В статье вы прочитаете о том как купить квартиру до официального старта продаж, как получить годовую доходность в 23%, а не в 8% и какие особенности и нюансы есть в “закрытых продажах”.
Как зарабатывали на новостройках до 2018
Многие инвесторы раньше зарабатывали покупкой квартир на котловане. Они покупают недвижимость, по более низкой цене еще на стадии строительства, а позже перепродают уже готовое и сданное жилье. Доходность составляла до 30% годовых.
Почему была такая большая доходность? Раньше не было счетов эскроу (214 - ФЗ), то есть владелец мог заплатить деньги, а позже не получить квартиру. Вернуть свои кровно нажитые было практически невозможно. Таким образом, низкая цена на старте была платой за риск, который покупатель брал на себя. Со счетами эскроу теперь риска стало меньше и соответственно дохода стало меньше. У застройщиков нет причин предлагать “плюшки” покупателям, когда за это особых бенефитов они не получат.
Как увеличить свою доходность и купить квартиру с хорошей скидкой
Закрытые продажи - это продажи определенного узкого пула квартир, которые делаются для разных категорий людей.
Они проводятся до официального старта продаж. Цены будут ниже, но это происходит за счет продажи пула - набора квартир. В наборе есть как “вкусные” квартиры, так и не очень. Что-то легко продать, что-то не очень. Ценовая разница между стоимостью квартир на закрытых продажах и чуть позже на сайте застройщика может составлять 10-15%
Кто может участвовать в закрытых продажах квартир:
- Бывшие клиенты, покупатели предыдущих проектов.
- VIPы, которые выкупают много.
- Сотрудники.
- Риэлторы.
- Брокеры в сфере недвижимости.
Как проходят закрытые продажи
Через закрытые каналы распространяется информация о грядущих продажах. Застройщики формируют пулы квартир, смешивая более ликвидные и менее ликвидные объекты. После это продают.
Вроде все просто? Не совсем. Прежде чем что-то покупать необходимо провести аналитику. Вряд ли кто-то купить пусть и недорогую квартиру, но в районе без инфраструктуры, парков, транспорта и т.д. Ее потом просто не продашь.
Что входит в аналитику:
- Анализ спроса района. Невозможно продать квартиру, если покупателей нет.
- Площадь ЖК должна быть не более 50 000 кв метров. Чтобы территория не была затаварена.
- Понимание планировок и будущих видом из окон квартиры. Это факторы за которые можно квартиру продать подороже.
Вся продажа идет достаточно быстро. Есть разграничения по “статусу” покупателей: випы, сотрудники, риэлторы и тд. Они выстраиваются в определенном порядке, в котором будет осуществляться продажа. Допустим, в начале покупают постоянные покупатели, они совершили 30 сделок. После этого автоматически право покупки передается следующей группе на 30 сделок и т.д.
Особенности покупки квартиры при закрытых продажах:
- Можно сразу не оплачивать всю стоимость квартиры, а лишь 4% в качестве бронирования. Но полную стоимость необходимо оплатить до старта официальных продаж.
- Такие квартиры сложно покупать в ипотеку.
- Низкий контроль капитала, но при желании в течении 3 месяцев можно выйти из сделки.
- Застройщик запрещает давать рекламу на Авито, ЦИАНЕ и др платформах по продаже недвижимости.
- Доходность составляет 17-23% годовых, если покупать квартиру на старте, то она составит 7-8%.
Итог
Закрытые продажи это прекрасный способ как купить квартиру для себя, так и инвестировать свободный капитал. Однако для такой покупки вам необходим будет помощник, который сможет на “закрытом поле” совершить сделку. Без помощи риэлтора или брокера такую сделку практически невозможно будет совершить.
Бесплатная помощь подбора квартир в новостройках Москвы тел:+7(999)918-35-75
Участвуем в закрытых продажах, продаем инвестиционную недвижимость. Подберем квартиру как для комфортной жизни или для выгодного вложения денег, для сдачи в аренду или для перепродажи.
Подписывайся на канал чтобы не пропустить актуальные новости и горячие предложения.
Другие наши статьи:
Почему не продается квартира? Типовые ошибки
Путин за криптовалюту, ЦБ против. Кто победит? И другие финансовые новости
Что такое Эскроу-Счёт в недвижимости? Плюсы и минусы Нужно ли платить налог при переуступке прав третьему лицу
Как заработать на недвижимости за 3 дня? Флиппинг стратегия
Падение цен на недвижимость. Реакция Москвы
ЦБ проверит ваши переводы на карту! И другие финансовые новости
Как продать квартиру самостоятельно без риэлтора в Москве. Часть 2
Как продать квартиру самостоятельно без риэлтора в Москве? Часть 1
Электронная регистрация сделки по недвижимости. Плюсы, минусы, этапы
#Пешков федор михайлович #недвижимость #инвестиции #закрытые продажи #ипотека #аренда #жилье #брокер #риэлтор