Сегодня прочитал очень крутой пост про одну из ключевых проблем нашей страны. По статистике около 80% населения страны, нуждается в улучшении жилищных условий. Покупке квартиры или увеличении её площади. Можно, конечно, продолжать снимать, но как работает логика любого человека: средняя стоимость съёма квартиры 20-25 т.р. в месяц. За год это 300 000 руб. при условии, что рост стоимости аренды будет +10% в год, за 10 лет арендатор заплатит арендодателю около 4,5 млн рублей. По факту отдав такую сумму, он не имеет своего жилья и продолжает снимать. Соответственно логика принятия решения говорит нам что нужно платить так же, но за свое жилье.
Что предлагает нам государство? Есть 2 самых понятных и популярных способа приобретения жилья.
1. Купить квартиру за наличку. Но возвращаемся к статистике и понимаем, что воспользоваться таким способом могут не более 5% населения страны. Что делать остальным? Здесь государство предлагает 2-й способ…
2. Ипотека. Ипотека сегодня самый популярный способ приобретения жилья, но при этом самый дорогой способ. Блогеры миллиардеры, расскажут вам что не надо покупать себе квартиру в ипотеку т.к. это «кабала», «рабство», на 20 и более лет. При этом в альтернативу предлагают съём, чтобы снизить ежемесячную нагрузку в платежах. И так мол весь мир делает, Америка там и Европа. Но это заблуждение.
Я хочу поделиться своим примером покупки квартиры в ипотеку, что бы каждый понимал все сложности, с которыми предстоит столкнуться если семья принимает решение идти на этот шаг. Начнем с начала. Для того что бы купить квартиру в ипотеку, нам нужно иметь:
· Официальный подтвержденный доход, и желательно (но не обязательно, в случае если вы предприниматель) постоянную работу;
· Хорошую кредитную историю;
· Поручителя или залог. Последним может служить приобретаемый объект недвижимости.
· Возраст. Желательно быть молодым, чтобы получить ипотечный кредит на длинный срок 20-30 лет.
· Собрать кучу бумажек и предоставить это в короткий срок в банк.
И тут мы снова возвращаемся к статистике: каждый третий Россиянин имеет плохую кредитную историю. Как решать квартирный вопрос этой категории граждан государство не говорит. А это на минуточку около 35 млн. человек. Но давайте сначала разберемся с теми, кто может себе это позволить. Для решения данной задачи, понадобится всего 4 параметра:
1. Стоимость объекта недвижимости;
2. Сумма первоначального взноса;
3. Процентная ставка кредита;
4. Срок кредита.
Сегодня банки выдают ипотеку от 6,5% годовых, но чаще всего ставка выше. Мы не берем в расчет сельскую и дальневосточную ипотеку, т.к. по ней пока проходят всего 15% клиентской аудитории, да и условия на приобретаемые объекты недвижимости подходят далеко не всем. Средняя стоимость квартиры в крупном городе Дальнего Востока от 4,5 млн руб. Это примерно 50 кв. 2-х комнатная квартира. У нас на старте есть 20% стоимости объекта недвижимости на первоначальный взнос. Срок, чаще всего будет завесить от готовности кредитуемого вносить сумму ежемесячного платежа, комфортного для его ежемесячного дохода. Теперь давайте считать:
· Срок кредита 180 мес. или 15 лет. Ежемесячный платеж при такой сделке будет составлять 31 360 руб. Переплата за 15 лет составит 2 044 800 руб.
· Срок кредита 240 мес. или 20 лет. Ежемесячный платеж при такой сделке будет составлять 26 841 руб. Переплата за 20 лет составит 2 841 840 руб.
· Срок кредита 300 мес. или 25 лет. Ежемесячный платеж при такой сделке будет составлять 24 307 руб. Переплата за 25 лет составит 3 692 100 руб.
2й вариант на 20 лет получается наиболее предпочтительней, т.к. нагрузка ежемесячного платежа не сильно отличается от третьего варианта, но платить на 5 лет меньше. Тут нужно учесть 1 момент, что к ежемесячному платежу стоит включить коммунальные платежи, которые так же будут ложиться на ваши плечи и отказаться от них нельзя. В среднем это 5-7 тыс. руб. И того за квартиру вы будете платить уже не 26 841 руб. а примерно 32 000 руб. минимум.
Теперь смотрим на переплату. При любом раскладе мы покупаем либо полторы, либо две квартиры, одна из которых остается банку. Тут нужно понимать, что в переплату включена только сумма уплаченных вами процентов за весь срок пользования кредитом. Многие при этом забывают, что каждый год необходимо оплачивать страхование, которое составляет около 15-20 тыс. руб. Так же в переплату стоит включить, к примеру услуги риэлтерской компании, которая будет подбирать вам объект недвижимости и помогать в оформлении на всех этапах. Еще различные пошлины и платежи нотариусу если сделка будет сложной.
Интересная математика получается. От такой математики пропадает всякое желание покупать квартиру в ипотеку. Каждый год банки выдают около 1,5 млн ипотечных кредитов, более 40% из которых не в состоянии выплатить заемщики. Поэтому, когда встает вопрос о том, как поднимать демографию страны, как снизить отток мозгов и капитала из страны, вывод, который напрашивается - нужно сначала решить вопрос с доступностью жилой недвижимости гражданам страны.
В 2011 году я купил квартиру в ипотеку. Тогда под 12% годовых, на 15 лет. Мне удалось закрыть кредит раньше на 5 лет, но сумма переплаты составила 100%. То есть я купил одну квартиру себе, а вторую банку. За 10 лет со мной случилась масса всего. Первые 2 года все было не плохо. Я исправно платил, но в какой-то момент я потерял работу и не мог платить ежемесячный платеж. В результате я брал новый кредит, чтобы гасить имеющиеся и попадал во все большую долговую яму. В итоге, мне потребовалось долгих 8 лет что бы выйти из этой ситуации и закрыть все свои долги. Все эти 8 лет я постоянно находился в стрессе. Каждый день ты думаешь о том, что нужно внести 25 000 руб. + 7 000 руб. коммуналки. И это не малые деньги, которые ты тратишь не на себя, а на квартиру, в которой ты просто живешь что бы не спать на улице. При этом ты тратишь лучшие годы своей жизни, экономя, отказывая себе во всем. Через 20 лет ты не будешь так энергичен как в 25 лет, или даже в 30. Когда ипотека закончится самое ценное время твоей жизни уйдет, и ты никогда его больше не вернешь. Поэтому важно принимая такое решение как купить квартиру используя ипотечный кредит здраво оценивать все риски, связанные с последствиями такого решения.
Ипотека — это инструмент быстрого и дорогого приобретения жилья. Дорогого во всех смыслах этого слова. У неё есть как преимущества, так и недостатки, часть из которых мы уже разобрали.
Плюсы ипотечного кредитования:
1. Быстро. То есть срок от подачи документов до получения положительного решения очень небольшой. За 1 месяц любой клиент (при условии одобрения банка) может купить квартиру, которая нравится именно ему.
2. Платежи за собственное жилье. Те, кто снимает поймут, как важно жить именно в своей квартире, где ты можешь сделать ремонт, который ты хочешь, купить ту мебель, которую ты хочешь и самое главное тебя не выгонят из квартиры в любой момент, когда того захочет собственник.
3. Возможность возврата налогового вычета при покупке квартиры. Существует возможность вернуть налог на покупку недвижимости 13% от стоимости объекта, но не более 2 млн руб. В случае с ипотекой, такой вычет можно делать не только из стоимости самого объекта недвижимости, но и с оплаченных процентов используя кредитный договор.
4. Отсрочка платежа в случае потери работы. Чаще всего дается на 6 месяцев, для решения своего финансового благосостояния.
5. Возможность использования мат. капитала, и государственных программ поддержки.
Минусы ипотечного кредитования:
1. Одобряют не всем. Если ваша кредитная история либо какие-то бумаги не устроят банк кредитор, вам просто откажут в предоставлении ипотечное кредита.
2. Высокая цена. Ипотека слишком дорогая что бы приобретать жилую недвижимость и проживать в ней. Сумма переплаты составляет от 70% до 200%. Сумма ежемесячного платежа настолько велика, что огромное количество семей не в состоянии её выплачивать.
3. Залог. Ваша квартира будет находиться в залоге у банка, хотя в свидетельстве о регистрации, вы будете числиться собственником объекта недвижимости. Юридически ваша собственность имеет меньшую юридическую силу чем обременение в пользу банка кредитора. Есть еще один момент почему банк не оформляет объект в собственность на себя. Это налог на имущество юридических лиц. Во многих регионах страны он есть и составляет от 1% до 2,2% от кадастровой стоимости. В год это может быть серьезная сумма, которую банки не готовы платить. Поэтому Юридическое оформление происходит именно на физическое лицо, но сам объект находится в залоге.
4. Невозможность вернуть деньги за оплаченный объект, на любом этапе сделки. Бывает необходимость переезда. Вы не можете взять, прийти в банк, написать заявление и вернуть квартиру банку, при этом забрав все взносы, оплаченные в банк. Процедура возврата денег возможно только при продаже квартиры, но после полного возврата долга. То есть сначала продаем квартиру, далее снимаем обременение и после продаем. Но тут не стоит забывать о следующем минусе.
5. Ануитентные платежи. Так как есть процентная ставка за пользование кредитом, первые несколько лет вы будете оплачивать процент за пользование кредитом из ежемесячных взносов, а само тело кредита практически не будет уменьшаться. Приведу свой пример, за 5 лет я отдал банку около 1,5 млн. руб. в виде ежемесячных платежей. Тело кредита при этом сократилось всего на 300 000 руб. остальное были проценты.
6. Инфляция. В любом кредитном договоре существует пункт, который страхует риски банка, в случае возникновения неблагоприятной обстановки в экономике. Проще говоря форс мажор. Банк, в одностороннем порядке вправе пересмотреть условия договора и увеличить ставку платежа по кредиту. Банки понимают, что экономика страны напрямую зависит от политической ситуации в стране. С последней, к сожалению, все не так однозначно.
7. Требование полного возврата долга. В случае просрочки платежа, банк вправе требовать полного погашения задолженности. При условии вышеуказанных минусов, заемщик может столкнуться с ситуацией, что его квартира будет продана за стоимость ниже рыночной. Причина проста, банки не продают квартиры по рыночной цене. Реализация объекта происходит на торгах. Суммы вырученной при такой продажи может не хватить что бы полностью покрыть кредит, и заемщик останется должен банку. Короче говоря, платил, платил, в итоге остался должен да ее и без квартиры.
Есть и другие недостатки, но думаю, что этого достаточно для понимания всей ответственности, которую берет на себя заемщик, покупая квартиру в ипотеку. И вроде бы государство дает различные инструменты поддержки населения в виде государственных субсидий и различных программ кредитования. Но давайте будем честными, все это работает только с целью поддержки банковского сектора экономики. Но не нацелено реально поддержать население, т.к. ключевые проблемы граждан они не решают. Давайте просто на еще одном примере постараюсь объяснить почему такие меры не помогают целевой категории граждан.
Дальневосточная ипотека сегодня выдается под 1% годовых. Банки не могут выдавать кредиты и займы ниже ключевой ставки рефинансирования. Ключевая ставка, под которую ЦБ РФ сегодня выдает коммерческим банкам займы составляет 6,5%. Соответственно любой коммерческий банк, вынужден брать деньги в долг у ЦБ с обязательством вернуть с процентами по ключевой ставке. Далее происходит следующее: Банки накручивают 1-2% сверху и выдают ипотеку уже под 7,5-8,5% годовых. Соответственно если банки вынуждены давать займы не ниже ключевой ставки, как тогда они выдают их под 1%? Все просто, разницу между выданным процентом и ключевой ставкой, покрывает государство. Теперь возвращаемся к расчетам выше и понимаем, что сумма переплаты будет около 3,5 млн руб. и она формируется из процентов за пользование кредитом. Соответственно, государство за каждую выданную ипотеку с процентной ставкой 1% компенсирует затраты банков в сумме разницы с ключевой ставкой или более. Формально поддержка есть, ведь конечный заемщик получает льготную ипотеку под 1% годовых. Но фактически деньги, выделенные государством для данной льготной ипотеки, покрывают убытки банков, которые они бы понесли, выдав деньги в займ ниже ключевой ставки ЦБ.
При таком раскладе у меня всегда возникает вопрос, почему государство просто не выдаст эти 3,5 млн на семью и не решит вопрос огромной массы людей? Ответ каждый найдет для себя сам.
Свет в конце тоннеля…
Что делать если потребность в приобретении квартиры есть а способа мы знаем только 2 и оба не подходят? Ипотека появилась в России после развала СССР. В 1993 году с приходом коммерческих банков на рынок России появились первые кредитные продукты. Но как приобреталась недвижимость до перехода с плановой экономики на рыночную? Наши мамы, папы, бабушки и дедушки раньше покупали недвижимость с помощью кооперации. Все помнят гаражно-строительные кооперативы, или кооперативы при заводах, помогавшие заводчанам получать жилье. Германия после второй мировой войны смогла решить все свои основные экономические проблемы и стать одной из самых экономически развитых стран в мире, с помощью повсеместного использования кооперации. Кооперативы и кооперация — это объединение граждан или организаций, которые путем объединения средств пайщиков помогают друг другу покупать имущество. Проще говоря, касса взаимопомощи. Тут тоже есть куча плюсов и минусов, которые стоит разобрать, ведь сегодня для многих читающих этот пост не понятно какая механика приобретения жилья, как распределяются финансовые потоки, какая юридическая база, по которой регулируются кооперативы в стране. Все это сложно и не понятно, нужно разбираться, а это сложный путь. Цель этой статьи показать инструменты, которые сегодня можно использовать, чтобы покупать недвижимость выгоднее чем это предлагает ипотека и об этом мы поговорим во второй части статьи.