Всем привет!
Данное эссе будет полезно тем, кто задался вопросом о возможности фактического раздела жилого или садового дома.
Как правило, такие вопросы возникают по причине имеющегося спора, связанного с делением недвижимости в течение наследования или, например, когда «любовь прошла и завяли помидоры и нам с тобой не по пути», но объект как то нужно разделить.
Отдельная категория граждан успевает уже и в суд обратиться и приходит с готовым решением о разделе такого жилого дома в соответствии с принадлежащей долей.
Далее я расскажу о том, какая основная сложность содержится в таком действии с точки зрения осуществления кадастрового учета и последующей регистрации права.
Что означает «разделить здание»
Как правило, если мы не говорим о домах блокированной застройки, то это означает:
- Создать внутри такого дома помещения;
- Зарегистрировать на эти помещения право собственности;
- Прекратить право собственности на здание, в котором мы создали помещения.
С какой проблемой мы сталкиваемся в жилом доме
В действующем законодательстве содержится прямой запрет на производство таких действий
Согласно ч. 7 ст. 41 218-ФЗ
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.
Это означает, что, даже имея на руках решение суда о признании фактической доли каждого из участников и разделе такого объекта недвижимости пропорционально долям, указанным в решении суда, обратившись к нормальному кадастровому инженеру за совершением таких действий, Вы получите от него отказ от выполнения такой работы.
Он связан не с нежеланием кадастрового инженера выполнять такую работу, а с его нежеланием иметь проблемы в виде вынесенного приостановления в Управлении Росреестра, которое невозможно устранить в законном порядке, потому что черным по белому написано, что осуществлять кадастровый учет и регистрировать права на помещения в жилом или садовом доме запрещено.
Что делать
- Во-первых, нужно всегда грамотно подходить к составлению искового заявления.
Необходимо четко описывать свои требования, т.е. не просто признавать право собственности в таких-то долях, а прямо просить осуществления кадастрового учета и государственной регистрации права на объекты, информация о которых содержится в техническом плане с присвоением данным объектам кадастрового номера, т.к. Росреестр осуществляет кадастровый учет и регистрацию прав не только напрямую посредством технического или межевого плана, но он также обязан осуществить учет на основании решения суда.
Не исполнить решение суда, в котором четко прописан порядок действий и предоставлен пакет документов, в котором содержится информация, необходимая для совершения таких действий, он просто не может.
- Во-вторых, если не хочется связываться с судом, потому что это всегда лотерея, если не подходить к вопросу с должной серьезностью и проработкой фактов, необходимо осуществлять не создание помещений, а образование двух отдельных зданий после раздела существующего, если дом можно отнести к «домам блокированной застройки».
Какой дом можно отнести к дому блокированной застройки
Есть разъяснение кадастровой палаты на эту тему.
Если кратко, то это соблюдение следующих принципов:
- Количество этажей не более 3;
- Дома имеют общую стену (или стены);
- Дома имеют каждый свой земельный участок.
Т.е., если какой-то из факторов отсутствует (как правило – это земельный участок), то нужно будет проводить дополнительные работы, связанные с межеванием.
Напрашивается вывод
Не все то золото, что блестит и не все то решение суда полезно, что вступило в законную силу.
Если решение суда не содержит прямого указания о проведении кадастрового учета на основании таких-то документов, то сам по себе факт признания долей в натуре и раздел дома не имеет никакой юридической силы при дальнейшем обращении в Росреестр.
#кадастр #кадастровый инженер #сад и дача #росреестр #участок #суд #законы #право