Достаточно интересным инструментом для инвестиций являются специализированные REIT фонды. Компании продают акции фонда, а сами приобретают или строят недвижимость, которую в дальнейшем сдают в аренду или перепродают. Таким образом, инвестиции в REIT - это по сути инвестиции в недвижимость. Вот только REIT бывают разными, кто-то ориентирован на офисные или производственные помещения, кто-то на торговые центры, а кто-то на квартиры в престижных городах США. Подобные фонды процветали некоторое время назад, но пандемия значительно подкосила их. И вот сейчас я задалась вопросом, не пора ли мне как российскому инвестору забыть о подобных инвестиционных фондах или наоборот начать вкладывать в них свои средства. Ведь сейчас данный рынок может оказаться как раз в своем локальном минимуме.
Основной минус
Большинство REIT фондов доступных российским неквалифицированным инвесторам зарегистрированы в США. Самый большой недостаток рассматриваемых фондов заключается в том, что от полученных дивидендов всегда уплачивается налог по ставке 30%. Не важно, подписана форма W8-BEN или нет. С дивидендов полученных от фондов недвижимости налог уплачивается всегда по максимальной ставке. Такая несправедливость возникла из-за того, что весь львиную долю своего дохода эмитенты не реинвестируют, а выплачивают акционерам. Выплаты получаются высокими, вот правительство США и подсуетилось.
Большой плюс
А вот основной фонд фондов недвижимости заключается в том, что большинство из них выплачивает дивиденды с завидной регулярностью, минимум 4 раза в год, а то и чаще Отдельные компании умудряются делать это 12 раз в году. Поскольку люди имеют возможность реинвестировать полученный доход, начинает работать сложный процент и это безусловно радует.
Текущая ситуация
Из-за пандемии, спрос на некоторую недвижимость в США значительно упал. Но REIT фонд не может и в общем-то не готов быстро избавляться от активов, за счет этого выручка падает, а прибыль превращается в убыток. Но основная проблема состоит в том, что фонды продолжают выплачивать дивиденды своим инвесторам. В США многие эмитенты попадают в ловушку "высоких выплат", когда они боятся уменьшить размер дивидендов, опасаюсь распродажи своих акций на фоне подобных новостей. Вот и получается, что Payout ratio многих компаний выше 100%, компании платят деньги из заемных средств, а отношение долг/капитал (D/E) растет. А далее начинается снежный ком - заемные средства - плата за обслуживание кредитов.
Про некоторые рейт фонды
А теперь приведу несколько примеров фондов.
Stag industrial
Когда я впервые написала об акциях этой компании, один мой подписчик даже поблагодарил меня за то, что я открыла для него такую классную бумагу. Эмитент выплачивает дивиденды 12 раз в году!!!! Размер одной выплаты 0,120833$ или 0,28%. Stag специализируется на промышленных объектах, спрос на которую, казалось не должен был сильно упасть. 7 апреля финансовые мультипликаторы компании были следующими:
- Payout Ratio 112%;
- D/E - 62.7%.
В конце 2021 года они немного изменились:
- Payout Ratio 112%;
- D/E - 70,89% - показатель вырос, так как дивиденды платятся из заемных средств.
Компании еще есть куда кредитоваться. За год ее котировки выросли на 34%, так что она явно не на дне.
Realty Income
Realty Income занимается коммерческое недвижимостью. Котировки компании за год выросли на 18%, но изменение цены идет очень скачкообразно. Большой плюс - ежемесячные дивиденды в размере около 0.3% за раз.
За последние пол года компания немного улучшила свои показатели:
- Отношение Долг/Капитал уменьшилось с 80.3% до 77.4%;
- Текущий коэффициент Payout Ratio 243% не изменился
SL Green Realty
SL Green Realty работает с коммерческой недвижимостью и также платит дивиденды раз в месяц. Размер выплаты в настоящее время составляет 0.3033% или 0,42%. За последний год котировки SL Green Realty выросли на 52%. Да и бизнес компании хорошо развивается. Арендаторами занято более 90% имеющихся в наличие площадей. SL Green Realty проводит обратный выкуп акций. Коэффициент Payout Ratio за последние пол года не изменился и составляет 96%.
Global Net Lease
Global Net Lease - это еще один фонд, который специализируется на коммерческой недвижимости. Дела у фонда не то, чтобы процветали, котировки за последний год выросли всего на 2%. Global Net Lease платит дивы 4 раза за год в размере 0,4 доллара или примерно 2,5%. Если говорить глобально, то за последние 5 лет дивидендные выплаты не перекрыли падение котировок.
Spirit Realty Capital
Spirit Realty Capital - это особый фонд по многим показателям. Он специализируется на коммерческой недвижимости. При этом у многих объектов всего 1 арендатор, что делает фонд зависимым от крупных клиентов. У Spirit Realty Capital просто огромный показатель Payout Ration в 1700%, падает прибыль и выручка, но при этом его котировки растут. Наверное, я что-то не понимаю в этой жизни.
Chatham Lodging Trust
Фонд Chatham Lodging Trust специализируется на недвижимости в туристическом секторе. В этом секторе экономики дела сейчас обстоят очень плохо. И Chatham Lodging Trust, который ранее показывал хорошую прибыль в 2020 году показал убыток в 76 миллионов долларов. Но при этом его котировки опять же растут. Отношение D/E пока небольшое. всего 73,5%.
Другие REIT
Я просмотрела достаточно много фондов, но нашла буквально единицы, которые заинтересовали меня и стать явными новыми кандидатами в мой инвестиционный портфель. У большей половины показатель Payout Ratio > 100%. Многие фонды сейчас остались вообще без прибыли, например:
- Kite Realty Group Trust не видел прибыли с 2018 года;
- Apple Hospitality REIT с 2020 года;
- Appartment Income REIT c 2020 года.
С прибылью, но коэффициент зашкаливает:
- Sabra Healtcare - payout ratio 203%;
- Simon Property Group - payout 168%.
И вот те два фонда, которые платят дивиденды не в долг:
- Kimko Realty (D/E - 91%; Payout ratio - 26%);
- Essex Property Trust (D/E - 102%; Payout ratio - 95.32%).
Покупать фонды недвижимости или нет, решать каждому за себя. С одной стороны они помогают инвестировать в недвижимость - а это мечта многих, а с другой есть свои явные минусы у этих активов.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
