В экономической теории существует такое понятие как "цикличность". Современная экономика любой страны не может постоянно расти, она развивается циклически: за подъемом следует спад. Со времен последнего масштабного кризиса прошло больше 10 лет, одной из причин которого стал ипотечный кризис в США. Сегодня всё чаще говорят о том, что на рынке недвижимости образовывается новый пузырь. Приведет ли он к очередному финансовому потрясению?
Что такое "пузырь"?
Под ценовыми "пузырями" понимают ситуации, когда участники рынка существенно неправильно оценивают ценность актива. Например, они готовы покупать, скажем, квартиры практически по любым ценам.
Особенность пузырей, будь то пузырь на финансовом рынке или рынке недвижимости, в том, что в моменте их сложно определить. Как понять, насколько текущие цены, например, недвижимости, отражают реальное положение вещей? Где справедливая цена и как её определить?
Есть ряд индикаторов, которые позволяют приоткрыть завесу тайны. В качестве одного из них может выступать соотношение цен на недвижимость к заработной плате или арендным платежам. Еще один индикатор - относительная дешевизна заемных средств (ипотеки), которая также подталкивает цены не недвижимость вверх. Примерно это и произошло в России.
В момент первой волны пандемии, когда еще мало кто представлял, к каким последствиям она может привести, Правительство запустило программу льготного ипотечного кредитования с целью поддержать экономику. Безусловно, поддержка пришлась как нельзя кстати.
Однако многие эксперты отметили, что эффект от льготных ставок довольно быстро компенсировался ростом цен на недвижимость. Но ситуация с потенциальным пузырем на рынке недвижимости наблюдается не только в России.
Обстановка в мире
Эксперты UBS банка традиционно публикуют исследование, посвящённое ценам на недвижимость в различных городах. В поле зрения экспертов попадают пять основных индикаторов:
- Соотношение цены на недвижимость к доходу от неё
- Соотношение цены на недвижимость к стоимости её аренды
- Соотношение объема ипотеки к ВВП
- Соотношение объема строительного сектора к ВВП
- Соотношение стоимости недвижимости города по сравнению с средней ценой по стране
Рассматривая данные показатели, эксперты приходят к заключению, что любой город, показатель которого выше 1,5 по данному индексу, рассматривается как подверженный риску возникновения «пузыря». Как думаете, в каких городах недвижимость явно переоценена?
Выводы экспертов довольно интересные. Так, 6 из 9 городов, где отмечает риск возникновения пузырей на рынке недвижимости, находятся в Европе. При этом них один город США не характеризуется переоценённой недвижимостью.
Москва вошла в тройку городов с самым значительным увеличением дисбаланса по сравнению с прошлым годом. Эксперты отметили, что если в 2014-2017 году цены на недвижимость снизились на 30%, то начиная с 2018 года, в т.ч. из-за введения эскроу-счетов, цены начали расти. 2020-2021 год отметились не только поддержкой в виде льготной ипотеки, но и удорожанием материалов и рабочей силы, из-за чего цены на недвижимость выросли более чем на 20%.
Рост цен отмечен не только в Москве. В 2021 году топ-5 городов, подверженных риску пузырей на рынке недвижимости, выглядит следующим образом:
- Франкфурт, Германия
- Торонто, Канада
- Гонконг
- Мюнхен, Германия
- Цюрих, Швейцария
Из 25 городов в исследовании лишь в трех текущие цены на недвижимость были названы справедливыми. Это Мадрид, Милан и Варшава.
Публикации в этом блоге отражают моё личное мнение и не являются официальными заявлениями и рекомендациями от имени компании-работодателя или учебного заведения