Купить квартиру от застройщика или из старого жилого фонда и сделать перепланировку – нередкая практика. Почему это не всегда просто, в каких случаях возможно, а когда лучше не связываться с этой затеей – читайте в этой статье.
Забегая вперед, скажем, что желаемая перепланировка не всегда правильная, поэтому в случае, если вы хотите изменить расположение и конфигурацию помещений в доме, обратитесь к экспертам, которые сделают нужные чертежи и визуализацию дизайн-проекта под новый план квартиры.
Что такое перепланировка
Есть два понятия, которые не стоит путать между собой:
- Переустройство – это установка, замена, перенос существующих инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования. Например, перемещение электропроводки, выключателей и розеток, труб канализации и водопровода в пределах помещения.
- Перепланировка – это непосредственное изменение конфигурации существующего помещения. Он подразумевает демонтаж стен, в том числе несущих, перегородок, дверей, устройство новых дверных проемов с закрытием ранее существующих дверных проемов.
Переустройство не требует согласований и тщательной подготовки, может осуществляться во время ремонта. Перепланировка – это более серьезное мероприятие, к которому нужно готовиться сильно заранее до момента начала ремонта.
На согласование нового плана может понадобиться не один месяц, а иногда и несколько изменений изначального проекта.
Как понять, что в квартире была сделана перепланировка
Нередки случаи, когда владельцы квартир самостоятельно без согласований меняют конфигурацию помещения, причем в объектах от эконом до бизнес-класса. Это может быть небезопасно для всего дома, если нарушена целостность несущей конструкции, возникают бюрократические сложности при продаже недвижимости.
Как определить, что стены стоят неправильно?
Перед покупкой квартиры необходимо взять у собственника поэтажный план с экспликацией, в которой прописаны площади и назначение помещений. Достаточно сравнить их с фактическими, то есть взять рулетку и изменить комнаты по факту. Допускаются минимальные отклонения в 5-10 см, но существенная разница должна насторожить.
Если собственник не предоставляет поэтажны план, его можно заказать в МФЦ или БТИ подведомственной территории.
Последствия неудачной перепланировки
Есть квартиры с изначально не самой удобной планировкой. Например, «хрущёвки» с маленькими кухнями и комнатами-паровозиками. Казалось бы, что плохого в том, чтобы сделать жилище более комфортным?
Есть несколько неприятных последствий несанкционированного переустройства жилища.
Нарушение прочности несущей конструкции
Проблемы могут возникнуть из-за повреждения несущей конструкции дома – частичному или полному разрушению стен, появлению на них трещин, может "повести" перекрытие, будут плохо закрываться межкомнатные двери у соседей. Если до этого дойдёт, комиссия будет искать причину, а когда найдут виновника – мало зачинщику перепланировки не покажется, суд взыщет с него затраты на ремонт и заставит вернуть изначальную планировку.
Нарушение распределения тепла
Проблема холода в квартире возникает в случаях, когда к квартире присоединяют лоджию, отопление которой не предусмотрено теплотехническим расчетом дома. Когда радиатор выносят на стену ограждения лоджии, в трубах центрального отопления теплоноситель охлаждается незапланированно быстрее. Соответственно к соседям выше по стояку приходит меньшее количество тепла, чем нужно, как следствие, в их квартирах становится холоднее.
К тому же, если в квартире утеплена лоджия, а у соседей сверху и снизу – нет, то в помещении практически гарантированно будет намерзать иней, появится плесень.
В России нет органа, который проводит выборочные проверки квартир на соответствие планировке. Часто вскрываются подобные случаи благодаря бдительным соседям. Проверки имеют заявительный характер, а ответственность за их результат ложится на текущего собственника квадратных метров.
Пределы собственности
Приобретая квартиру, новый её хозяин становится собственником равной площади жилья части общедомового имущества – подъезда, лифта, придомовой территории, подвала, чердака.
Покупатель становится собственником имущества, но стены в квартире ему не принадлежат.
Последствия покупки квартиры с неузаконненой перепланировкой
В случае, если квартира уже приобретена, а после этого возникли сомнения в законности перепланировки, сразу паниковать не стоит.
- Последствия могут не настигнуть нового владельца, если соседи не обращают на это внимание и в инстанции не обращаются.
- Второй вариант менее приятный – проблема есть, но хозяин не пускает в дом комиссию. УК или другая группа управления домом подаёт в суд, тогда доступ к жилью всё же придётся предоставить. В случае подтверждения незаконности перепланировки судья обяжет нынешнего владельца недвижимости вернуть все на место – перегородки, радиаторы, проемы. Этими затратами не ограничиться – придется делать ремонт помещений, в которых будет проводиться работа.
- Самый неблагоприятный вариант – изъятие квартиры в случае игнорирования требования суда вернуть конструкции на место. На повторном заседании может быть принято решение о реализации объекта на торгах с условием восстановления прежней планировки в соответствии с первоначальным планом БТИ. Такие квартиры сбываются, по сути, за полцены. Такие прецеденты случаются редко.
Штраф за незаконную перепланировку согласно п.2 ст.7.21 КОАП РФ составляет 2000-2500 рублей, дополнительно придется потратить неограниченную сумму на восстановление прежней планировки и ремонт.
Перспективы продажи
Продать квартиру с перепланировкой, если повезет, удастся только за наличку, поэтому покупателям, у которых хватает собственных средств, рекомендуем проводить проверку самостоятельно.
Есть вероятность, что при нарушенной целостности несущих конструкций сотрудники БТИ уже зафиксировали этот факт и внесли соответствующую пометку в Единый государственный реестр недвижимости, а это ограничение на регистрационные действия.
Сложнее с банками – для них важна ликвидность объекта, оставляемого в залог, поэтому подсунуть несогласованную переделку вряд ли удастся.
Квартира с планировкой понижает шанс получить ипотеку и повышает риск впоследствии продать объект гораздо дешевле начальной стоимости. Особенно в случаях, если хозяин купил ее за наличные, а покупатели хотят приобрести её в ипотеку – им попросту отказывают банки.
Резюме
Лучше не рисковать деньгами и временем, а при желании изменить конфигурацию помещений, расположение комнат, сделать перепланировку и согласовать ее до ремонта.
Что делать:
- Проконсультируйтесь у профильных специалистов, занимающихся комплексным ремонтом, насколько возможно изменение планировки в конкретной квартире и сколько это будет стоить. Оставить заявку можно здесь или позвоните по телефону +7 (495) 859-03-08.
- Определитесь, стоит ли затрат времени, сил и денег ваша задумка. Возможно, достаточно сделать легкое переустройство. Рекомендуем обратиться к дизайнеру для сбора дизайн-проекта и составления визуализации будущего интерьера в рамках задуманной планировки.
- Если решение найдено, планы составлены, согласуйте их с БТИ. При получении согласия обращайтесь в подрядчикам для реализации проекта.
- Сверьте перепланировку с согласованным планом.
- Подайте пакет документов об измененной планировке в БТИ.
Согласовав перепланировку и сделав ремонт по правилам, вы сможете узаконить новые характеристики квартиры и впоследствии продать ее без проблем хоть за наличные хоть в ипотеку.
Подробнее о перепланировке и покупке/продаже переделанных квартир смотрите в видео-интервью с экспертом по недвижимости.
Спасибо за подписку!
Присоединяйтесь к нам в соцсетях ВКонтакте и Instagram!
____________________________
- Дизайн-проект
- Реализация
- Комплектация объекта под ключ
Оставьте заявку на ремонт без переделок:
+7 (495) 859-03-08