Автор: Екатерина Малеева
Почти половину жилищного фонда в России образует советская массовая застройка. Пятиэтажки составляют 27 % от всех жилых зданий в стране, а 9-16-этажные микрорайоны, построенные до конца 1980-х, — еще 22 %. В таких домах живет более 70 миллионов россиян — а значит, их судьба касается примерно каждого второго из нас. КБ Стрелка заинтересовалась будущим, которое может быть у нашего советского наследия.
Беспрецедентная ситуация
После войны для решения проблемы жилищного дефицита массовое индустриальное жилье строили во всем мире, но нигде не удалось достичь подобных масштабов, как в СССР. В результате в современной России есть целые города, например, Кировск в Мурманской области или Тольятти, где застройка почти полностью состоит из домов массовых серий. В странах Западной Европы, таких как Франция, Великобритания, Нидерланды, строительство типового жилья прекратилось уже в 70-х гг. Страны соцлагеря продолжали строить его до начала 90-х, однако доля типового жилья в общем объеме их жилищного фонда все равно не сопоставима с российской. Можно сказать, что на территории бывшего СССР и, в частности, в России сложилась ситуация, которой нет аналогов в мире.
Несмотря на то, что при строительстве закладывался нормативный срок службы 100-150 лет, из-за плохого обслуживания и несвоевременного ремонта мы наблюдаем переход пятиэтажек первой волны в категорию аварийного жилья. Построенные одновременно, эти дома так же одновременно начали ветшать и терять потребительские качества. Если их большая часть выйдет из строя за такой же короткий срок, за который она была построена, возникнет ситуация, аналогичная распространению эпидемии без введения карантинных мер. Сегодня самые старые пятиэтажки, построенные в 60-х годах, составляют 252 млн кв. м, что примерно равно всему объему жилфонда Москвы. На снос и строительство нового жилья для их жильцов потребуется около 11 трлн. рублей — это примерно десять годовых бюджетов страны на здравоохранение. А весь пятиэтажный фонд России в 2,5 раза больше, и на его полную замену уйдет около 30 % ВВП России за 2018 г. И это без учета более плотных 9-этажных микрорайонов.
Но дороговизна — только часть проблемы. Если мы снесем все советское жилье и заменим современным массовым строительством в течение следующих 20 лет, то спровоцируем циклическое возвращение ситуации: новое жилье опять единовременно выйдет из строя, и однажды придется снова перестраивать половину страны. Хотим ли мы закладывать эту мину для будущих поколений? Скорее всего, нет. Поэтому снижение комфорта, разрушение, и выбытие массового советского жилья необходимо замедлить так же, как и динамику заболеваемости.
Как поступают в мире
В тех странах, где проблемой массового индустриального жилья системно занялись чуть раньше, сносят только небольшую часть такой застройки. Остальные дома постепенно модернизируют, что позволяет увеличить срок службы здания до 40 лет. Сегодня прошло только 60 лет с момента строительства наших первых домов массовых серий, и их жизнь можно продлить лет до 100.
Другая проблема заключается в том, что это жилье устаревает не только физически, но и морально. Оно не соответствует современным стандартам качества жизни, потому что создавалось для быстрого сокращения жилищного дефицита в жестких экономических условиях. Именно поэтому при модернизации такой застройки в Европе стараются не просто делать капремонт с заменой инженерных коммуникаций, чтобы дома простояли дольше, но и преобразовывать их типологически, улучшать планировки и внешний вид. Так некоторые пятиэтажки превратились в блокированную застройку или городские виллы, другие обрели новые фасады и увеличились в площади за счет пристроенных остекленных веранд, а у третьих изменился силуэт, в результате чего у части квартир появились собственные просторные террасы.
Разная реновация для разных городов
Массовая советская застройка есть в каждом городе, но ее техническое состояние может быть очень разным, так как города различаются по уровню спроса на жилье и финансовым возможностям горожан. В различных ситуациях нужны различные подходы к реновации, из многообразия которых мы пока используем только один, требующий наибольших затрат на реализацию.
Сегодня на рассмотрении в Госдуме находится сразу два законопроекта о реновации жилья. Они призваны защитить права собственников квартир, установить порядок разработки, публичного обсуждения и реализации проектов. Но в силу своей природы федеральный закон не может регулировать то, как будет выглядеть территория после реновации, какие на ней будут улицы, дома, фасады, дворы и планировки квартир. А эти решения во многом повлияют на качество жизни в обновленных районах, способность территорий, прошедших через реновацию, сохранять привлекательность для горожан в долгосрочной перспективе.
Давайте посмотрим, как можно расширить палитру подходов, соединив финансовую и архитектурную стороны вопроса, на примере все той же пятиэтажной застройки, стоящей первой в очереди на снос.
Радикальный подход в быстро растущих городах
16 городов-миллионников
Полная расчистка территории и новое строительство на месте снесенных домов лучше всего применимы в городах с активно с растущим населением и высокими ценами на рынке жилья. В таких условиях можно привлечь частных застройщиков, которые обеспечат себе требуемый уровень доходности проектов за счет продажи дополнительных квадратных метров при предоставлении нового жилья жителям расселяемого фонда.
Чтобы девелоперы заинтересовались расселением хрущевок и предоставлением нового жилья, плотность застройки бывших пятиэтажных микрорайонов придется увеличивать не меньше, чем в 3 раза — с 8 до 24 тыс. кв. м/га. Цены за квадратный метр при этом должны быть высокими — такую планку выдержит рынок далеко не в каждом городе. Например, при московских ценах в среднем 155 тыс. руб. за квадратный метр маржинальность проектов составит около 20 %, но уже в Нижнем Новгороде (55 тыс. руб.) или Воронеже (46 тыс. руб.), входящих в топ-20 по объемам ввода жилья в стране, девелопер не только не сможет получить прибыль, но и уйдет в минус на 13-17 %, поскольку должен будет за свой счёт купить жильё расселяемым жителям, оплатить снос и построить новые дома.
Мягкий подход в стабильных городах
Около 750 городов с умеренно растущим и стабильным населением
Там, где потребность в жилье и цены на недвижимость ниже, чем в быстро растущих городах с перегретым рынком, применим более мягкий подход к реновации. Он предполагает снос только аварийной застройки, модернизацию домов, находящихся в удовлетворительном состоянии и изменение планировочной структуры территорий на более сомасштабную человеку. Для этого существует несколько простых решений.
- Разукрупнение кварталов. Микрорайонная планировка состоит из кварталов площадью в среднем около 30 гектаров. Дома в них расположены свободно и соединены с улицами внутриквартальными проездами. Из-за этого плохо считываются границы между доступным всем пространством и дворовой территорией конкретного дома. В часы пик по проездам автомобилисты зачастую пытаются объехать пробки. Превратив проезды в полноценные городские улицы, можно уменьшить размеры кварталов до 4-5 гектаров. Новая застройка малой и средней этажности замкнет их периметр и создаст небольшие уютные дворы, доступные только жителям квартала. Появление новых транспортных маршрутов позволит разгрузить магистрали, при этом равномерно распределенные по множеству мелких улиц потоки автомобилей не создадут напряженного и опасного движения на каждой из них.
- Внедрение новых типов жилых домов. Чтобы превратить однообразные районы пятиэтажной застройки в территории с индивидуальным обликом и жильем на любой вкус, вдоль новых улиц и в глубине кварталов нужно применять необычные для такой среды блокированные дома, городские виллы, создавать акценты из башен и зданий необычной формы или архитектуры. Такие районы станут привлекательными для людей с разным достатком, образом жизни и предпочтениями в выборе жилья, а значит, более устойчивыми к колебаниям экономики и демографии.
- Повышение доли коммерческих помещений. Как известно, ритейл живет на пешеходных и транспортных потоках. Эти потоки благодаря новой сетке улиц будут направлены вдоль первых этажей, где появятся новые площади, пригодные для размещения объектов торговли, услуг, досуга. В целом их объем может увеличиться в 2 раза по сравнению с сегодняшними микрорайонами — с 10-11% до 20% от общей площади зданий. В такой застройке большинство функций, необходимых каждый день, будет расположено в пешеходной доступности, снизится потребность в транспортных перемещениях, за счет чего у жильцов появится больше времени на личную жизнь. Кроме того, больше жителей таких районов смогут найти работу рядом с домом или даже открыть собственный бизнес.
Конечно, возникает вопрос, как реконструировать дома, в которых продолжают жить люди. Опыт редких примеров модернизации без отселения показывает, что для жильцов это становится тяжелым испытанием. Поэтому необходимо предусмотреть разнообразные варианты, из которых жители могли бы выбирать:
- Временно переехать в маневренный фонд, а затем вернуться в свою, уже реконструированную квартиру;
- Получить компенсацию за аренду жилья в любом районе города на время реновации;
- Переехать в новый дом, построенный в рамках реновации в том же районе;
- Получить денежную компенсацию на покупку жилья в другом месте;
- Выступить в роли соинвестора реконструкции дома с надстройкой и заработать на продаже новых жилых площадей.
Мягкая реновация позволит повысить плотность застройки пятиэтажных микрорайонов в 2 раза, а по себестоимости обойдется почти на 60 % дешевле, чем полная замена застройки — так как не требует расселения значительной части домов. Работы по модернизации отдельного здания на 45-65 % дешевле, чем строительство нового, а сроки реализации проекта сокращаются с трех до полутора лет. Наряду с ростом объемов такой подход обеспечит снижение темпов выбытия жилищного фонда, повышение комфорта существующего жилья и его рыночной стоимости благодаря реконструкции. Кроме того, возможность вернуться в свои обновленные квартиры уже через год-полтора при широком применении мягкой реновации по всей стране получат до 15 млн человек, что существенно снизит риск возникновения социальной напряженности при преобразовании застроенных территорий.
Среди плюсов пятиэтажных микрорайонов — большое количество зелени во дворах. При мягкой реновации значительную ее часть можно сохранить — ведь мы не расчищаем всю территорию, а только дополняем застройку новыми домами. При этом строительная техника может передвигаться по уже проложенным проездам.
Конечно, увеличение плотности застройки создаст дополнительную нагрузку на инфраструктуру. Но повышение комфортности жилой среды предполагает рост жилищной обеспеченности и доли площадей, занятых местами работы, торговлей, услугами. Поэтому количество людей, которые будут жить на территории, увеличится не в 2 раза, а в 1,5. Потребность в местах в школах в этом случае можно будет удовлетворить, пристроив дополнительные модули к существующим объектам образования в границах уже выделенных для них участков. Благодаря появлению замкнутого периметра небольших кварталов дворы можно будет освободить от хаотичной парковки, а машины аккуратно разместить вдоль новых улиц. Для создания дополнительных машиномест придется кое-где построить многоуровневые парковки. При этом по новым улицам должны пройти дополнительные маршруты общественного транспорта, чтобы снизить потребность в ежедневном использовании автомобиля.
Единственный минус такого подхода — он не может быть реализован силами частного девелопмента: объемов нового строительства недостаточно для получения прибыли. В этом случае необходимо партнерство между городом и частным застройщиком, в котором город в рамках социальной политики покрывает затраты на улучшение жилищных условий уже проживающих на определенной территории горожан.
Новые возможности для убывающих городов
Около 350 городов, где численность населения снижается
То, что население города убывает, не значит, что в нем нет рынка жилья и потребности улучшить жилищные условия горожан. Из-за наличия частично заселенных домов бюджеты таких городов несут избыточную нагрузку. Например, в Якутии на обслуживание 753 пустующих квартир, находящихся в муниципальной собственности, уходит 118 млн руб. ежегодно. Очевидное решение — переселить всех в ограниченное количество домов, законсервировать или снести пустующие. Но зачастую люди не хотят переезжать из своих привычных районов и квартир. И тут решением может стать реновация.
Если выбрать самые лучшие по расположению в городе районы, модернизировать в них дома и уплотнить застройку при помощи более комфортных типов жилья, предложение будет качественно отличаться от переезда из одной пятиэтажки в другую и станет более привлекательным. Так можно консолидировать жителей на компактной территории и освободиться от балласта в виде полузаселенных домов, недозагруженных дорог и коммуникаций, требующих поддержания. Более того, в убывающих городах не будет проблем с маневренным фондом, в который могут переехать на время жители реконструируемых домов.
Второй вариант для убывающих городов —напротив, массовое разуплотнение застройки. Так поступили в городе Лайнефельде в Восточной Германии, превратив пятиэтажки в таунхаусы и городские виллы. Качество жилья при этом значительно возрастет, но объем инженерной и транспортной инфраструктуры, требуемой для обслуживания уже меньшего количества квадратных метров, останется неизменным.
Улучшение качества жилья в убывающих городах, возможно, станет фактором снижения оттока населения и привлечения в город новых жителей. Проведение реновации в таких городах — это еще и возможность развить девелопмент, создать новые рабочие места.
Какими могут стать наши дома
Мы видим много примеров модернизации массового жилья за рубежом, но правда ли, что наши типовые серии тоже можно превратить в качественное современное жилье? Дело в том, что набор массовых серий хоть и был широким, но может быть сведен всего к трем основным конструктивным схемам, которые и определяют потенциал для модернизации: бескаркасная, в которой несущими конструкциями служат поперечные, продольные, а иногда и наружные стены, неполный каркас и каркасная система. В каждой из них помимо очевидных технических улучшений — теплоизоляции, звукоизоляции, инженерных коммуникаций, возможно радикальное повышение качества жилья и устранение его основных потребительских недостатков. Сегодня жители некоторых городов России уже могут оценить последствия подобной модернизации. Например, в Калининграде за счет улучшения теплоизоляции удалось снизить коммунальные платежи, а звукоизоляция и панорамное остекление сделали советские хрущевки значительно более комфортными.
- Подъезды. В большинстве массовых серий они слишком маленькие и не позволяют организовать место для хранения колясок и велосипедов. Кроме того, в подъездах часто темно. Их площадь можно увеличить за счет пристройки, остеклить двери и фасад, создать сквозной проход во двор и даже приблизить отметку входа к уровню тротуара за счет локального повышения рельефа. При перепланировке первого этажа можно расширить входную группу и сделать в ней помещение для консьержа, зону ожидания для служб доставки или гостей жильцов, санузел, чтобы гуляющие во дворе мамы с детьми могли не подниматься в квартиру в случае необходимости.
- Жилье в первых этажах. Сегодня это самый непривлекательный тип жилья с наименьшей степенью приватности — не случайно на окнах многих таких квартир установлены решетки. Эти квартиры можно превратить в самые комфортные в доме. Достаточно устроить собственный палисадник у каждой из них с отдельным выходом из квартиры. Это оградит жильцов от происходящего во дворе и создаст редкую для городских жителей возможность утром выпить кофе в собственном саду.
- Коммерция в первых этажах. Уже сейчас во многих городах можно увидеть первые этажи панельных домов вдоль улиц с интенсивными пешеходными и транспортными потоками, где выкуплены все квартиры и устроены салоны красоты, цветочные и продуктовые магазины. Конструкции домов не мешают снять фасадную панель целиком и устроить вместо нее витрину. Минусы — это низкие потолки, высоты которых не достаточно для организации комфортного торгового пространства, и необходимость провести лестницу на довольно высокий цоколь. Поэтому торговые залы коммерческих помещений можно размещать в пристройках со входом на уровне тротуара, а помещение бывшей квартиры использовать как второстепенное, складское или подсобное.
- Балконы. Глубина балконов в массовых сериях — 60-90 сантиметров. На такой балкон можно выйти постоять или устроить на нем хранилище для лыж, солений и автомобильных колес. Но как пространство для отдыха на открытом воздухе балкон работает плохо, потому что из уличной мебели может вместить разве что табурет. Не создавая дополнительной нагрузки на конструкции дома, можно увеличить площадь и глубину балконов — сделать их приставными и самонесущими. Таким образом можно создать просторную остекленную веранду.
- Кровли. В некоторых домах несущая способность конструкций позволяет надстроить один-два этажа. Не стоит занимать ими весь периметр плана. Можно оставить часть кровли открытой — тогда новые квартиры будут иметь повышенный уровень комфорта благодаря выходу на собственную террасу. Также террасы на кровле могут использоваться всем жильцами дома для размещения площадок для игр, барбекю, открытого кинотеатра.
- Лифты. В пятиэтажных домах их не предусмотрено в принципе. Однако в доме могут жить маломобильные жильцы, а подниматься на пятый этаж пешком с ребенком на руках — задача для спортсмена. Поэтому, чтобы радикально повысить комфорт таких домов, особенно при надстройке, нужно пристроить к подъездам лифты.
Какими могут стать наши квартиры
Всем известны недостатки типовых квартир, но и их возможно скорректировать при модернизации здания. При этом можно остаться в границах каждой из них, если общая квартирография дома сохраняется. Если же часть жильцов приняли решение переехать в другое место, можно изменить план типового этажа так, чтобы разместить меньше квартир большей площади.
Пример — типовая двухкомнатная квартира в доме серии I 464 площадью 45,1 квадратных метра с маленькой кухней и проходной гостиной, в которой двери расположены так, что неудобно расставить мебель. Чтобы пройти из спальни в ванную, нужно пересечь гостиную, балкон слишком узкий, а в прихожей нет места для полноценного шкафа.
При реконструкции дома, оставаясь в рамках той же площади, кухню можно объединить с гостиной и превратить в комфортное пространство для общения жильцов и их гостей. При этом сохранится возможность отделить зону готовки при помощи раздвижной перегородки, чтобы локализовать запахи от приготовления пищи. В прихожей появится встроенный шкаф-гардеробная, дополнительные места хранения займут неиспользуемое раньше пространство гостиной. Благодаря обустройству второго стояка в квартире можно разместить два санузла: для гостей и уборки при входе и просторную ванную при спальне. Последним улучшением станет большой приставной балкон, где летом можно завтракать и проводить время. Такая квартира так же, как и ее старая версия, будет комфортна для одного жильца или семьи без детей.
При изменении плана всего этажа ту же квартиру можно превратить в трехкомнатную. В этом случае к уже описанным улучшениям добавится полноценная приватная зона с двумя спальнями, гардеробной и санузлом, полностью отделенная от общих пространств. Количество квартир в доме при таком решении уменьшится, но они станут более приспособленными к сегодняшней демографии — ведь средний размер домохозяйств в городах составляет 2,6 человека.
Обозримое будущее
Период массового индустриального домостроения впервые за всю историю страны сделал наше жилье капитальным — до этого основную долю жилой застройки составляли деревянные дома, снос и полная замена которых были привычным делом. Неудивительно, что в первую очередь мы пробуем решить проблему старения жилья методами, которые практиковались веками и зашиты в коллективном сознании. Но теперь нам предстоит изменить угол зрения: типовые бетонные дома простоят еще долго, и нужно превратить их в такое жилье, которое могли бы полюбить не только тонкие ценители архитектуры модернизма, но и обычные горожане.
Не можешь остановить волну – оседлай ее. Возможно, наш советский жилищный фонд вовсе не проблема, а потенциал, в том числе для реализации национальных приоритетов в развитии жилищной сферы. Ведь за счет одной только мягкой реновации с уплотнением территорий пятиэтажной застройки в 2 раза можно ввести около 500 млн кв. м жилья, а это 90% от целевого объема ввода к 2024 году.
Городам и регионам нужны индивидуальные стратегии реновации, основанные на местных особенностях состояния жилья, рынка недвижимости, ожиданиях жителей. Нужна единая база планировок и решений по модернизации домов разных серий, понятные схемы переселения жильцов на время реконструкции их домов и квартир. Если правильно распределить усилия, беспрецедентный объем устаревшего жилья превратится в беспрецедентный качественный прорыв в жилищной сфере для самих россиян и образцовую практику для тех стран, где еще не приступили к решению аналогичной проблемы.