Мечта о собственном доме связана с необходимостью грамотного выбора участка под его строительство. Но в этом приобретении есть немало рисков. Довольно часто при выборе земли под свой дом покупатель старается сэкономить, чтобы больше средств вложить в само строительство. Однако поспешная покупка недорогого участка в итоге может принести новому владельцу немало разочарований, если не учитывать множество факторов, влияющих на удачный выбор. Попробуем самостоятельно разобраться в некоторых непростых нюансах приобретения.
Не торопитесь с выездом на осмотры
Чтобы не тратить время на неудачные поездки, стоит предварительно изучить сведения из открытых источников. Уточните у владельца кадастровый номер участка. Он обязательно должен быть. По этому номеру несложно узнать где именно расположен участок, его точную площадь и кадастровую стоимость. Станет понятно какой он формы и в каких границах, с привязкой к конкретной местности по координатам GPS. Для вас важен вид разрешенного использования. В документе должно быть указано «Индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), или «Личное подсобное хозяйство» (ЛПХ), а в графе назначения - «Земли населенных пунктов». Заметим, что земли лесного фонда или сельскохозяйственного назначения тоже имеют свою особую привлекательность, но построить дом на таких землях законными способами практически невозможно.
Из космоса видны все участки
На публичной кадастровой карте достаточно набрать в поиске кадастровый номер, для изучения местности с наложением космических снимков границ участка. При внимательном изучении окрестностей можно увидеть много интересного. Например, примыкающий участок может быть предназначен «Для промышленного производства», которое может там масштабно возникнуть самым неожиданным образом.
Настороженность должно вызвать и соседство с непонятными по назначению заброшенными ангарами, лесопилками и прочими производственными строениями. Такие заброшки, как мины замедленного действия, могут вдруг ожить, принося их владельцам прибыль, а вам головную боль от шумного соседства.
Полезно ознакомиться с генеральным планом муниципального образования, где отмечены не только ныне существующие, но и будущие объекты территории. Генплан обычно доступен на сайте местной администрации в разделе «Документы». Карты планируемого размещения объектов местного значения дают понимание о планируемом строительстве школ, поликлиник и промышленных производств. На карте развития транспортной инфраструктуры можно увидеть вероятную прокладку новых трасс. Возможно, есть и карта нынешних и планируемых особо охраняемых природных территорий. Ваш участок вполне может оказаться в заповедной зоне или в границах территории охраны объектов культурного наследия, что может быть связано со всевозможными ограничениями. Но если изучение карт не вызвало у вас никаких сомнений, можно выезжать для детального осмотра на местность.
На месте изучаем особенности поселения
Дом строится на земле и это место должно быть лучшим для вас по многим параметрам. Возможно, вас привлекает первозданная природа в глуши и удаленность от шумной цивилизации. Но нужна и транспортная развязка: возможность выехать по хорошей дороге после ливня или снегопада. А если по какой-то причине надо отправиться по делам без машины? Тогда должны быть рядом рейсовые автобусы или электрички. Хорошо, если магазин, аптека, детсад, школа находятся поблизости, чтобы не тратить время на ежедневные поездки в шумный мегаполис.
Угловые участки хороши тем, что дают возможность организовать два въезда с разных сторон. Да и соседство с полем, лесом, лугами прибавляет ощущение близости к природе. Впрочем, эти радости могут быстро закончиться, если вдоль вашего участка по общему проселку начнет регулярно ездить в поля сельскохозяйственная техника. Тогда такие явления, как посевная, уборочная и заготовка трав на силос станут частью вашей загородной жизни.
Будьте немного геологом на своем участке
Внимательно присмотритесь к предлагаемому под застройку участку. В нем могут быть скрытые проблемы, незаметные при первом знакомстве. Например, глинистый грунт, высоко стоящие грунтовые воды или основательный слой торфа под луговыми травами. Почему на грунт вам следует обратить особое внимание? Он должен легко нести тяжесть постройки, не проваливаясь и не вспучиваясь зимой. Можно заказать пробное бурение – геологоразведку. Но предки наши поступали проще. Они знали, что под плодородным слоем – материковый грунт. Достаточно проткнуть палкой тонкий слой своим собственным весом и дальше он не продвинется. Давление через обычный костыль, по всем научным расчетам, даже превосходит давление дома весом в 100 тонн на ленточный фундамент. Классические 0,5 кг/см.кв. Так что не забудьте прихватить с собой этот точный инструмент.
Внешне привлекательная холмистость места может в дальнейшем обернуться дополнительными расходами при строительстве фундамента. Популярностью обычно пользуются ровные участки на возвышенности, обращенные на юг с небольшим уклоном. Это позволит и дом построить ближе к северной стороне, без затенения, и обеспечит естественным уход талых и дождевых вод с участка. Однако уклон должен быть незначительным, чтобы не увеличивались затраты на ландшафтные работы и создание фундамента. Если вам удалось подобрать столь идеальный участок, то на нем проще создать комфортные условия для проживания и проще в дальнейшем продать, поскольку у него высокая рентабельность, что само по себе представляет коммерческую ценность удачного приобретения.
Где взять инженерные коммуникации?
В поселке может и не быть централизованного водоснабжения, и тогда придется пробивать артезианскую скважину с очень непредсказуемым результатом или рыть колодец, довольствуясь поверхностной водой. Желательно, чтобы и вода была приемлемой по своим качествам, без превышения минеральных солей и железа. С канализацией дела обстоят проще, поскольку есть у нас в продаже локальные септики и станции глубокой очистки стоков.
Чем дальше вы удаляетесь от цивилизации, тем выше вероятность отключения электроэнергии и критичных колебаний напряжения. От это страдают бытовые приборы в доме. В таких случаях выручают аварийные генераторы, стабилизаторы напряжения или прокладка собственного кабеля от ближайшей подстанции. Вещи дорогостоящие и нужно оценить эти риски заранее. Неприятной неожиданностью может стать неустойчивый Интернет и полное отсутствие кабельного телевидения.
Размер участка имеет значение
Геометрия земельных наделов может быть очень разной, и здесь важно определить, подходит ли желаемый проект к размерам вашего участка. Известно, что размер дома зависит от состава семьи. Разумным соотношением к размерам участка, принято считать соотношение 1:15, когда жилое строение не занимает более 1/15 общей площади участка. Тогда можно делать рациональное и удобное для жизни зонирование прилегающей к дому территории и возводить дополнительные постройки, не нарушая регламенты обязательных отступов от границ с соседями. Можно ли, например, удобно расположить желанный дом в скромные 250 квадратный метров на участке в 10 соток?
Действующие строительные нормы строго предписывают отступать по 3 метра от границ с соседями и не менее 5 метров от границы участка, со стороны улицы. Таким образом, при размере вашего участка 25х40 м на нем допустимо возвести дом 19 метров шириной. Отступаем от линии улицы в глубину, оставляя 20 метров для сада-огорода с противоположной стороны и получаем ровно 15 м. На этой площади и должен состояться жилой дом. Это вполне приемлемо, если ваши соседи еще не проявили себя как активные застройщики.
Омрачить жизнь застройщика могут ограничения
Например, всевозможные охранные зоны газопроводов и высоковольтных линий электропередач, а близость водоема может обозначить запрет на строительство ближе 50 метров от берега. Решительность, с которой владельцы пренебрегают правилами охранных зон, обычно заканчивается категоричным решением суда, без перспективы обжалования. Сносить неправильное строение придется за свой счет, а если упорно отказываться, то власти снесут это самостоятельно, выставив через приставов нереально завышенный счет. Поинтересуйтесь, на месте какие в поселке перспективы развития? Едва ли обрадуют вас планы властей по строительству вблизи шумной магистрали, нужного стране завода или гигантской свинофермы. Такие проекты обычно ставят большую точку на природной экологии и комфорте загородной жизни. Хорошо, когда в тихих местах нет глобальных планов индустриализации.
Для спокойной жизни важна удаленность от турбаз, стадионов и увеселительных заведений. Близкое расположение мест для «дикого» отдыха в палатках тоже не добавит спокойствия в загородной жизни.
Обратите внимание на состояние дорог
Конечно же, хорошая асфальтовая дорога к участку – большая удача. На грунтовом подъезде несложно добраться до участка в сухую погоду, но в период затяжных дождей на автомобиле с передним приводом это будет сделать проблематично. Получше выглядит грунтовка на песчаной почве, тогда вода в колее долго не застаивается. Отсыпной подъезд с асфальтовой крошкой или известковым щебнем тоже не внушает оптимизма. Песок под щебнем достаточно хорошо отводит воду, но иногда дорожники на этом экономят и в нижний слой не укладывают песчаную подушку, отчего дорога неизбежно приходит в негодность. Срок службы таких отсыпок короток. Хорошо, если за состояние таких проездов отвечают местные власти. Но иногда ремонтом подъездных путей приходится заниматься местным жителям. В таком случае вам придется участвовать в регулярном сборе средств на обслуживание дороги.
Представьте, что зимним утром вам нужно выезжать в город по делам, а проселочные дороги основательно замело снегом. У муниципальной службы обычно не хватает ресурсов и тогда жители вынуждены нанимать технику вскладчину. Возможно, что какой-то свой участок дороги вам придется расчищать самостоятельно. Можно не обращать внимание на эти «мелочи», если вас восхищает замечательный вид с участка на живописные окрестности или близкое соседство с красивыми лесами и водоемами. Но такие участки продаются все реже и стоят они дороже прочих.
Главное хорошие соседи
И действительно, выбор соседей может определить уровень вашего душевного комфорта на весь период проживания. Картина социальных слоев населения у нас очень разная. В серьезных и охраняемых коттеджных поселках ситуация спокойнее. Но в далекой деревне, совсем рядом с вами могут оказаться личности несколько странные со своими представлениями о деликатности при компактном проживании. Поговорите со своими будущими соседями со свойственной вам душевной доброжелательностью. Возможно, уже при первом знакомстве с ними вы избавитесь от сомнений и приобретете надежных друзей для дальнейшей жизни на природе.
Коллеги, спасибо, что дочитали.
Мы одобряем ваши комментарии и лайки.
Подпишитесь на канал, чтобы не пропустить новые публикации.
Впереди еще много интересного для вас!