Покупать квартиру, которая досталась продавцу в наследство, не так уж страшно. Главное, проверить все документы и убедиться в том, что продавец — единственный претендент на квартиру. Даем 5 советов: на что обратить внимание и какие документы запросить.
1. Уточните, как продавец получил наследство
Наследство можно получить двумя способами — по завещанию и по закону. Давайте разберем, в чем разница для покупателя жилья.
По завещанию. Когда есть завещание, имущество получают те, кто указан в документе. И не важно, родственники они умершему или нет. Перед тем, как покупать квартиру, нужно ознакомиться с копией завещания, которая заверена нотариусом. Само завещание также должно быть заверено и зарегистрировано нотариусом. Только если человек находился в чрезвычайной ситуации, которая угрожала его жизни, завещание можно не заверять у нотариуса. Но тогда оно должно быть признано законным через суд.
Обязательно проверьте, прописан ли в документе завещательный отказ — это указание, что наследник обязан что-то сделать по завещанию.
Например, умерший оставил жене в наследство квартиру, но с условием, что в ней будет жить его сестра до совершеннолетия. Тогда если вы купите квартиру, то обязаны будете на время принять сестру умершего.
Еще нужно учитывать, что есть наследники, которые имеют право на долю имущества, даже если они не упомянуты в завещании:
- несовершеннолетние дети умершего;
- нетрудоспособные дети, родители, супруг;
- нетрудоспособные лица, которые не были с умершим в родстве, но жили с ним вместе и находились на его иждивении не меньше года до его смерти.
Обычно обязательным наследникам передают сначала имущество, которое не попало в завещание. И если этого имущества не хватит, чтобы покрыть их доли, то передают долю завещанной недвижимости, например квартиры. Сам продавец может не рассказать о таких наследниках, но можно попробовать узнать информацию через соседей.
По закону. Если завещания нет, то квартира наследуется по строгой очередности. Сначала право на наследство получают супруги — обычно половину собственности, если другое не прописано в брачном договоре. Остальное делится между детьми и родителями умершего — в равных долях. Если таких наследников нет, право переходит к наследникам следующей очереди — весь список наследников есть в Гражданском кодексе РФ ст. 1142–1145. Срок для принятия наследства у каждой очереди — шесть месяцев.
Если вы планируете купить недвижимость, унаследованную по закону, а не по завещанию, уточните, наследники какой очереди продают. Если второй, третьей или последующей, узнайте, что произошло с наследниками предыдущих очередей. Если они отказались от наследства, попросите взглянуть на копию заверенного нотариусом отказа. Если претенденты живы, но отказа нет, «собственник» продает квартиру незаконно — лучше подыскать другой вариант для покупки.
2. Узнайте, как давно получено наследство
Лучше приобретать квартиры, которые получены в наследство более пяти-семи лет назад. В таком случае меньше вероятность, что появятся родственники, которые захотят оспорить сделку. Срок, в течение которого можно подать в суд, — три года с того момента, как родственник узнал о наследстве умершего. Так что в суд могут обратиться и через пять, и через десять лет, но тогда им придется доказывать, что раньше они точно ничего не знали.
В суд могут подать не только родственники, но и любой человек, который посчитает, что его права или права умершего были ущемлены. Конечно, для этого им придется доказывать, что их права действительно были нарушены. Но это лишняя судебная волокита.
3. Запросите выписку из ЕГРН и свидетельство о праве на наследство
Вне зависимости от того, как получено наследство — по закону или по завещанию, — надо запросить у продавца выписку из ЕГРН и свидетельство о праве на наследство.
Выписку из ЕГРН. В ней указано, кто сейчас собственник квартиры и на каком основании: по наследству или по закону. Проверьте по выписке, есть ли на квартире обременение, например ипотека или арест. Если есть ипотека, наследник должен погасить ее перед продажей и снять обременение. Если есть арест, собственник не имеет права распоряжаться квартирой и ее продавать. Ему нужно сначала погасить все штрафы, снять арест с квартиры через судебных приставов и показать вам новую выписку из ЕГРН без обременения — только в этом случае стоит соглашаться на сделку.
Свидетельство о праве на наследство. Это основной документ, подтверждающий право на наследство. В нем есть техническое описание квартиры. Оно должно совпадать с тем, какая квартира в реальности: та же площадь, то же число комнат, наличие лоджии и так далее. Если есть какие-то изменения, нужно запросить документ о согласовании перепланировки — от местных органов БТИ или жилищной инспекции.
4. Пропишите в договоре гарантии продавца
Никто не может гарантировать, что при покупке унаследованной квартиры не возникнут проблемы. Например, не появятся новые наследники или те, кто захочет оспорить завещание. Но можно снизить риск — указать в договоре, что продавец уверен в отсутствии других наследников, а если такие появятся, будет самостоятельно разбираться с ними. Можно также прописать ответственность в виде штрафа.
Если продавец что-то скрывает, то такой пункт заставит его задуматься о последствиях — он будет внимательнее вспоминать о наличии всех возможных родственников и их правах на наследство.
Также пропишите в договоре полную стоимость квартиры, за которую ее покупаете. Собственники унаследованных квартир часто просят занизить стоимость, чтобы не платить налог или заплатить меньше — не соглашайтесь. Только так в случае расторжения сделки вы сможете рассчитывать на полную компенсацию.
5. Соберите доказательства добросовестности
Если родственники продавца захотят оспорить завещание, то суд может встать на вашу сторону и оставить сделку в силе. Если же сделку оспорят, вам могут вернуть кадастровую стоимость квартиры. Для этого нужно доказать, что вы добросовестно проверили законность сделки (ГК РФ ст. 302).
Запросите все возможные документы и справки, подтверждающие право продавца распоряжаться квартирой, и приложите их к договору купли-продажи:
- копию завещания,
- заверенный отказ от наследства от родственников предшествующей очереди, если они живы и продавец не относится к первой очереди,
- выписку из ЕГРН,
- свидетельство о праве на наследство,
- документ о согласовании перепланировки, если такая была.
Также старайтесь ходить на просмотр квартиры и встречу с продавцом вместе с кем-то из знакомых— чтобы у вас был свидетель для возможного суда. Если есть возможность, берите также кого-то в МФЦ и жилищную инспекцию — где вы будете запрашивать некоторые документы.
Покупать унаследованные квартиры можно — основная сложность только в проверке документов. Если не хотите делать это сами, можно обратиться к риелторам — они запросят нужные документы и помогут правильно оформить сделку.
Найти профессионального риелтора можно, например, через Циан. Это популярный сайт по недвижимости с большой базой объектов, где можно подобрать квартиру.
У Циан удобный поиск недвижимости — можно настраивать фильтр под конкретный запрос и сразу выбирать между подходящими вариантами. Так, можно сразу указать желаемую площадь и планировку, наличие балкона, тип ремонта, этаж и даже вид из окна. В каждом объявлении дом показан на карте, поэтому вы сразу можете оценить инфраструктуру: наличие магазинов, поликлиник, школ, детских садов.
Листайте ниже, чтобы подыскать подходящую квартиру на Циан и, если потребуется, обратиться к риелтору.