Стоимость квадратных метров в апарт-комплексах повышается последние лет десять. Но в последнее время она начала расти настолько стремительно, что обогнала даже прирост цен на квартиры после ввода льготной ипотеки. Куда бежать вкладывать деньги? Ответ в конце статьи. Обязательно дочитайте!
В Москве и Московской области стоимость квадратных метров апартаментов за минувшие полугода выросла больше, чем на четверть. А за год – на 38%. Если сравнивать с квартирами, они за тот же период выросли в цене на 25-35%.
По словам экспертов, такой рост вызвали три фактора:
1. Обсуждения возможности изменения правового статуса апартаментов;
2. Увеличение спроса: в Москве, например, на 42%. А в Санкт-Петербурге вообще бьются все рекорды – за последние шесть месяцев 2021 года количество запросов на покупку апартаментов в петербургских объектах выросло на 37,42%.
Получается, что начиная с февраля текущего года спрос на покупку апартаментов растет на протяжении 6 месяцев подряд. До этого наиболее продолжительным периодом по росту числа запросов от месяца к месяцу был период в 2020 году. Тогда спрос демонстрировал положительную динамику на протяжении 5 месяцев подряд, с июня по октябрь.
Кстати, если сравнивать с аналогичным периодом 2020 года, то по итогам 7-ми первых месяцев 2021 года спрос на апартаменты вырос в 3 раза (+196,58%). Можно подумать, что дело в просадке рынка из-за пандемии и локдауна. Но если посмотреть на период с января по июль до пандемийного 2019 года, то в 2021 году спрос вырос аж на 319,88%!
3. Сокращение предложения – за первое полугодие текущего года в Москве оно снизилось на 33%, а за последний год – на 46%. В городе на Неве.
Аналитики полагают, что такая заметная положительная динамика сегмента апартаментов в Москве и Санкт-Петербурге говорит о том, что апарт-отели будет пользоваться спросом и в других городах с населением более миллиона.
Но вернемся к уже относительно развитым рынкам. Популярность формата приводит к тому, что девелоперы тратят все больше средств на развитие апарт-отелей.
Аналитики международной консалтинговой компании в области коммерческой недвижимости Colliers подсчитали, что в Санкт-Петербурге в первые полгода 2021 года наибольший интерес крупных инвесторов вызывали земельные участки под жилье и строительство апарт-комплексов. Всего туда было инвестировано около 1,05 млрд долларов, что составляет 75% от общего объема инвестиций в недвижимость. Последний составил всего 1,4 млрд долларов. При этом 52% инвестиций в существующие активы (52%, или 176 млн долларов) ушло на объекты, по которым планируется дальнейшая реконструкция под разные цели. И самые популярные варианты – приспособление их под апарт-отели (40%) и гостиницы (17%).
Институциональные инвесторы проявляют растущий интерес к рынку, поскольку он обеспечивает относительно низкорисковый и высокодоходный долгосрочный поток доходов при стабильном спросе со стороны корпоративных клиентов, рынков путешествий и развивающегося формата долгосрочной аренды.
Так, старший консультант по отелям в Katten Law Дайан Скотт отмечает: «Апарт-отели могут быть более рентабельными для строительства с более низкими требованиями к капиталовложениям, что позволяет достичь большей чистой прибыли по сравнению с отелями с полным спектром услуг. Последние обычно дороже в строительстве, а также имеют более высокие эксплуатационные расходы».
Но даже такие темпы приращения апарт-комплексов не помогают нагнать спрос на столь востребованный формат. Рынок все еще далек от насыщения.
И особенно сильно апартаменты интересуют частных инвесторов. Дело в том, что апартаменты на 15-20% дешевле практически идентичных по всем параметрам квартир, а доходность дают куда более высокую. Для сравнения приводим данные по Санкт-Петербургу, где больше всего апарт-комплексов функционируют именно как инвестиционные инструменты. В июле 2021 года аналитический центр ЦИАН выпустил рейтинг доходности жилья в города-миллионниках России.
Оказалось, что наименьшую доходность приносят квартиры в Санкт-Петербурге. Это всего 4,2% годовых и 24,1 года окупаемости, в среднем. Некоторые эксперты даже рекомендуют не связываться со сложностями арендного бизнеса и просто положить деньги на банковский депозит. Но зачем, если можно получать полностью пассивный, но куда более высокий заработок, если инвестировать в апартаменты.
В среднем, петербургские апарт-отели позволяют инвесторам зарабатывать 7-12% годовых, что весьма приятно в текущих экономических условиях. А что еще приятнее, так это рост квадратных метров в цене с течением времени. Ведь недвижимость в крупных городах только дорожает.
Таким образом, в последние годы растут не только цены. Весь сектор апартаментов уже давно опережает рост традиционных гостиничных номеров.
Почему сегмент апартаментов так стремительно набирает обороты?
Все, что описано выше, хорошо объясняет, почему ниша апарт-отелей стала самым быстрорастущим сектором индустрии гостеприимства. Если обобщать, это прибыльная бизнес-модель для институциональных инвесторов в лице девелоперов и отличный инвестиционный инструмент с высокой доходностью для частных инвесторов в лице физических лиц. А также, нельзя забывать про самое главное: апартаменты – весьма востребованный формат и среди самих гостей, которые и обеспечивают его прибыльность.
Размещение в апартаментах обычно попадает в ту же ценовую категорию, что и гостиничный номер, или даже более низкую. При этом они всегда обеспечивают сервис такого же уровня и почти всегда предлагают гораздо больше места чем традиционный отель. В среднем, площадь юнита больше на 30%. А современный дизайн апартаментов – это эргономичность и удобство, что дополнительно повышает комфорт.
Как семьи, так и путешественников и деловых туристов привлекает разделение кухни и жилого пространства, что обеспечивает подходящее пространство для организации питания, детей, отдыха и работы.
Сервисные апартаменты настолько удобны для деловых путешественников, что многие компании заключают с управляющими компаниями комплексов апартаментов длительные договоры на использование юнитов апарт-отелей для временного размещения своих сотрудников в течение всего года.
Апарт-отели предлагают целый ряд удобств, помогающих поддерживать низкие затраты и высокий уровень удовлетворенности. От дизайнерских юнитов до лучшей бытовой техники. Апартаменты оснащены стиральными, посудомоечными и иногда кофеварочными машинами. Все это позволяет гибко подходить к питанию и помогает минимизировать общие расходы, связанные с поездкой.
А кроме того, этот вариант размещения предлагает более личное ощущение домашнего уюта, чем гостиничный номер, с диванами, на которых можно расслабиться во время просмотра телевизора, возможностью уложить детей спать в отдельной комнате или отдельной рабочей зоной, что актуально для командированных сотрудников.
Наконец, многие апарт-комплексы уделяют особенно внимание выбору локации. Поэтому они расположены недалеко от остановок общественного транспорта, деловых центров и множества туристических достопримечательностей. Это удобно абсолютно всем сегментам целевой аудитории.
А что на практике?
Показательный пример апарт-комплекса, который дорожает, но все еще является выгодной инвестицией, – один из крупнейших комплексов апарт-отелей в Петербурге VALO. Он находится во Фрунзенском районе, а именно, напротив станции метро «Бухарестская». Поэтому путь до центра занимает 15-20 минут, а перемещения до любой точки потребуют не более 1 часа.
На графике ниже виден рост средней цены квадратных метров с 1 января 2017 года по 1 июля 2021 года. За этот период она выросла в 2,3 раза. При этом самый заметный скачок произошел за последний год – с июля 2020 года стоимость квадратных метров подскочила в 1,5 раза.
Если вы еще не успели вложиться, не переживайте! Аналитики прогнозируют рост цен и дальше, а отличная доходность – забота управляющей компании, которая справлялась с этим и в пандемию, выплачивая инвесторам прибыль даже в апреле-мае.
Сейчас порог входа в проект VALO – 4 млн рублей. Минимальные цены на апартаменты VALO с доходной программой при 100% оплате или ипотеке по всем корпусам до 15 августа вот такие:
- Корпус 2 (Mercure): 5 641 303,30 руб. за 23,81 м2
- Корпус 3 (Business 4*): 5 588 669,50 руб. за 24,10 м2
- Корпус 4 (Digital Apart): 5 582 078,40 руб. за 25,24 м2
- Корпус 5 (Affordable Luxury): 4 080 691,16 руб. за 16,36 м2
Оснащение оплачивается отдельно. С 15 августа 2021 года произойдет плановое повышение цен на апартаменты VALO. Также в этот день стартует акция «Рассрочка 30/70», которая продлится до 31 августа 2021 года. Она заключается в том, что 30% от стоимости апартамента вы платите в качестве первого взноса, а остальные 70% до сентября 2022 года, когда ваш апартамент будет сдан.
Зарабатывать на апартаментах VALO можно от 7,56% до 12,11% годовых или 30-72 тыс. рублей ежемесячно.
Хотите узнать больше об апартаментах VALO? Подробности на официальном сайте по ссылке: https://valoapart.ru/investirovanie/