Добрый день уважаемые читатели! Давненько ничего не писал - нужно было немного остыть после темы российских выборов, да и на работе дел накопилось.
Но сегодня хочу рассказать вам о ситуации, в которую попал один мой хороший знакомый. Тем более, что на его месте могут оказаться многие, у кого нет познаний в юриспруденции, зато есть ипотечный кредит.
Суть дела
Итак, представьте себе ситуацию:
Человек живет, платит ипотечный кредит за квартиру вот уже 15 лет, и вдруг решает поменять место жительства. Причины для этого могут быть разные - кто-то хочет переехать в другой город, кто-то просто сменить район, нашего же товарища достали городские "коробки" и он решил приобрести свой собственный дом в пригороде. Естественно, для этого ему потребовалось досрочно погасить остаток ипотеки и получить средства от продажи квартиры.
И вот человек опустошает заначки, занимает часть денег у знакомых, относит их в банк и получает заветную справку о погашении ипотеки!
Сотрудники банка, соответственно, обещают в кратчайшие сроки направить документы в Росреестр и снять обременение с недвижимости.
Уже достигнуты договоренности с покупателями квартиры и продавцом дома.
Казалось бы, что может пойти не так?
Но.. через две недели человеку перезванивают из банка и сообщают, что Росреестр вернул документы и снять обременение в виде ипотеки банк не может. Разбирайтесь, мол, сами.
Человек записывается на прием в Росреестр, где специалист, полистав бумаги, говорит много непонятных для него слов, суть которых сводится к тому, что решить вопрос и снять обременение с квартиры можно только через суд.
Естественно, товарищ расстроен и даже немного шокирован, и выйдя из здания Росреестра заходит к первому попавшемуся адвокату.
Адвокат, берет деньги за консультацию, листает документы и говорит что там полный "белый пушной зверёк". Говорит, что дело будет решаться только через суд и возможно не быстро, и что он вообще не будет за него браться, после чего возвращает деньги за консультацию.
И вот, уважаемые читатели, попробуйте поставить себя на место этого человека. Что бы Вы чувствовали, после того как 15 лет исправно выплачивали банку кредит за жилье и полностью его погасили, но в итоге имеете квартиру с непонятным обременением, которую практически невозможно продать. При этом, банк Вас посылает в Росреестр, Росреестр в суд, а адвокат отказывается браться за дело? Что Вы будете делать в такой ситуации?
Я думаю, что ощущения в любом случае будут, мягко говоря, паршивые.
Благо товарищ вспомнил, что я вообще-то юрист. Позвонил передал документы. Договорились, что я посмотрю и скажу, насколько все плохо. Оказалось, что решение вопроса должно занять не более недели.
С юридической точки зрения
Причина этих злоключений оказалась в следующем. Семь лет назад банк, в котором человек оформлял кредит и ипотеку, передал все обязанности по этим договорам другому банку, заключив с последним договор переуступки прав требования.
Два года назад этот первоначальный кредитор был успешно ликвидирован. Всё. Нет его. А запись в Росреестре об обременении в виде ипотеки в пользу этого банка есть!
А все потому, что некоторые, с позволения сказать, "специалисты" не посчитали нужным в установленном законом порядке зарегистрировать договор переуступки прав требования. Фактически, Росреестру о наличии такого договора ничего известно не было.
И теперь новому банку Росреестр справедливо отказывает - мол чего ради вы пытаетесь снять обременение, установленное не в вашу пользу.
И человека они отправляют в суд, потому что для погашения записи об ипотеке в общем порядке необходимо заявление банка, в пользу которого установлена ипотека. А банк этот, повторюсь, два года как не существует.
Ключевая фраза в предыдущем абзаце - "в общем порядке".
Вот у нас есть статья 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - та самая, устанавливающая общий порядок погашения записи об ипотеке, на которую ссылается Росреестр.
НО также там есть статья 25.1, которую я приведу дословно просто потому, что она составлена максимально просто и трактовать ее как-то иначе в принципе невозможно:
В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.
Банк, указанный в Росреестре у нас ликвидирован? - Ликвидирован. Договор переуступки в пользу нового банка не зарегистрирован? - не зарегистрирован, что, вообще-то в силу статьи 164 ГК РФ и ликвидации одной из сторон влечет его недействительность, поскольку права и обязанности у нового банка, именно в части ипотеки (залога) - не возникли.
Таким образом, на основании заявления гражданина которое можно подать в любом МФЦ, регистрационная запись об ипотеке должна быть погашена Росреестром в течение трех дней. При этом выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации банка-залогодержателя Росреестр обязан запросить самостоятельно - в порядке межведомственного взаимодействия.
У внимательного читателя, уверен, возник тот же вопрос, что и у меня:
Ладно банк - это коммерческая организация с определенными интересами,кругом задач и компетенцией сотрудников - от нее многого не ждешь. Но ведь человек практически сразу обратился за консультацией непосредственно в Росреестр! И вместо того, чтобы реально помочь решить простейший вопрос, явно находящийся в их компетенции, человека отправляют разбираться в суд!
Я Вам больше скажу. В нашем конкретном случае простой подачей заявления через МФЦ дело не ограничилось. Нам предложили предоставить оставшиеся документы, предусмотренные статьей 25.1 и приостановили рассмотрение.
Пришлось дозваниваться до регистратора, который, выслушав мои доводы, попросил (подчеркиваю - именно попросил) донести справку о выплате кредита и копию договора переуступки - просто для личного спокойствия. Что же - мы вошли в положение и предоставили эти документы, хотя и не были обязаны этого делать.
А дальше выяснилось, что начальник регистратора запретил ему погашать запись об ипотеке, угадайте почему? Опять же потому, что не предоставлены все документы предусмотренные статьей 25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
На все доводы, мне было сказано, что несколько лет назад Росреестр проиграл все судебные споры с залогодержателями по аналогичным вопросам, и сейчас никто не возьмет на себя ответственность снимать обременение на основании статьи 25.1. (К слову, скажу, - я знаю, что имелось ввиду, правда речь в тех делах шла исключительно о случаях, когда была выдана закладная. И то, что сотрудник Росреестра этого не понимает - довольно печально).
Забавная, кстати, штука.
Практически во всех судебных делах, что я видел, представители Росреестра утверждали, что они являются всего лишь регистрирующим органом и вносят записи на основании предоставленных документов, проверять правомерность которых они не имеют ни обязанности, ни полномочий.
Однако в нашем случае их почему-то очень интересовали все обстоятельства дела, вопросы перехода прав и выплаты кредита.
Хотя единственный факт, имеющий прямое отношение к гашению записи об ипотеке - это именно банкротство банка, указанного в ЕГРН в качестве залогодержателя.
Такие они, наши дорогие госорганы - вертят своими позициями как хотят.
К счастью на любого начальника всегда найдется начальник повыше. И с тем "начальником повыше" мы, к счастью, быстро нашли общий язык.
Она оказалась человеком слова, и запись об ипотеке была погашена буквально на следующей день, за что ей большое человеческое спасибо.
Таким образом, с учетом всех приостановок и переговоров проблема моего знакомого разрешилась чуть менее чем за две недели.
К счастью, не пришлось тратить время и деньги на суды - как говорится и на том спасибо.
Бывали ли у Вас подобные ситуации? Какое решение Вы нашли? Пожалуйста, расскажите в комментариях!