Ох, за последние несколько лет сколько же холиваров я прочитал на эту тему. Да и не только прочитал, но понаблюдал вживую. Да чего душой кривить, попринимал участие😊
Причем хочу обратить ваше внимание, чем больше мы видим рост на рынке акций, и чем дольше и больше компании платят дивиденды, тем все больше и больше пополняется лагерь защитников фондового рынка. И я считаю, это абсолютно нормально, и я даже этому рад, что люди, наконец, начинают считаю деньги в бетоне и деньги на брокерском счете.
Давайте разбираться, тут есть несколько мифов, а также однозначных плюсов и минусов. Начнем с любимой многими человеками – недвижимости.
Главный миф о недвижимости – она всегда растет. Миф выращивался на нескольких поколениях, с конца 80х до 07-08 года. Но главное в этом мифе, что – нет, не растет, и не всегда. С 2008 года прошло 13 лет и за этот период был всего один период роста цен, и закончился он сейчас. При этом в этот период ещё и падания случаются, не верите? Последний раз такое было в период с 16 по 19й год, когда летом 18го года, цена за квадратный метр на окраинах Москвы опускалась до 100-120 тыс. руб. Сейчас рынок недвижимости определяет ипотека и введение эскроу-счетов. Как только ЦБ начинает поднимать ставку, а правительство РФ прикрывает льготную ипотеку, ажиотаж неплохо так спадает, рынок ипотеки начал замедляться, покупательская способность падает, у людей нет денег. Обычный закон спроса в действии, низкий спрос + высокое предложение = цена вниз. Ок, цена на метр пока не сильно упала, и скорее всего ещё какое-то время будет высокой, рынок недвижимости очень инертный и без каких-либо серьезных потрясений долго не будет откатываться, плюс застройщики с феноменальными прибылями за 20 и 21ый год, нарастили хорошую подушку и ещё пару лет смогут себе позволить держать иррационально высокие цены. И цена может быть ещё и не падает вниз, но уже нет такого роста как год назад. Реклама застройщиков вернулась на радио и ТВ.
Чаще всего люди покупают квартиру под инвестиции по двум схемам: 1) вложиться в котлован и после перепродать и 2) под сдачу в аренду. Одно время было очень популярно скупать квартиры, которые пойдут под реновацию. Но умные не только вы, но и те, кто в этих квартирах живет или продает, и цены на них в момент взлетали почти до цен новостроек.
Вложиться на котловане, продать с наценкой от 30 до 100%. Хотя тут надо быть честными с собой, такие цифры появились на подъеме рынка на фоне низких ставок по ипотеке, и в последние 15 лет такого колоссального прироста в ценах мы не наблюдали, 30% да, 50% ну может быть, 100% – только если в процессе стройки могли как-то принципиально поменяться условия вокруг ЖК, например, внезапно началось строительство метро.
Также хочу отметить, что этот способ заработка, «убил» ввод эскроу-счетов, когда застройщикам перестало быть выгодно продавать вам квартиру заранее, какая им разница если деньги они все-равно получат после сдачи дома, так зачем продавать с дисконтом?
Корой чую, что застройщики, с завершением «жирных» годов, начнут придумывать разные «интересные», в первую очередь для них, схематозы, по продаже оптом квартир с дисконтом, с последующей перепродажей по переуступке с накрудкой от 20 до 50% стоимости, чтобы получать кэш, для финансирования строек.
Чтобы сравнение с фондовым рынком было более справедливо, когда рассчитываем прибыль на год, не забываем условные 50% делить на количество лет, за которые вы эту инвестицию отбили. Это важно.
Сейчас вы такие, что нам это Дерево заливает – «да ладно! Я же купил в 18ом году, а сейчас она уже минимум на 70% поднялась!», только вот когда вы покупали в 18ом, и вам предложили зафиксировать сделку +50% через 2-3 года, вы бы согласились не задумываясь, потому что, когда вы вкладывали эти деньги, это был просто фантастический сценарий. Идем дальше.
Если при этом ещё и брали ипотеку, не забываем и про неё (я эту тему намеренно обойду, как и ценовой пузырь, чтобы не растягивать статью, поговорим об этом в другой раз). Допустим купили за нал или короткую беспроцентную рассрочку за 5 000 000 руб, продали за 7 500 000 руб, остается 2 500 000 прибыли, не забываем про оплату налога, это 32 500 руб с 2 500 000руб. да ребята, налог надо платить, и в расчетах я беру именно его, а не налог с 70% кадастра минус цену покупки, или вообще без него. Почему так? Вы не знаете какой рынок будет на момент продажи, и какой к вам придет покупатель, рынок может сложиться так, что на вашу квартиру придет 10 покупателей за 2 дня, а может за 2 месяца придет один. И ему будет нужна реальная цена в договоре и у вас встанет вопрос или отдать 32 500 государству или ждать ещё 2 месяца. Поэтому повторюсь, и в прибыли я заложил 50%, а не 70 или 100 из чьих-то фантазий. Не включаем сюда услуги риелтора, расходы на поездки на приемки, показы, оформления документов и т.д. Остается 2 467 500, получается 49,35% на условные 3 года – 16,45. Не плохо? Да, если покупать недвижимость на низах, а продавать после такого ралли. Верите, что, если взять сейчас по 250т. рублей за метр, сможете продать через 2-3 года накинув 50% (375т.руб/м)? Или 70-100 % – 425 и 500 соответственно?
Сдача квартиры в аренду. Тут есть конечно более прагматичные и классические (сдам на длительный срок, без детей и животных, славянской паре, без вредных привычек аванс за первые и последние 5 лет вперед и т.д.) и более прогрессивные, иногда выходящие за пределы закона: сдача на сутки/Airbnb за валюту/или вообще купить большую квартиру и поделить на студии. Сегодня рассмотрим классическую сдачу, во второй очень много заморочек, юридических, регистрационных и операционных, да и отношение к этому должно быть скорее не просто как долгосрочная инвестиция, а как к полномасштабному бизнес-проекту, часто – с ежедневным участием.
Вообще для очень большого числа населения это идеальная картина жизни – несколько квартир в Москве/СПБ/Казани/ЕКБ под ренту, не работать и жить на даче/под пальмой. И если есть сказка про свалившийся на голову миллион, то очень часто он именно в виде доставшейся квартиры от бабушки/дедушки.
Но тут, на самом деле, все не так безоблачно. Отбросим прекрасную историю с бабушкиной квартирой, мы же, как крутые инвесторы, надеемся только на себя.
Вернемся в наш идеальный 2018 год как в примере выше. И купили мы квартиру не на продажу, а под ренту за те же 5 000 000 руб, небольшая однушка внутри МКАД, но не очень далеко от него. Дальше делаем ремонт.
В 20-21году растут не только цены на жилье, но и на строй материалы, на рабочую силу ремонтников.
Соответственно закладываем ещё 1 500 000 на простейший ремонт и простейшую технику. Итого 6 500 000, Цена сдачи 35 000, взял с циана, одного из ЖК ПИКа, ну ладно, чтобы вы меня чем ни будь не закидали 40 000 в месяц. Итого получается 6 500 000 / 40 000 = 162,5 месяца или 13,5 лет, то есть 7,5% годовых.
Можно и больший ценник, но тогда надо подселять ребят из средней Азии, они готовы платить на 10тыс больше, но после их проживания, вполне возможно не долгого, вы поймете всю боль строчек «Сдаю только лицам славянской внешности и на длительный срок.»
Так же, как и в прошлом примере, я намеренно не включаю сюда ипотеку, и практику некоторых людей, когда платеж по ипотеке частично или полностью перекрывается месячной арендой. И это сюда не заложен налог за сдачу, налог на недвижимость, амортизация квартиры и техники, ремонт за 1,5 ляма не вечен, и так или иначе лет через 7-10 его придется частично переделывать, затопы вас или вашими квартирантами других, или страховок от подобных случаев. Также у вас может быть простой, когда одни арендаторы съехали, другие еще не заехали, в эти промежутки коммуналку платить придется вам, и это ещё плюс к расходам, и это также оттягивает отбивку стоимости.
И это цену аренды я взял по самой верхней планке, чтобы в конец не расстраивать приверженцев этой модели мира, лично для себя я бы считал исходя из 35 000 в месяц, и там цифры ещё более грустные. Но тут можно быть уверенным, что так или иначе свою ренту вы получите всегда, и фактически падение и подъем цен на рынке вас не сильно заботит.
Ещё, если вы намерены купить квартиру под сдачу, я бы порекомендовал рассмотреть вариант не с однушкой, а с двушкой. Когда вы покупаете квартиру, вы покупаете и оплачиваете квадратные метры. Однушка и двушка 40-45 метров стоит одинаково. Не надо воротить носом, что 40 метров двушка, это очень мало. Вам в этой квартире не жить, а сдавать, арендатор сам разберется, рассматривайте это как инвестицию. А сдавая квартиру, вы в первую очередь сдаете количество комнат, и 2ух комнатная квартира 45 метров, стоит дороже чем однушка 45 метров. Но при этом двушку могут заехать идеальные для вас арендаторы. Семья с одним ребенком, когда люди будут вам платить достаточно высокую плату, что бы у них не осталось возможности взять свою ипотеку, ребенок ходил в школу в этом районе (плюсик в копилку того, что они не съедут завтра в другое место), могут попросить котика завести, вам не жалко, но + 2-3тысячи за аренду можно попросить. Кто-то скажет, что это жестко и бесчеловечно, но, во-первых, я же не человечишко, а Дерево, ну, а во-вторых – это же ваши деньги вам и решать.
Тут вы можете законно возразить, что цена за сдачу растет. Только вот она практически не растет почти как 10 лет. Предложения становится все больше, таких желающих купить самую не дорогую квартиру и сдать её много, вот и рынок ломают низкими ценами, ведь кто-то мог почувствовать себя супер-инвестором, и купить квартиру под сдачу в ипотеку, со взносом меньше 30%, и теперь им вооот очень надо сдать эту квартиру. А ещё, на рынок выходят те самые квартиры от бабушек и дедушек, с их же ремонтами, доставшиеся по наследству, которые также ставят минимальную цену только бы сдать, не делая ремонт, конкурируя с вами. При этом количество съемщиков не становиться больше, как вывод – цена на ренту и стоит почти на месте, не опережая даже инфляцию.
Да есть целый пласт более дорогих квартир, с ценой за месяц 60+, но сдать такую квартиру тяжелее, первоначальных вложений в такие квартиры нужно больше как в саму стоимость, так и в ремонт, да и увы, но человек готовый платить 60+ в месяц захочет, что бы суммарная стоимость техники была несколько выше месячного платежа за аренду.
Есть ещё коммерческая недвижимость, о ней также не хочу упоминать сейчас, только вскользь, т.к. там тоже очень много нюансов, и входной билет туда стоит несколько выше стоимости покупки квартиры и очень часто это превращается именно в бизнесовую модель. Разберем это как-нибудь в другой раз.
Ценные бумаги и фондовый рынок разберем во второй части, которую опубликую через несколько дней и скину сюда ссылку.
Спасибо, что дочитали до конца! Надеюсь, что вам было интересно, и на ваш лайк и подписку. Ну и комментарий, что вам было бы интересно узнать и о чем больше писать.