В последнее время цены на рынке недвижимости в Москве бьют все рекорды. Желающие обзавестись собственной квартирой находят для себя разные варианты: выбрать квартиру поменьше или подальше, купить в ипотеку, либо найти предложение от застройщика и заключить договор долевого участия, то есть купить квартиру на этапе строительства.
Заключение договора долевого участия (далее будем сокращённо его называть «ДДУ») наравне со своим преимуществом по цене имеет и некоторые недостатки, в частности, нарушение сроков передачи квартиры. Зачастую срок передачи квартиры, который указан в договоре, лишь приблизительный. В действительности квартира передаётся позже: иногда на месяц, иногда – на год и более.
Участники долевого строительства имеют право на получение неустойки за период просрочки. Это возможность получить реальную денежную компенсацию за длительное ожидание. Причём, чем выше стоимость квартиры и длительнее период просрочки, тем эта сумма будет выше.
Но возникает вопрос: когда наступает момент обращения с претензией к застройщику? Как его не упустить, или же, наоборот, как не обратиться преждевременно?
Люди в этом вопросе занимают три основных позиции:
1.как только возникает просрочка – сразу же направить претензию застройщику;
2.выждать некоторое время, убедиться, что просрочка значительная, и уже потом обращаться с претензией;
3.дождаться передачи ключей и обратиться с претензией.
Все эти способы имеют право на существование, некоторые из них лучше защищают Ваши права, некоторые – хуже.
В этой статье я хочу подробнее рассмотреть первую стратегию, когда претензия предъявляется сразу же после возникновения просрочки. Именно этот способ я считаю самым безопасным и выгодным для участников долевого строительства.
Его преимущества заключаются в следующем:
1.Вы получите деньги быстрее.
Принцип заключается в том, что, чем раньше Вы обратитесь с претензией, тем быстрее получите компенсацию. Начнём с того, что понадобится время на подготовку претензии. После её отправки нужно будет выждать определённый срок: 10 дней с момента получения претензии застройщиком, либо, если застройщик не получает письмо, дождаться его обратной отправки (это занимает месяц). Если в добровольном порядке застройщик откажется удовлетворять претензию – нужно обращаться в суд. Для этого следует подать исковое заявление и дождаться назначения даты заседания. Обычно в Москве через месяц после поступления искового заявления назначают предварительное заседание, а ещё через месяц – основное. То есть с момента образования задержки до момента вынесения решения пройдёт минимум 2.5 месяца. Важно, что в суде Вы сможете предъявить не первоначальную сумму, которая была на момент направления претензии или подачи искового заявления, а ту, что будет на дату вынесения решения. Одно это обстоятельство свидетельствует о том, что нет смысла сидеть и ждать с моря погоды, а с застройщика – передачи квартиры.
2.Вы получите больше денег.
Если Вы обратитесь с претензией сразу же после образования задержки, Вы можете столкнуться с тем, что на момент вынесения решения суда застройщик всё ещё не передаст ключи. Этой ситуации не стоит опасаться, наоборот, она может увеличить итоговую сумму взыскания. Так происходит за счёт того, что суды могут сокращать сумму неустойки. Допустим, Вы просили взыскать 500 000 рублей, а они взыскали 380 000 рублей. Но если Вы обращаетесь в суд дважды (допустим, первый иск на 300 000 рублей, второй – на 200 000): вначале взыскиваете часть неустойки до момента вынесения решения суда, а после передачи ключей обращаетесь для взыскания остатка, Вы можете получить повышенную сумму неустойки. Так происходит за счёт того, что суды гораздо чаще урезают крупные суммы, а когда сумма взыскивается в два этапа, процент её урезания не настолько большой. Кроме того, Вы не один, а оба раза сможете предъявить моральный вред, штраф в размере 50% от взысканной суммы и расходы на представителя (если в суде Вас будет представлять юрист).
3.Вы своевременно заявите о своих претензиях, и недобросовестный застройщик не сможет уйти от ответственности.
Некоторыми недобросовестными застройщиками при передаче квартир используются приёмы, позволяющие не выплачивать неустойку. Например, в момент подписания документов предоставляется для подписи соглашение о прощении долга, либо в текст акта приёма-передачи или сверки взаимных расчётов включается формулировка о том, что Вы не имеете претензий по срокам передачи квартиры. Также может быть предложено подписать соглашение об изменении срока передачи квартиры. Этим приёмом застройщики пользуются часто. В случае, если Вы с самого начала заявите о нарушении срока передачи квартиры в претензии, застройщик уже не сможет так легко уйти от ответственности. Но это не отменяет необходимости детально изучать каждый документ перед подписанием. Рекомендуем Вам привлекать к участию в приёмке квартиры специалиста, который проверит каждый документ перед подписанием. Подробнее о правилах приёмки квартиры можно узнать из нашего видео по ссылке: https://www.youtube.com/watch?v=Y5pYAc0mQXU&t=1s.
4. Вы заявите о своих требованиях раньше, чем большинство соседей.
Это также увеличит Ваши шансы на быстрое получение компенсации. Не дожидайтесь момента, когда выстроится очередь из соседей, претендующих на компенсацию.
Желаю Вам удачи! Помните, что грамотные и своевременные действия помогут Вам защитить свои права.
Если Вам необходима помощь в вопросе взыскания неустойки, либо в приёмке квартиры, напишите на нашу почту: Uzdievpartners@mail.ru.
С уважением, юрист Эми Мария Гольмакова.
