Занижение цены квартиры при подписании договора купли-продажи преследует одну основную цель: сократить налог на доход от продажи недвижимости, который придется заплатить продавцу. По закону, если квартира досталась продавцу «бесплатным» образом (подарок, наследство, приватизация и т.п.), то должно пройти 36 месяцев с момента регистрации собственности, и тогда ее можно будет продать без налога. А если она право собственности на нее появилось в результате покупки тем или иным способом, то до продажи без налога ей нужно пользоваться не менее 60 месяцев. Если же квартира продается до истечения этих сроков, продавец обязан платить налог.
Доход от продажи квартиры – это те деньги, которые получит за нее продавец по договору купли-продажи. Поскольку сделки с квартирами совершаются на миллионы рублей дохода, многие желают уклониться от уплаты НДФЛ 13% с этой суммы и так сэкономить. Правда, радикально занизить налогооблагаемую базу все равно не дадут: если цена в договоре ниже кадастровой стоимости или она не обозначена, например в безвозмездных договорах, то для расчета налоговой базы берется 70 % от кадастровой стоимости.
Налогооблагаемую базу можно уменьшить двумя способами: во-первых, воспользоваться вычетом (1 млн рублей) и сократить на него базу; во-вторых, если есть возможность документально подтвердить расходы на покупку квартиры, то налог можно платить с разницы между покупкой и продажей.
Но некоторым и этого мало. Для них сэкономленное на налогах слишком похоже на честно заработанное. Поэтому, ради той самой экономии в договоре указывается заниженная цена, с которой платится минимальный налог или налог не платится вообще, а оставшуюся сумму покупатель передает продавцу «за кадром».
По закону, такая сделка является нарушением. Если налоговая выявит факт наличия сговора и недобросовестной сделки, то есть два варианта, плохой и еще хуже:
- Продавец будет обязан полностью заплатить налог со всей налогооблагаемой базы.
- Против продавца может быть возбуждено уголовное дело об уклонении от уплаты налогов.
Информация о том, что с ценой «поработали» может попасть в налоговую самыми разными способами, в том числе и через банк, где сделки на суммы более 3 млн рублей на особом контроле. Но в любом случае, последствия для продавца будут неприятными.
Покупатель, который согласится на такую схему тоже может пострадать. Во-первых, купив таким образом квартиру, он станет следующим в цепочке нарушителей. Ведь если ему придется продавать ее потом до истечения минимального срока владения (т.е. в течение ближайших 5 лет), ему придется как-то разбираться с разницей между зафиксированной в документах ценой покупки и рыночной ценой, за которую он хочет ее продать, с соответствующими налогами. Во-вторых, если сделка будет оспорена третьими лицами, то покупателю вернут только ту сумму, которая указана в договоре и ни копейкой больше, никаких «джентльменских соглашений» суд признавать не будет, тем более они по умолчанию будут противозаконны.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.