Наибольшим спросом на рынке апартаментов сейчас пользуются студии. Неудивительно, ведь обычно это самый ликвидный лот на рынке недвижимости. Но почему, и как на нем заработать частным инвесторам апарт-отелей? Раскладываем по полочкам в этом материале.
Студии пользуются всё большей популярностью на рынке недвижимости. И особенную выгоду частным инвесторам они могут принести в сегменте апарт-отелей. Какую именно, и почему, мы сейчас разберем, но сначала интересно вспомнить историю появления такого формата.
Студии возникли в начале XX века. Молодые и пока еще бедные художники не могли позволить себе и квартиру, и студию для работы, поэтому арендовали одно помещение небольшой площади. Там они и спали, и ели, и творили. А вот в массы такие объекты недвижимости вышли после 2008 года, когда в больших городах стало настолько дорого купить хотя бы однокомнатную квартиру, что студии стали для рынка отличным решением.
Сейчас студии – это полноценные квартиры, в которых нет межкомнатных стен и выделенной кухни. Кроме, конечно, санузла – он является отдельной комнатой или даже двумя. А кухня совмещена с комнатой и представляет собой кухонную зону, которая при грамотном зонировании выглядит как вполне полноценное пространство.
А теперь к делу. Прямо сейчас выгодно покупать сервисные апартаменты-студии, и сейчас мы это докажем.
Во-первых, почему апартаменты?
Льготная ставка по ипотеке с господдержкой привела к резкому росту цен на рынке недвижимости: на 24%, в среднем по стране, выросли цены на «первичку», и на 21% – на «вторичку». В новых реалиях постпандемийного рынка сдача квартиры в аренду стала еще менее выгодной, чем раньше. Доходность квартир в Санкт-Петербурге упала до 4.2% годовых, а в Москве и Казани – до 4.5% годовых. Окупаемость зависит от цены, поэтому она тоже выросла. В городе на Неве придётся ждать 24 года, в Москве и Казани 22,4 и 22,5 года соответственно. В ответ на это количество инвесторов на рынке жилой недвижимости сократилось до привычных 10–13%. Неудивительно, ведь жилая недвижимость уже не является инвестиционной покупкой. Сейчас это скорее способ сохранения денежных средств от инфляционных скачков.
Но есть кое-что поинтереснее. Это апарт-отели – коммерческая недвижимость, которая изначально создавалась как инвестиционный инструмент. Больше всего таких объектов в Петербурге, там они даже в реалиях постпандемийного рынка приносят собственникам юнитов 7-12% годовых. Неудивительно, что по итогам первого полугодия 2021 года число запросов на покупку апартаментов в среднем за месяц выросло на 170%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
А сколько это в месяц?
Точная цифра зависит от конкретного проекта: ведь на нее влияет сам юнит и доходная программа. Рассмотрим детали на примере одного из крупнейших комплексов апарт-отелей в Санкт-Петербурге – VALO.
Сейчас в нем действуют две доходные программы, по которым можно получать от 33 до 72 тысяч рублей.
Что насчет окупаемости?
Минимально гарантированная доходность юнитов в апарт-комплексе составляет 7,5-8%. А максимальный срок окупаемости составляет 12-13 лет. Куда приятнее, чем 24 года окупаемости квартиры и 4.2% годовой доходности в том же Петербурге.
Если вы нацелены на долгосрочные инвестиции, которые приносят ежемесячный гарантированный доход от 30 тысяч рублей, апартаменты – отличный актив.
Во-вторых, почему сервисные апартаменты?
Сервисные апартаменты (зачастую их еще называют апарт-отелями) – это объекты коммерческой недвижимости, которые объединяют в себе преимущества квартир и традиционных гостиниц. От первых они взяли кухню или кухонную зону в каждом юните, от вторых – сервис: регулярных клининг, Room service, круглосуточный ресепшн и т.д.
Все эти услуги предоставляет управляющей компания – профи в индустрии гостеприимства. УК следит за комфортом как арендаторов, так и инвесторов. На ее плечи ложатся все риски по эксплуатации комплекса, задачи по сохранности имущества от пожаров, недобросовестных арендаторов, форс мажорных ситуаций и т.д. А также стратегическое развитие апарт-отеля. Так что сервисные апартаменты идеально подходят тем, кто не хочет заниматься сдачей в аренду самостоятельно, и предпочитает делегировать это профессионалам.
В острый пандемийный период этот сегмент показал наибольшую гибкость и возможность оперативного перестроения под запросы и условия рынка. Весной 2020 года арендные ставки на квартиры резко просели, а срок экспонирования объектов вырос до 1-1.5 месяца. Некоторые гостиницы позакрывались, заполняемость других упала до 5-10%. В то время как загрузка сервисных апартаментов, например, Петербурге держалась на уровне 40-60%. А упомянутый ранее VALO поддерживал своих частных инвесторов и выплачивал собственникам прибыль даже в апреле-мае, хотя по договору мог отложить платежи до конца года.
Поэтому сегмент такого удачного и устойчивого формата, как апарт-отели, растет активнейшим образом. По прогнозам аналитиков, к 2022 году число сервисных апартаментов составит почти треть валового номерного фонда классифицированных коллективных средств размещения в Санкт-Петербурге. А количество инвесторов в сервисные апарт-отели растет стремительными темпами последние лет пять.
Сегмент сервисных апартаментов востребован и среди непосредственных гостей, которые и приносят прибыль инвесторам.
Так, аналитики подразделения «Арендное жилье» ДОМ.РФ отметили факторы успеха комплексов среди гостей:
- качественная дизайнерская отделка, мебель и бытовая техника
- возможность получить временную регистрацию
- многочисленные дополнительные услуги: от уборки квартиры до ухода за домашними животными
- современные IT-сервисы: например, мобильное приложение, с помощью которого можно вносить арендную и коммунальную платы, знакомиться с различными вариантами планировок, подать заявку на бронирование, загрузить документы для оформления договора и т.д.
Мир меняется, потребности арендаторов тоже. Эксперты поделились, что при выборе объекта для долгосрочного и краткосрочного форматов арендаторы обращают все больше внимания на:
- наличие среды, предоставляющей возможности качественного и разнообразного досуга для всех категорий жителей
- вариативность квартирографии или апартаментов
- функциональные места общего пользования и доступность всей необходимой инфраструктуры.
Все это всегда присутствует в любом хорошем апарт-отеле, но далеко не любом ЖК.
В-третьих, почему именно студии?
Наибольшим спросом на рынке сервисных апартаментов традиционно пользуются студии и однокомнатные апартаменты, наименьшим – многокомнатные (4 и более). В проекте VALO особенной популярностью пользуются юниты класса А – студии с метражом от 16 до 50 м2.
Вот почему:
- Стоимость апартамента-студии ниже, чем квартиры-студии. Не нужно переплачивать на «перегретом» первичном рынке продажи квартир. Порог входа в VALO – 4 658 696 рублей. Это цена студии в пятом корпусе комплекса.
- Апартаменты-студия – очень ликвидный актив. Такой юнит всегда будет пользоваться постоянным спросом и приносить доход. Дело в том, что это подходящий вариант проживания для совершенно разных типов арендаторов – командировочных, туристов, молодых семей и студентов. Кстати, про студентов: на фоне приближения осеннего делового сезона средняя стоимость квартир на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов начала расти. Риэлторы действительно фиксируют сезонный рост спроса на студенческое жилье, предупреждая о локальном увеличении цен на квартиры в окрестностях крупных вузов.
- На рынке есть масса интересных предложений-студий. В VALO, например, многие из них реализуются по программе доходности Progressive с прибылью от 36 000 рублей в месяц:
- Корпус 2 (Mercure): Апартаменты-студия: 29,03 кв.м от 6 720 155 ₽ (+оснащение 990 000 ₽)
- Корпус 3 (Business): Апартаменты-студия: 24,1 кв.м от 5 634 460 ₽ (+оснащение 600 000 ₽)
- Корпус 4 (VALO Digital aparts): Апартаменты-студия: 41,44 кв.м от 7 735 605 ₽ (+оснащение 840 000 ₽)
- Корпус 5 (VALO Affordable Luxury): Апартаменты-студия: 18,72 кв.м от 4 664 743 ₽ (+ оснащение 490 000 ₽)
Сейчас в проекте VALO осталось всего 475 апартаментов. Успейте выбрать свою студию... Сайт проекта: https://valoapart.ru/