к. преднамеренно ввел в заблуждение кредитора.
В качестве примера можно привести следующий душераздирающий случай, хотя речь не идет о займе, но механизм мошенничества тот же:
Многодетная семья среднего достатка приобрела квартиру на свои сбережения. Продавцом был недавно разведенный мужчина, который сразу же после сделки уехал за границу. Поскольку он был разведен, вопросов о согласии супруги к нему не возникло.
Каково же было изумление покупателей, когда привезя вещи и детей на новую квартиру, они обнаружили в дверях новый замок, а в квартире новую жиличку. Это была бывшая жена продавца квартиры. Ах, вы купили нашу квартиру! – сказала она, потягиваясь. – Но я ничего такого не знаю. Да, мы в разводе, но развод фиктивный, а сделку вашу я оспорю.
Не ожидая такого поворота судьбы, покупатели начали горячиться, но вызванный бывшею женою наряд полиции заставил их убраться восвояси. Покупатели бросились звонить продавцу, но он лишь горячо посочувствовал им, – по поводу жесткого характера своей жены. Да, была у зайчика избушка лубяная…
Лишь после длинной и выматывающей череды судов справедливость восторжествовала, и новые жильцы въехали в опустевшую квартиру. Войдя в квартиру, они замерли – их ожидала картина «Фашист пролетел» – в жилище были срезано и вырвано все, что только можно – батареи, ванна, унитаз, печь, пол, потолок и панели со стен. Вот такие неприятные вещи часто случаются в жизни, если пустить дело на самотек.
И в заключении о важном
Еще раз про парашют, компас и бронепоезд. Свой парашют нужно укладывать самому. Тщательно отслеживайте все действия нанятых вами людей, проверяйте каждую бумажку в процессе оформления займа и обеспечения. Вы можете не понять содержание документа, но мельчайшая игра в лице адвоката при вашей просьбе показать то или иное, может дать вашей интуиции больше, чем час объяснений. Изучайте географию сделки – место жительства должника, расположение и состояние предмета ипотеки.
Если не знаешь куда идешь, то, скорее всего никуда и не придешь. Поэтому в море нашего бизнеса необходимо жестко отслеживать и защищать свой интерес. Никакие профессионалы не дадут вам стопроцентного успеха, если вы сами не ведете их, стоя у руля и сверяясь по компасу, в верном направлении. Компас в данном случае – это образ действия, отталкивающийся от нас самих и максимального нашего присутствия во всем, что мы делаем.
И, наконец, бронепоезд. Мы мирные люди, но наш бронепоезд стоит на запасном пути. Жизнь вообще борьба, а бизнес – война. Джон Локк называл образ жизни буржуазного общества войной всех против всех. Более современные мыслители говорили о холодной гражданской войне, о молекулярной гражданской войне. Помните девиз пионеров? Будь готов! Всегда готов! Конечно, это из другой оперы, но и тем не менее…
Всегда будьте готовы отстаивать свои интересы жестко, грамотно и технично! А мы желаем удачи как кредиторам так и должникам!