REIT
С помощью REIT можно инвестировать в иностранную недвижимость. Фонды инвестируют деньги в покупку и строительство объектов, сдачу недвижимости в аренду или её продажу, приобретают у банков ипотечные ценные бумаги. 90 % и больше прибыли распределяется между инвесторами в виде дивидендов.
REIT, или Real Estate Investment Trust, — это инвестиционные трасты, или фонды недвижимости, которые являются юридическими лицами. Минимальное число акционеров — 100 человек.
Траст обязан инвестировать не менее 75 % активов в недвижимость.Также не менее 75 % общего дохода компании должен составлять доход от недвижимости.
Есть три типа инвестиционных трастов: ипотечные, долевые и гибридные.
Ипотечные. Доход фонда — это ипотечные проценты.
Долевые. Фонды получают доход от сдачи недвижимости в аренду или её продажи.
Гибридные — комбинация различных типов активов разной сложности. Например, это может быть инвестиция в недвижимость, которой по факту ещё нет, потому что она ещё на этапе строительства. Может быть покупка земли, на которой в дальнейшем будет построена недвижимость.
На зарубежном рынке существует несколько крупных типов трастов по видам инвестиций в недвижимость.
- Office REIT — инвестиции в офисные здания центральных деловых или пригородных районов.
- Industrial REIT — инвестируют в склады и распределительные центры.
- Retail REIT — покупают недвижимость для розничной торговли.
- Residential REIT — специализируются на многоквартирных, студенческих, промышленных и частных домах.
- Health Care REIT — вкладывают в жилые помещения для престарелых, больницы, медицинские офисные здания и учреждения для квалифицированного ухода.
- Self-storage REIT — инвестируют в складские помещения с самообслуживанием.
- Infrastructure REIT — это вложения в оптоволоконные кабели, инфраструктуру беспроводной связи, телекоммуникационные башни и трубопроводы энергоснабжения.
Где купить и сколько стоит. Можно купить некоторые акции REIT на Санкт-Петербургской бирже — сейчас доступны 35 компаний. Например, Realty Income — крупный инвестфонд, которому принадлежат более 6 тысяч объектов, или Macerich — крупный оператор торговых центров США.
Ещё бумаги можно покупать на фондовой бирже Нью-Йорка, но для этого потребуется статус квалифицированного инвестора. На Нью-Йоркской бирже можно купить и ETF, в составе которых будут акции нескольких десятков или сотен фондов недвижимости.
Полный список фондов есть на сайте Национальной ассоциации риэлторов США.
Цены на акции в среднем начинаются от нескольких десятков долларов. Например, акции фонда Iron Mountain Incorporated можно купить за 35 долларов.
Как выбрать REIT. Отслеживать поведение недвижимости помогает серия индексов. Что нужно сделать перед покупкой акций REIT:
- Сравнить доходность фонда за несколько лет с данными индекса, они не должны сильно различаться.
- Проверить дивидендную доходность. Посмотрите, сколько платит компания и как часто она это делает. Были ли просрочки по выплатам, если да, то почему.
- Посмотреть структуру активов: во что вкладывает фонд, насколько диверсифицирован его портфель.
Доходность REIT. Компании платят хорошие дивиденды за счёт того, что по закону они обязаны 90 % прибыли отдавать инвесторам. Как показывает практика прошлых лет, в среднем можно рассчитывать на 5 % в долларах.
Плюсы. Плюсов три: высокая ликвидность, низкий риск потери капитала и низкая волатильность доходов.
Риски. Бумаги REIT подвержены рыночному риску. Их котировки и дивиденды сильно зависят от ситуации на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок. Есть валютные риски, например резкое изменение курса валюты.
Налоги. Налог на дивиденды по инвестиционным трастам недвижимости (REIT) для российских инвесторов — 30 %.
Инвестировать в недвижимость прямо можно только в двух случаях: если купили реальную недвижимость или вложили деньги в фонды недвижимости ЗПИФН и REIT. Но есть и косвенные способы инвестировать в недвижимость — купить акции или облигации строительных компаний.
В этом случае вы не становитесь совладельцем недвижимости, а вкладываете деньги в развитие компании с перспективой заработать на её росте. Например, когда вы покупаете акции компании «ПИК», вы получаете долю в бизнесе и ваша прибыль будет зависеть от общей динамики роста компании, а не конкретно от какого-либо объекта недвижимости.
#инвестиции #недвижимость #инвестиции в недвижимость #акции #фонды #биржа #пассивный заработок