Ухаживаю за дядей из-за квартиры. Что оформить: дарение, завещание, ренту?

С вопросом обратилась Наталья, читательница канала Zakoniym. Женщина ухаживает за дядей. Мужчина попал в аварию, и теперь не может себя полностью обслуживать. Дядя вдовец, сын проживает в другом городе. У мужчины есть квартира, которую Наталья хотела бы оформить на себя. Мужчина согласен.

Наталья спрашивает: какой способ оформления недвижимости выбрать? Дарение, завещание, ренту?

В ответе на вопрос отталкиваться буду от конкретной ситуации с точки зрения выгоды Натальи.

Договор дарения – это безвозмездная сделка. Дядя передает племяннице квартиру, при этом он не может выставлять к ней встречных требований ( ст. 572 ГК РФ). Например, содержать его, приносить продукты, осуществлять уход.

Плюсы:

• Квартира с момента регистрации будет в собственности Натальи.
• Она сможет распоряжаться ей по своему усмотрению.

Минусы:

• Бремя по содержанию квартиры перейдет на Наталью, в том числе по уплате налогов
• Если в договоре будет отражено условие о праве пожизненного проживания дяди в квартире (это условие допускается законодательством, так как не противоречит ст. 423 ГК РФ), то Наталья будет вынуждена, даже в случае продажи квартиры, предоставить дяде место жительство.
• При условии пожизненного проживания возможны сложности со сдачей квартиры в аренду

Риски:

• В редких случаях дядя может отменить сделку дарения. Доказав, что в момент заключения договора был введен в заблуждение, либо находился в состоянии, когда не понимал значения своих действий, был в зависимых отношениях с племянницей т. д.
• Сын дяди также может обратиться в суд, как при жизни отца, так и после его смерти, как заинтересованное лицо или наследник, требуя признать сделку недействительной.

Как минимизировать риски:

• Получите справку о психологическом состоянии дяди на момент проведения сделки.
• Заключайте договор дарение через нотариуса. Нотариус несет материальную ответственность по сделкам.
• Не лишней окажется видеозапись, где будет изображен дядя, и он расскажет свою волю по квартире.

В России существует два основных вида наследования: по закону и по завещанию. Гражданин вправе составить завещание на любое лицо, на любое имущество, в том числе, которое приобретет в будущем (ст. 1119, 1120 ГК РФ). Завещание начинает действовать после смерти завещателя.

Плюсы:

• Квартира останется в собственности дяди, он будет нести расходы по содержанию недвижимости, уплате налогов. Будет чувствовать себя более защищенным.

Риски:

• Завещатель в любой момент может отменить, изменить завещание, не уведомляя об этом племянницу. При этом факт отсутствия бланка завещания на руках не помешает ему изменить завещание (ст. 1130 ГК РФ).

То есть, Наталья может оказаться в ситуации, когда после смерти дяди придет к нотариусу и узнает, что он завещал квартиру другому лицу.

• Свобода завещания ограничена правом на обязательную долю (ст. 1149 ГК РФ). Наследники по закону, которых законодатель отнес к группе социально-незащищенных, даже при наличии завещания вправе истребовать часть наследства.

Например, если сын дяди на момент его смерти окажется инвалидом, достигнет пенсионного возраста, он может получить не менее половины от той доли, что ему причиталась бы по закону. Сын единственный наследник, не будь завещания, он получил бы квартиру целиком, поэтому как обязательный наследник, он получит половину квартиры.

Но хочу обратить внимание, это право сына, но не его обязанность. Он вправе отказаться от наследства.

Отсюда вытекают Минусы:

• Наличие завещания не гарантирует того, что в итоге квартира полностью перейдет в собственность Натальи.

В данном случае под рентой понимается один из её видов «Договор пожизненного содержания с иждивением». Собственник квартиры передает недвижимость в собственность лицу, которое взамен обязано его содержать, ухаживать и т.п.

Плюсы:

• Квартира с момента регистрации будет в собственности Натальи.
• Она сможет распоряжаться квартирой, с согласия дяди.

Риски:

• Плательщик ренты берет на себя обязательства, которые должен исполнять. При чем минимальный уровень обязательств трактует закон. Он не может быть меньше величины прожиточного минимума на душу населения в регионе, где проживает Рентополучатель (статья 597 ГК РФ).
• Рентополучатель имеет право отменить договор Ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты (статья 599 ГК РФ) И здесь кроется множество подводных камней. Например, Наталья не может выплачивать дяде ежемесячно прожиточный минимум, либо не берет с дяди расписок о предоставлении данной суммы. Это может обернуться против женщины, ведь ей придется доказывать в суде, что она действительно предоставляла дяде сумму или товары на указанную величину.
• Самый «жесткий» риск ренты закреплен в статье 600 ГК РФ. В случае случайной гибели квартиры, за Натальей сохранится обязанность содержать дядю до конца его жизни, хоть она и не получит недвижимость.

Рассматриваем Минусы:

• Дядя может отменить ренту, при этом не обязан возмещать расходы, которые понесла Наталья на его содержание
• ·При уничтожении квартиры Наталья продолжит нести бремя по договору
• Нужно собирать чеки, выписки со счета, истребовать у дяди подписи по предоставляемым продуктам, вещам, денежным средствам.
• Нельзя отказывать в помощи, повышать голос, плохо относиться к дяде, в ином случае это может послужить основанием для отмены ренты.

Моё мнение по Ренте.

Обращаю внимание, что это именно моё мнение, как гражданина, как юриста по недвижимости, как бывшего помощника нотариуса. То есть это не истина в высшей инстанции, а просто мнение, прикрепленное опытом и знаниями.

Если рассматривать ренту с точки зрения плательщика ренты, то это самый худший вариант оформления недвижимости. Очень много рисков, обязательств, которые нужно подтверждать документально, не совсем четкая позиция судов в отношении «существенного нарушения договора».

Тем не менее, иногда рента лучше, чем ничего. Поэтому она имеет место быть, но если вы четко понимаете риски, с которыми можете столкнуться, готовы потратить деньги и в итоге не получить квартиру.

Каждый из представленных вариантов имеет свои плюсы, минусы, риски. Какой из них будет «самым менее рискованным» вам может подсказать юрист, изучив вашу ситуацию, документы на недвижимость, взаимоотношения между сторонами и возможными третьими лицами.

Обращаю внимание, что канал Zakoniym не оказывает индивидуальных консультаций. Ответы на вопросы возможны только в рамках платформы Дзен в рубрике "Вопрос-ответ".

Просьба, если статья оказалась вам полезной, поставьте лайк или поделитесь с друзьями. Показы статьи на Дзене зависят от ответной реакции пользователей. Если их будет мало, то другие читатели не смогут прочитать данную статью и получить нужную информацию.