Что спрашивать, когда звонишь по объявлению о продаже квартиры?
Для начала — контрольный звонок автору объявления. Задайте несколько коротких вопросов, чтобы понять, точно ли стоит ехать.
1. Давно ли делали фотографии и соответствуют ли они реальности?
2. Кто собственник жилья и с кем вы будете иметь дело — с владельцем или с его представителем?
3. Какие правоустанавливающие документы у продавца — договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения и т. д. Есть ли какие-то нюансы (например, «свежее» наследство)?
4. Это свободная сделка или альтернативная; если альтернативная — есть ли уже подобранный вариант?
5. Если сделка альтернативная, будет ли ипотека и в каком банке? Важно, если вы сами берёте ипотеку, так как провести сделку с двумя разными банками в один день не получится.
6. Как много людей прописано в квартире, зарегистрированы ли дети? Если да, согласен ли собственник выписать людей до сделки?
7. Как давно квартира находится в собственности? Если срок небольшой — какова причина продажи?
Если никаких «нюансов» в виде очень пожилого собственника, сложной альтернативы, очень маленького срока владения нет (или вам они кажутся некритичными, и вы готовы с ними работать), можно ехать на осмотр.
На что обращать внимание на просмотре квартиры?
Во время осмотра фокусируем внимание на трёх вопросах:
1. состоянии дома и придомовых территорий;
2. состоянии квартиры;
3. вопросах о документах.
Состояние дома и общественных пространств.
Общественные пространства — это двор, лестничные клетки, площадки и лифты —места, где бывают все жильцы дома.
Перед поездкой посмотрите, когда в последний раз был проведён капитальный ремонт и был ли он вообще (актуально для домов старше 2000 года постройки). Это можно сделать на сайте Реформа ЖКХ — введите в строку поиска город и адрес объекта. Это позволит скорректировать ожидания, если капремонт вот-вот начнётся или, наоборот, недавно прошёл.
Что оценить на придомовой территории?
Фасад дома и что происходит в радиусе 20 метров.
Обойдите дом несколько раз. На фасаде не должно быть трещин, расслоений кирпича и других визуальных дефектов. Если рядом идёт ремонт, поинтересуйтесь, что именно ремонтируют, возможно, в доме хронические проблемы с коммуникациями.
Как решён вопрос с парковкой:
· есть ли парковка вообще и сколько на ней свободных мест (не забывайте, что это может зависеть от времени просмотра);
· есть ли шлагбаум или ворота, работают ли они.
В каком состоянии двор и детская площадка:
· соответствует ли территория детской площадки предполагаемому количеству жителей;
· в каком виде игровые комплексы, горки и скамейки;
· нет ли мусора (особенно пустой тары из-под алкоголя или шприцев).
Что оценить в подъезде?
Учитывайте нагрузку на места общего пользования — чем больше квартир в доме, тем больше будет износ.
Особое внимание обратите на первый этаж — здесь самая большая проходимость людей. Если дом относительно новый, но подъезд уже запущен, с действующей УК вам, скорее всего, не повезёт.
Чистота:
· нет ли надписей на стенах и пыли на подоконниках;
· в каком состоянии зона рядом с почтовыми ящиками — не бросают ли рекламные листовки на пол.
Как давно был ремонт:
· не осыпается ли штукатурка;
· насколько качественно покрашены стены;
· в каком состоянии мусоропровод (если он есть);
· есть ли сколы и трещины на плитке пола и стен;
· в каком состоянии входные двери;
· как выглядят окна и открываются ли они;
· как выглядят электрощитовые и выключатели.
Лифт:
· есть ли в доме грузовой лифт (если вы понимаете, что он вам нужен);
· хорошо ли работают все кнопки, в том числе кнопки вызова;
· проверьте лифт в работе. Признаки неисправности: посторонние звуки во время движения, покачивание кабины, остановка кабины чуть выше или ниже лестничной площадки;
· указан ли в кабине год ввода лифта в эксплуатацию. Максимальный срок — 25 лет.
Безопасность:
Есть ли консьерж, камеры видеонаблюдения, работают ли они.
Курят ли в подъезде:
Можно понять по запаху и по наличию пепельниц из подручных материалов.
Соседи:
· нет ли на входных дверях соседей следов того, что их взламывали или выбивали;
· нет ли в подъезде пустых бутылок из-под алкоголя или шприцев;
· есть ли места, где люди хранят велосипеды, детские коляски и игрушки;
· все ли выносят мусор или на лестничных клетках не первый день стоят мешки;
· на доске объявлений проверьте, есть ли жалобы на соседей или сообщения о долгах по коммунальным платежам.
Состояние квартиры
Если вы планируете делать ремонт «под себя» и уже знаете, как будет выглядеть ваша квартира, можно пригласить на просмотр дизайнера и мастера. Они смогут оценить, сколько приблизительно будет стоить ремонт в конкретном случае.
Даже если внешне квартира выглядит хорошо, в ней могут быть проблемы. Некоторые будет сложно или дорого исправить, другие останутся с вами даже после ремонта. Поэтому начинаем осмотр с коммуникаций.
Вода и отопление, электричество, газ, вентиляция.
Вода и отопление:
· нет ли ржавых подтёков рядом с радиаторами и техническими соединениями (у стиральной машины, раковин, туалета, ванны);
· не деформированы ли сварочные швы и система креплений;
· хороший ли напор в кранах и достаточно ли горячая температура воды на максимуме;
· какого вода цвета и запаха;
· как смывается вода в унитазе (если держится выше среднего уровня, есть вероятность, что внизу по стояку имеется засор);
· зимой потрогайте батареи и посмотрите, есть ли запирающий вентиль.
Электричество:
· работают ли все розетки и выключатели;
· нет ли признаков нагара;
· не выбивает ли автоматы (попробуйте включить свет во всей квартире и запустить несколько бытовых приборов).
Газ:
· установлен ли рабочий счётчик;
· как давно была проверка газовой службы и как часто она происходит (по правилам — не реже раза в год);
· газовая труба не должна быть перекрыта (например, утоплена в штробах) или перенесена.
Вентиляция:
Закройте входную дверь, откройте окно и приложите лист бумаги к вентиляционному отверстию — он должен к ней притянуться. А ещё на проблемы с вентиляцией может указывать плесень в ванной и неприятные запахи.
Стены, пол и потолок.
Пол:
· ровный ли пол;
· не скрипит и не проседает ли при ходьбе;
· как давно менялось напольное покрытие и что вообще под ним: железобетонные плиты, лаги из дерева, стяжка (от этого зависит стоимость ремонта в будущем).
Напольное покрытие:
· линолеум: нет ли заломов или других повреждений;
· ламинат или паркет: не дал ли просадку, не появились ли на нем серьёзные царапины и сколы, не расходятся ли стыки элементов;
· керамическая плитка: в целости ли, нет ли под ней пустот (для этого пол нужно простучать).
Стены:
· есть ли трещины, неровности, участки со вздутыми обоями — если есть, уточните откуда (банально плохо приклеили или проблема серьёзнее — отслаивается штукатурка или беспокоит скрытая протечка);
· постарайтесь визуально оценить отклонение стен от вертикали: это можно заметить, если есть несостыковки рисунка на обоях или плитке.
Потолок:
Обратите внимание на трещины, пятна и разводы, возможно, это последствия затопления. Спросите у хозяина, часто ли их подтапливают. Иногда стоит пообщаться с соседями сверху.
Оконные рамы и балкон:
· узнайте, утеплён ли балкон, если для вас это важно;
· есть ли на балконе или по периметру оконных проёмов следы разводов, плесень или подтёки. Легко ли открываются окна, не замяты ли уплотнительные резинки;
· в рабочем ли состоянии ручки, легко ли переключается режим открывания окна и проветривания;
· нет ли на рамах следов плесени;
· уровень шума в помещении и герметичность (откройте и закройте окна, убедитесь, что через них не дует).
Проверка квартиры. Какие документы стоить запросить:
· Свежая выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (можно получить самим онлайн через сайт Росреестра), иначе её называют «расширенная». В выписке будут обозначены имена собственников жилья, находится ли квартира под обременением, приведены точные данные по квартире: назначение помещения, кадастровый номер, метраж, этаж. Также из неё вы узнаете, как часто менялись собственники у квартиры. Если между продажами проходит год-два, возможно, есть объективная причина, почему люди не остаются в квартире надолго.
· Правоустанавливающие документы. Спросите, каким образом человек стал собственником квартиры — купил, приватизировал, получил в дар или в качестве наследства. Соответственно, он предоставит вам один из документов: договор купли-продажи, договор передачи квартиры в собственность, дарения или свидетельство о праве на наследство. Вместе с договором купли-продажи попросите показать акт приёма-передачи квартиры.
· Технический паспорт. Сравните план квартиры с тем, что вы видите в реальности, чтобы убедиться в отсутствии перепланировок. Особенное внимание обращайте на расположение мокрых зон: не поменялись ли местами, например, кухня и спальня, не «переехала» ли ванная комната — и на то, чтобы все несущие стены были на своих местах.
Если перепланировка была, но в техпаспорте стоит штамп «Разрешение на произведённое переоборудование / перепланировку в БТИ не предъявлено» (формулировки могут быть другими), значит, собственник не представил документы, подтверждающие законность перепланировки.
Имейте в виду: если вы берёте квартиру в ипотеку, банки могут не дать кредит на такую квартиру. Также за незаконную перепланировку придётся заплатить штраф в случае проверки — и либо узаконить, либо вернуть всё, как было.
· Справка о регистрации по форме 9. Справка бывает двух видов: архивная и полная. Безопаснее проверять обе. Так вы узнаете, кто был зарегистрирован в квартире раньше, и кто прописан в ней теперь. Обсудите с собственником, когда он планирует снимать людей с регистрации — до или после сделки. Для вас, конечно, лучше, чтобы все выписались до.
· Справка о снятии с регистрации по форме 12. В справке будут указаны люди, которые сняты с регистрации по определённым причинам: человек находится в лечебном учреждении, в месте лишения свободы или пропал без вести. В справке не указаны имена, только количество людей и дата снятия с регистрации. Если в справке везде указано «нет», всё в порядке. Если в какой-то из категорий стоит число — узнайте у собственника, кто эти люди и где они. «Временно выписанные» жильцы в любой момент могут вернуться и претендовать на право жить в квартире.
· Данные об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Попросите квитанцию по коммунальным платежам — в ней есть информация о задолженностях. А ещё лучше затребуйте данные о долгах в УК.
Проверка личности продавца.
Убедитесь, что вы не рискуете, заключая сделку с конкретным человеком. Попросите у хозяина квартиры паспорт и сверьте его данные со сведениями, указанными в каждом документе из списка выше.
Каким образом можно самостоятельно проверить собственника квартиры:
· Проверить, есть ли у продавца (и его супруга/супруги) задолженности по налогам, а также не заведено ли на него судебное дело.
· На сайте МВД можно узнать, находится ли человек в уголовном розыске, а также убедиться, что его паспорт не является недействительным.
· Проверить, не инициирована ли на продавца процедура банкротства физического лица
· Запросить у продавца справку о дееспособности. Этот документ подтверждает, что человек не числится на учёте в нарко- и психоневрологическом диспансере.
· Если на момент приобретения квартиры продавец состоял в браке, нужно нотариально заверенное согласие супруга или супруги на сделку/соглашение о разделе имущества.