Как дольщику продать объект недвижимости?
Когда дольщик заключает договор участия в долевом строительстве — ДДУ, у него появляется право требовать у застройщика объект недвижимости, которую он оплатил. Застройщик, в свою очередь, обязан в оговоренные сроки построить этот объект и передать его дольщику.
После регистрации договора долевого участия, дольщик имеет право уступить права требования другому лицу по договору. Но поскольку объект еще не достроен, он уступает право требовать у застройщика, достроить и передать по акту приема-передачи объект недвижимости в соответствии с заключённым договором долевого участия.
Понятие
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ (ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (п. 1 ст. 382 ГК РФ). При этом к продаже имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (п. 4 ст. 454 ГК РФ).
Особенности
1. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Таким образом, в силу данной нормы и ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ участник долевого строительства после уплаты им цены договора вправе без согласия застройщика уступить права по договору участия в долевом строительстве третьим лицам.
Если участник не уплатил цену договора, то он вправе уступить права по договору участия в долевом строительстве третьим лицам одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ, и с получением соответствующего согласия застройщика. Такой вывод следует из совокупности норм п. 2 ст. 391 ГК РФ, ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Внимание! Исходя из принципа свободы договора (п. 1 ст. 1, ст. 421 ГК РФ), можно прийти к выводу о том, что условие договора участия в долевом строительстве о запрете уступки прав по такому договору до полной оплаты цены договора участия в долевом строительстве не противоречит законодательству. Данный вывод подтверждается судебной практикой (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.03.2007, 16.03.2007 N Ф03-А04/07-2/290 по делу N А04-7767/06-14/817).
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
3. Соглашение об уступке требования по сделке, подлежащей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, который установлен для регистрации этой сделки, если иное не определено законом (п. 2 ст. 389 ГК РФ).
Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Для третьих лиц соглашение (договор) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Договор уступки прав требования неустойки, штрафа (пени) регистрировать не требуется (ч. 5 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
4. Цена уступки прав требований по договору уплачивается после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке, если цедентом по нему является юридическое лицо. За несоблюдение данного порядка указанное юридическое лицо несет ответственность согласно законодательству РФ (ч. 3, 4 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
5. В случае когда права требований по договору участия в долевом строительстве уступает участник долевого строительства, являющийся владельцем счета эскроу, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора) о такой уступке переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства (ч. 10 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
6. Цессионарий несет риск неблагоприятных последствий, если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав цедента к цессионарию (п. 3 ст. 382 ГК РФ).[1]
Примеры
Рассмотрим ситуацию:
Цедент физическое лицо (тот, кто передает право, для простоты назовем его продавцом), решил продать свое право на квартиру в строящемся доме.
На момент совершения сделки состоит в браке и брачного договора не имеет.
Цессионарий физическое лицо (тот, кто получает право, для простоты — покупатель), покупает право на будущую квартиру.
На момент совершения сделки состоит в браке и брачного договора не имеет.
Составляется 3 экз. договора (соглашения) уступки права требования.
Документы
Какие документы нужно взять с собой?
Цедент (продавец):
- паспорт РФ;
- справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора долевого участия цедентом;
- нотариальное согласие супруга на совершение сделки.
Цессионарий (покупатель):
- паспорт РФ;
- нотариальное согласие супруга на совершение сделки.
Госпошлина
После подготовки всех необходимых документов участники сделки обращаются в МФЦ, где получают реквизиты для оплаты госпошлины. Она составляет 350 рублей для физических и юридических лиц и делится пропорционально количеству участников договора.
В нашем случае 2 участника, и госпошлина составит 175 р для каждого.
Остается только подписать соответствующее заявления и дождаться срока оказания услуги, который составляет 9 рабочих дней.
Важно!
При изменении ФИО (вступление в брак, перемена имени), необходимо вносить изменения сведений о правообладателе в ЕГРН.[2]
[1] Путеводитель по сделкам. Уступка имущественного права по договору участия в долевом строительстве. Общая информация
[2]РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА (СОГЛАШЕНИЯ) ОБ УСТУПКЕ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА. https://e-mfc.ru/news/305089/