Как часто мы слышим фразы «Нужно сдать в аренду квартиру», «Я снимаю в аренду квартиру» или объявления по типу «Сдам квартиру в аренду», а может быть кто-то даже заключал договора аренды квартиры, участвуя стороной в сделке. А что, если я скажу вам, что это все неправильно и такие договора не должны заключаться.
Давайте обратимся к первоисточнику – Гражданскому кодексу РФ, а именно главам 34 и 35 второй его части, которые как раз посвящены договору аренды и договору имущественного найма. Итак, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Но что же здесь неправильного, если нам известно, что имущество - это материальные и нематериальные объекты гражданских прав, которые по общему правилу могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому, к которым мы, в том числе, можем отнести и квартиру. Все дело в том, что для отношений по передаче в пользования жилого помещения, заключенного между физическими лицами, законодатель применил другой договор, исполнение которого в значительной степени отличается от арендных отношений.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Предлагаю разобраться в чем же отличия в этих договорах и зачем законодатель их разделил, чтобы в дальнейшем не ошибиться при их заключении, и не получить в связи с этим проблем.
Как указано в ст.671 ГК РФ и следует из наименования договора найма жилого помещения, он может быть заключен только в отношении жилого помещения. Кроме того законодатель ограничил круг лиц, которые могут заключить указанный договор, ст.677 ГК РФ закрепляет, что нанимателем жилого помещения может быть только гражданин. Если же организация (юридическое лицо) пожелает получить в пользование жилое помещение, в данном случае стороны будут заключать договор аренды помещения, либо иной договор в соответствии с необходимыми целями, в том числе для проживания сотрудников, но не наём жилого помещения.
Следующее отличие в наименовании сторон, по договору аренды - это «арендатор» и «арендодатель», по договору найма это - «наниматель» и «наймодатель».
Далее одним из наиболее важных отличий является обязанность по регистрации договоров. Оба договора должны быть заключены в письменной форме, однако договоры аренды, заключенные более чем на год, подлежат государственной регистрации и, что самое важное, считаются заключенными с момента такой регистрации, соответственно в выписки из ЕГРН на такой объект недвижимости будет указано обременение в виде договора аренды. За несоблюдение порядка регистрации договора аренды установлена ответственность в виде штрафа в размере от 1 500 руб. до 2 000 руб., а для юридических лиц - в размере от 30 000 до 40 000 руб. Между тем, договор найма не подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента подписания, независимо от его срока.
Еще одним отличием рассматриваемых договоров является срок их заключения. Договор аренды заключается на срок, указанный в договоре. Если срок не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ). Таким образом, если вы заключили договор найма жилого помещения, и не указали в нем срок, по умолчанию он будет составлять пять лет.
Ну и последнее, но очень важное отличие это порядок расторжения договоров. Если одна из сторон договора аренды решит расторгнуть договор досрочно, а вторая будет возражать, договор может быть расторгнуть только по решению суда, основания по которым стороны могут в таком случае расторгнуть договор указаны в ст.619, 620 ГК РФ, а также могут быть прописаны в договоре.
В случае же с договором найма жилого помещения договор может быть расторгнут в любое время по желанию нанимателя, а по требованию наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке и в случаях прямо предусмотренных законом (невнесение платы за пользование помещением более чем полгода, а при найме до года – невнесения платы более двух раз; разрушения или порчи помещения; использование помещения не по назначению, либо систематическое нарушение прав соседей).
Так мы видим, для сторон договора найма жилого помещения, особенно в отношении нанимателя, установлены более мягкие условия как по заключению договора, его исполнению, так и по его расторжению, нежели в отношении арендатора по договору аренды.
Надеюсь, данная статья немного помогла вам разобраться в рассматриваемых договорах, и теперь вы будете заключать их правильно.