За полтора года недвижимость выросла в цене более чем на 30%.
Те, кто приобретал квартиры в 2019- 2020 года выставили их на продажу.
Доход получается хороший. Хорошо если покупатель приобретает квартиру за наличные.
Но большинство квартир приобретается в ипотеку.
Как сэкономить на НДФЛ?
В таких случаях риэлторы предлагают такой вариант: разбить стоимость квартиры на 2 суммы.
1 сумма – это стоимость квартиры она обычно равна или чуть выше цены покупки и 2 сумма – это стоимость ремонт, в договоре звучит как «неотделимые улучшения».
Подобный случай произошел с моими клиентами.
В конце 2020 года они продали квартиру по такому договору.
В договоре было указано: стоимость квартиры 1 560 000 рублей, сумма кредита – 1 800 000 рублей.
Цель кредита: приобретение Объекта недвижимости и произведение иных неотделимых улучшений.
Прибыль при продаже была не большая, всего 60 000 рублей.
НДФЛ получался к уплате:
60 000 х 13% = 7 800 рублей.
Но ФНС неотделимые улучшения включила в стоимость квартиры.
И со всей стоимости квартиры необходимо заплатить налог.
1 800 000 – 1 560 000 = 240 000 рублей
240 000 х 13% = 31 200 рублей.
В данном случае сумма была небольшая.
Мои клиенты приняли решение сдать уточненную декларацию и заплатить налог.
В подобном случае если ФНС самостоятельно начислить НДФЛ, придется заплатить еще штраф в размере от 20 до 40% от суммы неуплаченного налога.
Но часто можно встретить, когда стоимость квартиры 3 000 000 рублей и стоимость неотделимых улучшений также 3 000 000 рублей. И эти суммы указаны в одном договоре.
При продаже квартиры с неотделимыми улучшениями (ремонтом) стоимость ремонта можно включить в расходы, но только в том случае если квартира была приобретена с черновой отделкой.
По этому вопросу есть письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 2 августа 2021г. №03-04-05/61587 «Об особенностях определения налоговой базы по НДФЛ».
А также Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 28 июня 2019 г. N 03-04-05/47829 «Об особенностях получения имущественного налогового вычета по НДФЛ».
Но расходы на ремонт должны быть документально подтверждены.
Эти расходы включают в себя:
- расходы на покупку сантехники
- расходы на покупку строительных материалов
- расходы на ремонтные работы с подрядной организацией.
Если вы перепродаете квартиру, купленную на вторичном рынке, то расходы на ремонт вы не сможете предъявить в расходы.
На этот вопрос отвечает Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 17 июня 2019 г. N 03-04-05/43939 «О налогообложении НДФЛ дохода от продажи имущества в части расходов на ремонт».
Что делать?
Оформить 2 договора.
Один на квартиру, другой на возмещение затрат на ремонт.
Или просто заплатить НДФЛ с прибыли.
Вы продавали квартиры по такой схеме?