Судебная практика 2021 года, решая споры о передаче в пользование третьим лицам комнат в коммунальной квартире (причем, не важно, за плату или безвозмездно), сформулировала несколько новых для данного вида споров идей:
1. Жить в изолированной комнате в коммунальной квартире, не пользуясь общим имуществом (кухней, ванной, коридором и т.п.), невозможно, поэтому с соседями на этот счет нужно договариваться.
2. Жилищный кодекс РФ не устанавливает, в каком порядке надо договариваться, поэтому надо обратиться к нормам Гражданского кодекса РФ.
3. Гражданский кодекс РФ говорит, что владение и пользование таким общим имуществом должно осуществляться по соглашению всех ее участников, а если оно не достигнуто – нужно идти в суд. А распоряжение общим имуществом возможно вообще только по соглашению.
В итоге, суды приходят к выводам о том, что нельзя предоставлять во владение и пользование иным лицам общее имущество в коммунальной квартире без письменного согласия соседей.
Несмотря на кажущуюся правильность этих идей, позитивно оценить данную практику нельзя. Она ущербна и с точки зрения обычной логики, и с точки зрения логики юридической. Чтобы проиллюстрировать эту ущербность, доведем ситуацию до абсурда:
для того, чтобы сдать свою отдельную квартиру в аренду (наем), нужно получать согласие всех жильцов многоквартирного дома, потому что "мои" жильцы будут пользоваться общей лестницей в подъезде и другим общим имуществом!
Все мы скажем – абсурд! Но именно такая логика заложена в решениях суда по отношению к коммунальным квартирам.
А теперь несколько юридических аргументов:
1. Собственник комнаты, сдавая ее в аренду, распоряжается не общим имуществом, а своей отдельной комнатой (жилым помещением). И на такое распоряжение получать #согласие кого-либо он не должен, как и достигать соглашение со своими соседями на этот счет.
2. Пользование общим имуществом является правом нанимателя, снявшего эту комнату. Именно потому, что #общее #имущество не является неким отдельным объектом права собственности, а лишь предназначено для обслуживания основного имущества – жилого помещения, то и нельзя ставить вопрос о необходимости получения отдельного согласия на пользование и распоряжение этим имуществом.
3. Вопрос об определении порядка пользования общим имуществом может решаться в судебном порядке, если после вселения арендаторов возникли проблемы с совместным сосуществованием, которые могут быть разрешены в судебном порядке.
4. Суды допускают ошибку, отождествляя понятия «согласие» и «соглашение». Нигде в законе не идет речь об обязанности получать согласие на совершение действий, связанных с общей собственностью. Речь идет о достижении соглашения. Соглашение подразумевает компромисс, который устроит обоих, согласие – это "правовое давление" над другим участником: я не дам тебе согласие – и ты ничего не сможешь сделать.
В итоге, суды формируют тупиковую практику, не решая проблемы граждан. Зададим себе еще один риторический вопрос: а если соседу по коммунальной квартире не понравится его сосед-собственник, мы то же будем искать непонятные правовые механизмы, чтобы защитить права только одного из них?
#право #жилищное право #жилое #выселение #коммунальная квартира