Александр и его жена Анастасия купили новую квартиру в строящемся доме в ипотеку. Александр выступил в качестве заемщика, Анастасия — созаемщика. При этом общая совместная собственность прописана в ДДУ и кредитном договоре.
Чуть позже Александр и Анастасия заключили брачный договор, по которому каждому принадлежит по половине квартиры. Застройщик согласился подготовить дополнительное соглашение, но банк не стал бесплатно его согласовывать, указав, что документ влечет за собой изменение кредитного договора. Другими словами, Александру и Анастасии необходимо начать процедуру изменения режима собственности, а за это банк берет комиссию в 1% от размера кредита. Законна ли в этом случае комиссия? Обязательно ли привлекать банк для изменения ДДУ, ведь застройщик согласился?
Закон гласит, что нажитое супругами в браке имущество — общая совместная собственности. Однако брачный договор может диктовать другие условия. При этом на текущем этапе у Александра и Анастасии нет собственности на квартиру, поскольку она не построена. Долевую собственность можно будет зарегистрировать только после того, как девелопер передаст квартиру в построенном доме. И как раз для этого еще нужно получить согласие банка, внеся изменения в ДДУ. Однако банк может попросить денег за согласие.
А можно без банка?
Залог банка ограничивает права наших героев — они не могут заключать дополнительные соглашения с застройщиком без разрешения банка.
Пара не имеет права собственности, пока нет их квартиры и не завершено строительство. Однако Александр и Анастасия могут потребовать от застройщика передать вам квартиру в предусмотренный ДДУ срок. Если этого не произойдет, то необходимо потребовать выплату неустойки.
Важно помнить, что залог будет, пока вы не вернете кредит. Именно из-за залога для регистрации дополнительного соглашения потребуется письменное согласие банка. Разрешение банка не нужно только в случае полной выплаты кредита.
А что с комиссией?
Банкам ничто не запрещает устанавливать комиссии за услуги. При этом каждый из них делает по своему усмотрению. Однако помните, что комиссия законна только в том случае, если взимается за самостоятельную банковскую услугу. При этом название услуги не имеет значения — каждую конкретную ситуацию суд рассматривает отдельно.
Можно, конечно, попробовать пойти на риск и заплатить банку за согласие, а после попытаться вернуть средства через суд. При этом нет гарантий, что суд удовлетворит просьбу — ведь судебная практика по таким комиссиям пока не сформирована.
Вместо итога
Без согласия банка нельзя зарегистрировать дополнительное соглашение к ДДУ и долевую собственность на недвижимость. После того, как кредит будет полностью погашен, можно потребовать заключить дополнительное соглашение, если дом не ввели в эксплуатацию. Если уже, — то зарегистрировать долевую собственность.
У банка, скорее всего, нет правовых оснований требовать от клиентов плату за согласие на изменение ДДУ. Однако финальное решение в этой ситуации может принять только суд.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.